올해부터 오피스텔 '묻지마 청약' 못한다..열기 확 빠지나

(서울=뉴스1) 김진환 기자 = 서울 부동산 거래 절벽이 아파트뿐 아니라 빌라 시장에서도 나타나고 있다. 시장 관망세의 여파가 올해 재개발 기대감과 아파트 대체재로 관심을 끈 빌라 매매시장에서도 최근 확산하는 모습이다. 21일 서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 다세대·연립 거래량은 3183건이다. 하루 평균 106.1건 수준으로 11월 일평균 거래량은 10월 133.1건보다 20.2% 감소했다. 아직 집계 기한이 남아 있지만, 현재까지 연중 최저치를 기록할 것으로 보인다. 사진은 21일 오후 서울 송파구 잠실 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 단지의 모습. 2021.12.21/뉴스1

#올해 결혼 계획이 있는 이모(33)씨는 지난해부터 주거용 오피스텔인 아파텔 매수를 알아왔다. 집의 구조와 면적 등이 신혼부부가 살기에 불편함이 없다는 생각에 적극 청약에 참여했다. 하지만 올해는 이마저도 포기해야 할 상황이다. 아파텔 매수를 생각한 이유가 대출 한도 때문인데 올해부터 아파트와 동일한 대출 규제를 받기 때문이다.

올해부터 오피스텔도 주택처럼 대출 규제가 적용되면서 실수요자 타격이 불가피할 전망이다. 특히 자금 계획없이 '묻지마 청약'을 했다가는 낭패를 볼 수 있어 주의가 필요하다. 오피스텔 시장은 대출 규제와 수요 심리 위축 영향으로 지난해와 같은 청약 열기를 기대하긴 어렵다는 전망이 나온다.
DRS 적용 대출한도 4.2억→8200만원 급감…1월 입주자모집공고부터 3일 부동산업계에 따르면 입주자 모집공고 기준으로 이달부터 분양되는 오피스텔은 DSR(총부채원금리금상환비율) 40% 대출 규제를 받는다. 총 대출액이 2억원이 넘을 경우 원리금 상환액이 연봉의 40%를 넘으면 안된다. 오는 7월부터는 대출액 기준이 1억원으로 더 줄어든다. 올해부터는 철저하게 개인 소득 기준으로 갚을 능력을 심사해 대출이 나온다는 뜻이다.


기존 대출의 경우 신용대출은 7년에서 5년으로, 비주택담보대출은 10년에서 8년으로 현실화한다. 만기가 줄어들면 DSR 계산시 비율이 높아져 대출 한도가 줄어든다. 비주택인 오피스텔은 토지거래허가 구역이 아닌 경우 LTV (주택담보대출비율) 70%까지 대출 가능한 장점이 사라졌다.

예를 들어 연봉 6000만원인 직장인이 분양가 6억원의 오피스텔을 매수할 경우(마이너스 통장 5000만원 보유) 종전에는 4억2000만원까지 대출(30년 분할상환, 원리금균등방식, 금리 연 3.86%)이 가능했지만 올해는 8200만원으로 급감한다. 다만 2억원까지는 DSR 규제를 받지 않기 때문에 최대 1억5000만원까지 대출이 가능하다.
"틈새 수요있겠지만 대출 규제·시장 영향 불가피"지난해 아파텔은 아파트의 대체 상품으로 큰 인기를 누렸다. 부동산 정보업체 리얼투데이가 한국부동산원 자료를 분석한 결과를 보면 지난해 전용면적 59㎡가 넘는 주거용 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 50.1대 1를 기록했다. 반면 전용 59㎡ 미만인 소형 오피스텔의 청약 경쟁률은 4대 1에 그쳤다.

올해 오피스텔 분양 물량은 지난해보다 대폭 줄어들 전망이다. 건설사들이 대출 규제를 피하기 위해 지난해 앞다퉈 분양에 나섰기 때문이다. 현대건설의 경우 힐스테이트 더 운정(2669실)을 포함해 지난해 총 8194실을 분양했지만 올해 분양 물량은 3분의 1 수준인 2609실로 줄어든다.


대출 규제가 적용되지만 시장이 확 꺾이기 보다는 수요는 꾸준할 것이라는 전망도 나온다. 서울에는 새 아파트 입주가 많지 않는 등 주택 공급 부족에 따라 1인~2인 가구를 중심으로 수요가 여전히 시장이 꺾이지는 않을 것이라는 예측이다. 건설업계 관계자는 "대출규제가 있기는 하지만 지난해보다 분양 물량도 많지 않고 아파트 보다는 분양가가 낮기 때문에 미분양이 속출하지는 않을 것"이라고 예상했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "아파트처럼 오피스텔도 대출 규제 영향을 받겠지만 아파트에 비해서는 평균 분양 금액이 낮기 때문에 아파트만큼 영향을 받지는 않을 것"이라고 했다. 우 팀장은 "다만 올해 아파트 시장이 주춤한만큼 오피스텔도 전반적으로 수요가 줄어들고 매수 심리도 감소할 수 있다"고 전망했다.

한편 올해 부동산 시장은 그 어느 때 보다 예측이 쉽지 않을 것으로 보인다. 직방이 앱 이용자 1236명을 대상으로 설문한 결과 '하락'과 '상승'의 의견 차이가 5% 이내로 팽팽했다. 응답자의 43.4%(537명)은 하락을, 응답자의 38.8%(479명)는 상승을 각각 전망했다. 새로운 이슈인 대선과 지방선거 등 정책적인 변수에 따라서 주택 매매시장도 유동적일 전망이다.