전용률 40%대 마곡 오피스텔…10% 수익률 가능할까?

서울 강서구 마곡동 인근 오피스텔 분양광고 현수막. / 사진=송학주 기자

　"오피스텔 계약하면 샤넬 클래식 핸드백을 드립니다."

　지난 11월28일 서울 강서구 등촌동 한 오피스텔 모델하우스. 방문객들에겐 추점을 통해 LED TV, 안마의자, 에스프레소 머신, 미니 세탁기, 접이식자전거 등을 제공하고 청약자에게는 샤넬 핸드백과 고급김치냉장고를 주는 등 고급경품까지 내걸고 홍보가 한창이었다.


　분양 관계자는 "마곡지구에 많은 오피스텔이 공급됐지만 대형 건설업체 브랜드 공급은 없었다"며 "1군 브랜드의 대단지 프리미엄이 붙는 오피스텔인데다 마곡지구 알짜 입지까지 갖춰 높은 경쟁률로 청약이 마감됐다"고 말했다.

　마곡지구 산업단지는 초대형 업무지구로 판교테크노밸리의 5배, 상암DMC(디지털미디어시티)의 6배 크기로 예상 유동인구가 40만명으로 추정된다. LG사이언스파크, 코오롱, 이랜드, 롯데, 대우해양조선 등 38개 기업의 입주가 확정돼 종사자만 18만명에 달하는 등 등 풍부한 임대수요가 예상된다는 게 공급업체의 설명이다.

　상황이 이렇다 보니 '너도나도'(?) 오피스텔 분양에 열을 올리고 있다. 마곡지구 공사현장 인근에 즐비한 오피스텔 분양사무실과 분양현수막이 이같은 상황을 잘 설명해 준다.


　부동산114에 따르면 올들어서만 마곡지구에서 6개단지, 2092실이 공급됐다. 분양가도 공급면적 기준으로 3.3㎡당 평균 800만원 초반대에서 900만원 후반대까지 다양하다.

　하지만 전용면적으로 계산하면 3.3㎡당 2000만원에 육박하거나 일부의 경우 이를 초과한다. 통상 오피스텔 전용률이 40~45% 내외로 공급되기 때문이다. 이는 인근에 SH공사가 공급하는 아파트 분양가(3.3㎡당 1300만원대)를 뛰어 넘는 수준이다.

　분양업체들은 임대수요가 풍부해 연 7~10%의 수익률을 받을 수 있다고 강조한다. 하지만 가능 여부는 미지수라는 게 주변 부동산 중개업소들의 공통된 의견이다.

　오피스텔은 보통 실수요보다는 임대수익을 목적으로 한 투자가 대부분이어서 수익률이 중요하다. 하지만 공급이 너무 많아 높은 수익률을 얻기가 어렵다는 분석이다.

서울 강서구 마곡동 인근 마곡산단 공사현장. / 사진=송학주 기자

　강서구 가양동 인근 G공인중개소 관계자는 "마곡 산단에 입주하는 직원들이 아파트를 선호하지 오피스텔에 살겠냐"며 "공급이 너무 많아 어느 정도 활성화될 때까지는 공실 우려가 크다"고 지적했다.

　게다가 아직 남은 물량과 건설회사가 아닌 개인적으로 공급하는 물량까지 합치면 오피스텔이 너무 많다는 의견이다. 관리비와 세금 부담, 매각시 시세차익 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 밝혔다.

　정태희 부동산써브 팀장은 "오피스텔 투자는 입지나 분양가 등에 따라 같은 지역에서도 수익률 차이가 난다"며 "분양가가 적정한지 따져봐야 하고 공실 위험이 낮아야 하기 때문에 오피스텔 인근지역 수요를 끌어들일 수 있을 만한 요인이 있는지 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.