"전월세난, 매매로 해결"..사실상 '4.1 후속대책'

박근혜 정부가 출범 이후 첫 전월세 대책을 28일 발표했다. 전월세 대책이라지만 무게는 매매에 실렸다. '8·28 부동산 대책'에 가깝다.
정부는 이번 대책이 매매촉진을 위한 것이라는 사실을 감추지 않는다. 전월세난의 원인이 매매위축이기 때문에 매매만 풀리면 전월세난까지 해결된다는 입장이다.

가장 최근 전월세대책(2011년 8·18 대책)때는 △소형주택 전세보증금 소득세 과세 대상에서 한시 배제 △전월세 소득공제 대상 확대(총급여 3000만원→5000만원 이하) △전세자금 보증금 한도 확대(5000만원→6000만원) △보증금 상환기간 연장(6년→8년) 등 세입자 지원 대책이 주류를 이뤘다.


이때에 비하면 올해 전월세 세입자들에 대한 직접 지원은 빈약하다. 월세 세입자의 소득공제율을 확대(50%→60%)하고 공제한도를 늘려 준 것(300만원→500만원)이나 임차보증금 우선변제액 규모를 대폭 확대(보증금 7500만원→9000만~1억원, 우선변제금 2500만원→3000만~3400만원)한 정도다.

여기에 공공임대 공급을 늘리고 입주 시기를 앞당기는 한편 민간 임대사업자에게 다양한 금융·세제지원을 부여하는 공급 확대책이 추가됐다. 공급 확대는 전월세 대책 때마다 되풀이된다.

정부가 직접 지원에 인색해진 건 2년전 전월세난과 성격과 정도가 다르다고 인식해서다.
지난 6월 말 현재 가계빚은 980조원에 이른다. 손해를 보더라도 집이 팔려야 하는데 사려는 사람이 없다. 집을 살 여유 있는 수요층은 집값 하락을 우려해 전세시장에 몰려든다. 전세값은 오르고 저금리 기조까지 맞물려 월세로 전환하는 집주인들이 늘고 있다.

정부는 전세입자들에 대한 금융·세제지원 등 '땜질식 처방'이 매매위축과 전월세난을 더 부추길 뿐이라고 판단하고 있다. 그래서 매매활성화에 집착한다.
처음 등장한 수익공유형, 손익공유형 모기지가 이런 고민의 산물이다. 정부(국민주택기금)가 주택구매자에게 돈을 빌려주고 매각 또는 계약 만기시 일정 부분 이익(평가이익) 또는 손실을 공유한다. 단순히 돈을 빌려주는 게 아니라 정부가 매매시장에 직접 참여하는 것이다.


이 상품에 대해서는 기대와 우려가 공존한다. 수익공유형의 경우 집값의 70%(2억원 한도)까지 1.5% 금리가 적용된다. 한은 기준금리(연 2.5%)보다도 낮다. 사실상 제로금리다. 집값이 올라 팔면 정부와 이익을 공유한다.

손실은 모두 구매자 몫이라고 하지만 정부도 초저금리 대출에 의한 기회비용 손실을 입긴 마찬가지다. 손익공유형의 경우 정부가 최대 40% 지분 안에서 손실을 나눠 갖는다는 점에서 정부 부담이 적지 않다.

정부 스스로도 지금까지 나온 부동산 대책 가운데 가장 급진적이라는 데 부인하지 않는다. 지금의 매매시장이 매우 위험한 상황이라는 정부의 절박감이 읽힌다.

김재정 국토부 주택정책관은 "이번 대책의 70%가 매매에 집중됐다고 봐도 틀리지 않다"며 "정부 예산이 직접 주택 구매에 투입되는 것도 처음"이라고 말했다.

6억원 이하 주택에 취득세율 1%를 부과하는 개편안도 같은 맥락이다. 한시적으로 9억원 이하 주택에 1%를 적용해오던 것을 과세구간을 조정해 영구감면으로 못박았다. 9억원에서 6억원으로 1% 대상이 감소했다고 하지만 수도권 전체 주택의 89.3%가 여기에 해당한다. 전국적으로는 94.3%에 이른다.

다주택자 차등부과(4%)를 폐지한 부분은 논란거리다. 6억원 이하에서 동일한 가격의 주택 3가구를 산다고 가정하면 전체 취득세가 12%에서 3%로 크게 낮아진다. 국회에서 다주택자 양도세 중과마저 폐지하면 다주택자 규제는 사실상 완전히 사라지는 셈이다.

주택 모기지 소득공제 요건(기준시가 3억원 이하→4억원 이하)과 대상(무주택자→1주택자 포함)을 완화한 것이나 국민주택기금의 근로자·서민 구입자금 지원을 확대한 것 모두 '집을 사라'는 호소다.

이번 정책 성공의 열쇠는 심리 회복이다. 그러기엔 수익공유형, 손익공유형 모기지 시범 주택(3000가구) 규모가 너무 작다.
정부 예산은 3000억~4000억원 투입된다. 이정도로는 꽁꽁 얼어붙은 매매욕구를 자극하기엔 역부족일 것으로 전망된다.

공급 물량 확대와 조기 공급에도 불구하고 수요를 충당하기엔 힘에 부칠 전망이다. 당장 이사철이 코앞인데 9월 이후 기존주택 매입임대와 LH가 보유 중인 미분양, 공공주택 등은 연말까지 총 4만가구 정도 나온다. 반면 지난해 9월 한달에만 전월세 거래량이 9만6000건에 달했다.

국토부 관계자는 "계절적 영향으로 9~10월 어느정도 가격불안은 예상된다"며 "그러나 취득세율 인하와 장기 모기지 활성화 등을 통해 전세수요가 매매수요로 전환되고 임대공급이 늘어나면 수급불균형이 완화될 것"이라고 말했다.