[법] 재건축 현금청산 매도청구, 효과적으로 대응하는 방법

다수의 이해관계가 첨예하게 대립하는 재개발·재건축 정비사업은 필연적으로 분쟁이 많을 수밖에 없다. 부동산 호경기 때는 분양권(조합원 입주권)에 관련된 분쟁이 많지만 부동산 불경기 때는 현금청산 관련 소송이 많다. 상가건물 소유자의 경우에는 그 상가의 감정평가금액이 조합원으로서 분양받을 부동산의 가액보다 훨씬 높고, 조합원 분양신청을 할 경우 그 차액을 청산금으로 받아 정산하기까지는 수년의 시간이 소요되기 때문이다.

유재벌 법무법인 센트로 변호사/사진제공=법무법인 센트로

재개발 정비 사업은 조합설립동의 여부와 무관하게 모두 조합원이 되고(강제가입제), 조합원 분양신청 단계에서야 분양신청을 하지 아니하거나 분양계약을 체결하지 않는 방법으로 현금청산자가 될 수 있을 뿐이고 이 경우에 토지보상법을 준용하여 강제수용 절차를 통하여 소유권 이전이 재개발 조합으로 강제된다.


이와 달리, 재건축 정비사업의 경우에는 조합설립에 동의하지 아니한 미동의자(이하 '미동의자')와 조합설립에 동의는 하였으나 분양신청기간에 분양신청을 하지 아니한 자(이하 '분양미신청자')가 매도청구의 대상이 되며 민사 소송을 통해 재건축 조합으로 소유권 이전이 강제된다는 점에서 차이가 있다.

재건축조합은 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 '미동의자'에 대하여 조합설립에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고, 미동의자가 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하지 않으면 그 기간이 만료된 때부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있다. 만약 매도청구권 행사 기간 내에 매도청구권을 행사하지 못한 경우에는 매도청구권의 효력이 상실되며, 재건축 조합은 새로이 조합설립 인가처분을 받는 것과 동일한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경 인가처분을 받아 새로이 매도 청구를 하게 된다.

다만 이 경우도 조합설립변경 인가처분이 요건과 절차를 제대로 거치지 않았다는 이유로 새로운 매도청구도 기각된 사례가 있다. 매도청구가 기각될 경우 재건축조합은 사업 일정과 비용을 고려하여 합의로 분쟁을 해결하는 경우가 많다.


재건축 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 '분양미신청자'와 손실보상에 관한 협의를 하여야 하고, 그 협의가 성립되지 않으면 협의 만료일 다음날부터 60일 이내에 매도청구소송을 제기하여야 한다. 만약 그 기간을 넘겨서 매도청구소송을 제기할 경우 지연일수에 따른 이자를 추가로 지급하여야 한다.

따라서 매도청구 행사 요건의 위법성이나 매도청구의 전제인 조합설립(변경)인가의 효력 유무 등을 문제 삼아 대응하는 방안을 강구함과 동시에 감정평가 절차에도 적극적으로 대응해야 한다. 매도청구를 담당하는 민사 재판부는 감정평가사를 법원감정인으로 지정하여 해당 부동산에 대하여 시가 감정을 하게 하고 그 평가금액을 매매 대금으로 하여 동시이행 판결을 하기 때문이다.

특히 감정인의 감정평가 결과가 일단 나오면 그 결과(금액)를 바꾸는 것은 쉽지 않기 때문에 미리 감정인 선정 절차부터 철저하게 준비하여야 하며 무엇보다도 감정의견서를 통한 의견 개진이 중요하다.

재건축의 경우 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격으로 산정하되 '미동의자'는 매매계약체결의제일, '분양미신청자'는 분양신청기간만료일의 다음날을 기준으로 매매 대금을 산정한다는 차이점이 있다는 것을 주의해야 한다.

재건축 조합이 판결을 받고 나서도 매매대금을 지급하지 않고 시간만 장기간 지체되는 경우도 발생하는데, 이는 부동산 불경기에 많이 발생한다. 이러한 경우를 대비하여 반소를 제기하여 지연이자를 추가로 받는 경우도 고려하는 것이 바람직하다. 다만 이 경우에는 자신이 먼저 소유권이전등기에 관한 서류 및 부동산 인도의 이행(또는 이행제공)을 하여야 하고, 실제로 이행이나 이행제공에 관한 다툼이 많으므로 법률전문가의 조력을 받는 것이 좋다.

재개발·재건축을 불문하고 현금청산은 결국 소송을 통해서 분쟁이 해결될 수밖에 없다(보상금 증액소송, 매도청구소송). 따라서 뒤늦게 변호사의 조력을 받기보다는 최초 단계부터 재개발·재건축에 많은 전문 지식과 경험을 가진 전문 변호사의 조력을 받는 것이 바람직하다. / 글 유재벌 법무법인 센트로 변호사