[법률칼럼]위법한 재건축 재개발 분양신청 통지에 대한 조합원 구제

최근 서울을 비롯하여 전국 광역시와 지방 거점 도시를 중심으로 재건축 재개발에 대한 관심과 열기가 뜨겁다. 하지만 위법한 재건축 재개발 분양 신청 등 문제점도 많은 것이 사실. 이에 이번 칼럼에서는 위법한 재건축 재개발 분양신청 통지에 대한 조합원 구제방법을 다루고자 한다.

분양신청 통지 절차의 중요성
조합원은 조합의 구성원으로서 조합 정관에서 정한 권리와 의무를 가지며, 그중 분양 대상자는 조합원의 권리 중 하나인 분양신청권(조합원 입주권)을 가진다.


도시정비법 제72조 제1항에서 정한 분양신청 통지 절차는 도시정비법 제74조 제1항에 의한 관리처분계획을 수립하기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 절차이고, 사업시행자인 조합이 분양신청 통지를 함에 있어서는 도시정비법 및 정관규정에 따라 통지 절차가 이루어져야 하므로 이러한 통지 절차를 제대로 거치지 않고 이루어진 관리처분계획은 위법하다는 것이 대법원의 태도이다.

분양신청 통지의 내용과 방법
도시정비법 제72조 제1항, 시행령 제59조에 따르면 조합은 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 토지등소유자에게 ① 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 가격, ② 분양대상자별 분담금의 추산액, ③ 분양신청 기간 및 장소 ④ 분양대상 대지 또는 건축물의 내역 ⑤ 분양신청 자격, ⑥ 분양신청 방법, ⑦ 분양신청서 등을 통지해야 한다.

통상 조합정관(표준정관 제7조)은 조합원의 권리의무에 관한 사항은 조합원에게 성실히 고지 공고하되, 관련 조합원에게 등기우편으로 개별적으로 고지(통지)하여야 하고, 등기우편이 주소불명, 수취거부 등의 사유로 반송되는 경우에는 1회에 한하여 일반우편으로 추가 발송하며 이 경우 그 등기우편을 발송한 날에 고지(통지)된 것으로 본다고 규정하고 있다.


또한 통상 조합정관(표준정관 제10조 제3항)은 조합원이 주소의 변경을 신고하지 아니한 경우 그로 인하여 발생하는 불이익을 부담하도록 규정하고 있다. 그러나 하급심은 주소변경신고를 하지 않았다고 하여 곧바로 주소 변경의 미신고 책임을 물어 분양권 미부여라는 불이익을 부담시켜서는 안되며, 조합은 관할 동장 등에게 주민등록표 등·초본의 교부를 요청하여 주소 파악을 시도하는 등 노력을 하여야 한다고 한 바 있다.

분양신청 기간과 유의점
분양신청 기간은 토지등소유자에게 분양신청을 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 하며, 조합은 분양신청 기간을 20일의 범위에서 한차례만 연장할 수 있다(도시정비법 제72조 제2항).

다만 대법원은 조합 총회에서 다시 조합원 지위를 부여하기로 한 총회결의가 무효가 아니라고 보아 추가 분양신청은 적법하다고 보았고, 그 이후 개정 도시정비법 제72조 제5항도 정관 등으로 규정하고 있거나 총회의 의결을 거친 경우에는 분양신청을 다시 하게 할 수 있도록 규정하였다.

분양신청을 하지 않은 경우 현금 청산 대상자가 된다.
① 분양신청 기간 내 분양신청을 하지 아니한 자 ② 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 투기과열지구의 양수인, ④ 과소 토지등소유자 등은 분양신청 기간 만료일 다음날 조합원의 지위를 상실하고 현금청산대상자가 된다. 조합은 현금청산대상자와 손실보상에 관한 협의가 되지 아니한 경우, 협의기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나(재개발의 경우) 매도청구소송을 제기하여야 한다(재건축의 경우).

분양신청 통지가 적법하지 않은 경우 해당 조합원의 대응방안
분양신청 통지가 적법하지 않은 경우 해당 조합원의 대응방안은 관리처분계획 취소소송(무효확인소송) 제기와 재건축조합의 매도청구소송 및 재개발 조합의 명도소송에서 항변이 가능하다.

유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로

관리처분계획 취소소송(무효확인소송) 제기에서 최근 하급심은 ① 조합원의 주소가 아닌 곳으로 분양신청안내서 등을 발송하여 조합원이 분양신청통지를 받지 못한 경우나 ② 조합이 반송불요 등기우편으로 발송하여 분양신청안내서 등이 조합원에게 송달되었는지 여부와 송달되지 아니한 사유를 전혀 알 수 없어 일반우편으로 추가 발송할 가능성 자체가 없어진 경우 등에는 적법한 분양신청통지라고 볼 수 없고, 그 하자 역시 중대 명백하다고 보아 해당 조합원을 현금청산대상자로 정한 관리처분계획이 당연 무효라고 판시한 바 있다.

재건축조합이 제기한 매도청구소송이나 재개발 조합이 제기한 명도소송에서, 해당 조합원은 분양신청 통지가 적법하지 않아 본인을 현금청산자로 정한 관리처분계획이 당연 무효이므로 이를 전제로 한 매도청구(또는 명도청구)는 기각되어야 한다고 주장할 수도 있다.

최근 하급심 중에는 재건축조합의 매도청구권 행사가 적법하기 위해서는 도시정비법 등에 따른 분양신청 통지 절차를 준수하여야 하는데, 우편물이 발송된 조합원의 주소지와 조합원의 실제 주소지가 동일한지 여부가 확인되지 않는 경우에는 적법한 분양신청 통지가 이루어졌다고 보기 어렵다고 보아 재건축 조합의 매도청구를 기각한 사례도 있다.

조합은 이 같은 점을 반드시 고려하여 분양신청 통지 절차를 제대로 준수해야 추후 분쟁을 미연에 방지할 수 있다. 현금청산대상자로 지정된 조합원은 분양신청 통지 절차를 제대로 보장받았는지를 면밀히 검토하여 대응할 필요가 있다. /도움글 법무법인 센트로 유재벌 변호사