[부릿지]재수비율이 70%인데 대치동 꼭 갈건가요?

"명문 학군 주변에 있는 아파트를 사면 절대 실패 안 합니다"

많은 부동산 고수들이 투자 조언을 할 때 가장 먼저 얘기하는 것이 '학군'이다. '부동산 투자'와 '교육' 둘을 모두 잡기 위해서는 학군이 제일 좋은 곳을 선택하면 된다는 의미다.

국내에서 가장 좋은 학군을 보유한 곳이 어디일까? 답은 쉽다. 서울 강남구 대치동을 비롯해 강남 3구, 양천구 목동, 경기 성남시 분당구다. 아이 교육 환경도 좋고 부동산 상승폭도 높고 하락방어도 잘 되는 지역이다. 누구나 다 알고 있지만 아무나 들어갈 수 없는 지역이다. 진입장벽이 너무 높다.


그렇다면 강남과 목동, 분당을 제외하고 대안이 될 수 있는 학군은 없을까? 서울과 신도시에서 강남 대치동 만큼이나 성과를 내는 학군은 없을까? 좋은 학군은 대체 무엇이고 좋은 학군을 알아보는 방법은 뭘까?

머니투데이 건설부동산 전문 유튜브채널 '부릿지'는 27일 학군과 부동산을 연계한 책 '대한민국 학군지도' 저자 심정섭 더나음연구소 소장을 만났다.

1편에서는 '좋은 학군의 개념과 내 수준에 맞는 학군'이 무엇인지 소개한다. 29일 오후 6시에 공개하는 2편에서는 심 소장의 교육가치관과 대치동 교육의 실상을 들어봤다. 이사를 고민하는 학부모에게 현실적인 조언도 담았다.

다음달 2일과 3일 오후 6시에 공개하는 3편과 4편은 서울과 수도권에 숨겨진 보석 학군과 주변 아파트를 공개한다.




▶최동수 기자
안녕하세요 부릿지입니다. 오늘 주제는 학군입니다. 사실 부동산과 학군은 떼려야 뗄 수 없는 관계입니다. 부릿지에 출연해 준 많은 전문가가 집을 볼 때 가장 중요하게 보는 요소로 학군을 뽑았는데요. 좋은 학군에 투자하면 불패한다는 얘기도 있습니다.

사실 우리는 답을 잘 알고 있습니다. 부동산 투자와 좋은 교육환경 이 두 마리 토끼를 다 잡기 위해서 어디를 선택할 수 있냐? 바로 강남입니다. 강남에 입성하면 이 모든 게 해결이 되는데 하지만 저희에게는 돈이 없습니다. 강남에 입성하려면 벽이 높은 것이죠.

그래서 오늘 학군 전문가를 모셔서 현실적으로 대치동의 대안이 될 수 있는 곳이 어디인지 한 번 알아보도록 하겠습니다. 부동산과 학군을 연계한 책 '대한민국 학군지도'를 쓰신 심종섭 더나음연구소 소장을 모셨습니다.

▶심종섭 소장
네 반갑습니다.

▶최동수 기자
선생님은 20년 동안 대치동에서 영어 강사로 활동했습니다. 오늘 선생님을 모시고 수도권과 서울 내에 대치동에 견줄만한 학군은 없는지? 또 부모님의 노후와 자녀의 교육 모두 잡을 수 있는 대안은 없는지 한 번 알아보겠습니다. 또 정말 무리해서 대치동에 들어가야 하는지에 대해서 한번 여쭙도록 하겠습니다.

대안이 되는 지역을 알아보기 전에 선생님의 교육에 대한 가치관과 학군에 대한 개념을 여쭐게요.
Q. 좋은 학군은 무엇이고? 학군은 왜 부동산 투자에서 중요한가?

심정섭 더나음연구소 소장 /사진=부릿지 캡쳐

▶심종섭 소장
학군이 좋다거나 명문학군이라고 얘기할 때 학교가 (단순히) 있다는 것과 명문학군 있다는 건 조금 다른 개념이예요. 아이들이 초등 5~6학년 때 이사를 고민하지 않고 중고등학교 6년을 쭉 다닐 수 있는 학교가 명문학군이죠.

만약에 공부를 잘해서 아이가 특목고나 자사고 등을 못 가는 상황이 됐을 때 믿고 보낼만한 일반고가 이 지역에 얼마나 있는가? 이것이 명문학군을 결정해요.

그러니까 이제 초등학교 6학년 때부터 움직이기 시작하니까 한 번 움직이면 6년이거든요. 수요가 계속 있으니까 집값이 내려가기 쉽지 않아요. 가격방어도 되죠. 아무리 불황이 오고 경제 대 공황이 오고 그래도 수요가 있어요.

재밌는 게 제가 IMF 1세대인데 그때 군대를 제대하니까 취업이 안 되더라고요. 취업이 안되는 그 상황에서도 학원을 보내더라고요. 아무리 경제가 어려워도 미래를 위해서 우리 아이 교육을 시키겠다는 수요가 있으니까 떨어지지 않는 거죠.

부동산 상승기에는 학군은 부동산 가격에 기름을 붓는 역할을 해요. 그래서 대부분 명문학군 지역이나 제가 책에서 소개한 16개 20개 지역은 다 거의 45도 각도 이상으로 목이 꺾어져라 아파트 격이 올라가는 현상들이 나타나요.

우리나라 부동산에서 학군이라고 하는 게 원래는 입지의 한 요소에 불과한 거잖아요. 부동산 투자를 할 때 교통이나 직주근접, 학군, 편의시설, 자연환경 등 4개 요소를 고려하잖아요. 일반적으로 25% 정도 의미를 가져야 하는데 현실에서 자녀가 있는 가정은 학군이 거의 50~70%까지 차지해요. 집값이 오르고 내리고를 둘째 치고라도 아이 교육 때문에라도 가야 한다는 거예요. 이 수요가 (부동산 가격을) 받쳐주는 건데요. 우리나라에서는 독특한 상황이죠.
Q. ‘부동산 투자 불패‘ 좋은 학군을 고르는 방법은?핵심포인트 1. 2016년 중학교는 학업성취도를 봐라!

객관적인 통계나 근거가 있어요. 고등학교는 일반고하고 특목고 자사고 차이가 굉장히 많이 벌어진 상황이기 때문에 고등학교 자체를 가지고 얘기하기는 힘들어요. 좋은 고등학교에 갈 수 있는 중학교 학군이 중요해요.

2016년까지 전국 중학교에서 학업 성취도 시험을 봤는데 이 결과를 가지고 알 수 있어요. 학업성취도는 4단계로 나뉘는데 보통 학력 이상 비율이 몇 퍼센트 되느냐를 보고 학군상황을 알 수 있어요. 보통 학업성취도가 90% 국·영·수 평균이 90%정도면 전국 100위권 안에 드는 명문 중학교라고 볼 수 있거든요.
핵심포인트 2. 저학년 학생 수와 고학년 학생 수를 비교해라

심정섭 더나음연구소 소장 /사진=부릿지 캡쳐

▶심정섭 소장
2020년 최근 통계로 알 수 있는 가장 좋은 방법은 학교알리미 사이트를 이용하는 거예요. 사이트에 들어가서 우리 아이가 다닐 학교나 관심 있는 학교를 검색해 보고 초등 저학년 대 고학년 비율을 보면 돼요.

명문학군이면 초등 5~6학년이면 애들이 모이기 시작한다고 했잖아요. 초등 저학년 때는 아파트 가격이 너무 비싸면 부담이 될 거예요. 직장도 신경이 쓰이고요. 그런데 초등학교 5~6학년이면 더는 미룰 수 없어 움직이는 수요가 있어요.

즉 초등학교 저학년 학생 수가 100명~200명인데 초등학교 5~6학년이 더 늘어나요. 신도시 신생학군이나 비명문 학군은 1~2학년 때 한 200명 되는데 5~6학년 되면 130~150명으로 줄죠. 학생 수를 보고 앞으로 우리 지역의 학군이 좋아질까 안 좋아질까를 판단할 수 있어요.

중학교도 마찬가지예요. 예를 들어 일산의 오마중학교나 (서울 양천구) 목동 목운중학교, 월천중학교 이런 곳은 학생수가 500명이 넘어요. 명문학군은 저출산이어도 졸업생이 꾸준해요.

서울 강남 대청중학교를 예를 들면 4년 전에 340명이 졸업했는데 현재도 졸업생이 300명이에요. 수치만 보면 학생 수가 7~8% 빠지지 않았느냐 생각할 수 있지만 그게 아니에요. 4년 전에 태어났던 아이들이 59만명 정도 되고 현재가 한 50만 정도 돼요.

그러면 자연감소분이 한 15%정도 되거든요. 아이들이 자연적으로 감소하고 있는데 비명문 학교는 15% 이상이 빠지지만 명문학군은 15% 미만으로 빠져요.

심정섭 더나음연구소 소장 /사진=부릿지 캡쳐

핵심포인트 3. 중학교는 ‘특목고·자사고 진학률’, 고등학교는 ‘서울대 진학률’ 봐라!▶심정섭 소장
초등학교 중학교를 보는 게 가장 확실하고, 고등학교는 단일 지표로 가장 보기 좋은 거는 서울대 합격자 수에요.

중학교는 학교알리미 사이트에서 특목고 진학률을 보면 돼요. '우리 아이는 특목고 갈 것은 아니고 그냥 일반고 갈 건데 무슨 의미가 있냐'고 생각할 수도 있는데 그건 순진한 거예요. 상위권이 있어야 중상위권이 있고, 중상위권이 있어야 중위권도 있어요. 지금도 강북 일반 고등학교에서 공동화 현상이 일어나요. 수시를 바라는 최상위권이 빠져도 중상위권이 남아줘야 학생들이 이 지역을 떠나지 않거든요.

초등학교 때 중상위권 학생들이 지역에 남아서 중학교 가고 고등학교 가줘야 하는데, 초등학교 5~6학년만 되면 강남으로 가든지 최소한 중계동으로 가요. 상위권 존재 여부가 그 학교의 면학 분위기라든지 매우 좌우해요.

핵심포인트 4. 학군정보 알려주는 사이트!

학군정보 알려주는 사이트 /사진=부릿지

핵심포인트 5. 수준 맞는 지역 찾아라! 절대 무리하지 마라!

▶최동수 기자
우리 가정에 맞는 학군을 찾아야 하는데 어떻게 찾아야 할 수 있을까요?

▶심정섭 소장
대치동에서 20년 가르쳤는데요. 돈 쓰고 성과 안 나는 사례가 너무 많아요. 차라리 대치동에 오지 않고 본인이 있는 지역에 남으면 노후 준비도 되고 교육 성과도 훨씬 더 나을 수도 있어요. (대치동이) 겉으로 드러난 성과가 너무 화려하다 보니까 불나방처럼 다 몰리는 거죠. 제가 학군지도를 쓴 목적은 우리 가정형편에 맞는 합리적이고 이성적인 판단을 하라는 거예요.

'무리해서라도 대치동에 들어가야 하나요?' '무리해서라도 분당에 가야 하나요?' 이런 질문을 많이 받는데요. 오면 안 되는 거죠. 우선은 전세자금 대출까지 받아서 명문학군에 가면 주변에서 사교육 시키는 걸 따라가기가 쉽지 않아요.

한 달에 사교육비를 100만원, 200만원 이렇게 쓰고 있는데 우리 아이만 안 보낼 수 없잖아요. 친구들은 다 보내고 있는데요. 사교육비를 써서 그나마 다행히 교육적 성과가 나면 다행인데 성과가 안 나면 어떻게 하죠?

심정섭 더나음연구소 소장 /사진=부릿지캡쳐

▶최동수 기자
성과가 안 나는 사례 꽤 많나요?

▶심정섭 소장
대치동에 있는 일반고 재수비율이 60~70%에요. 100명이 졸업하면 60명에서 70명이 재수. 삼수로 가요. 상위권 학생들이 만약 강북에 남았거나 외곽지역에 빠졌으면 내신을 잘 받아서 수시로 더 좋은 학교에 갈 수 있어요.

대치동에 들어왔다가 공부에만 시달리고 자존감도 떨어질 수 있어요. 교육을 위해 들어온 거지만 열매를 얻지 못하는 거잖아요. 더 심각한 건 부모 노후에요. (전세로 들어온 부모들이) 애들 교육비에 올인해서 대학교를 보냈는데 그다음 집을 살 수 없는 상황이 되는 거예요. 없어 집을 사려고 하면 집값은 엄청나게 상승해 있는 거죠. 이 비용(전세자금)으로 여기 계속 살 수 있는 상황도 아니고, 그러면 어디로 가야 하냐는 거예요.


심정섭 더나음연구소 소장과 함께한 '부릿지TALK' 2편은 29일 오후 6시 유튜브를 통해 공개됩니다.