85㎡초과 중대형 임대도 기금 지원…금리도 인하

@머니투데이 김지영 디자이너

앞으로 85㎡(이하 전용면적)가 넘는 중대형 임대주택에도 국민주택기금이 지원된다. 기업형 임대주택사업 활성화를 위해 기금 출자를 확대하고 임대의무기간 종료 후 한국토지주택공사(LH)가 매입을 확약하는 등 모든 리스크를 줄여준다.

국토교통부는 13일 '2015년 대통령 업무보고'에서 이같은 내용의 기업형 임대사업 활성화 방안을 발표했다. 우선 85㎡ 이하 주택에만 지원되던 기금 대출을 85㎡ 초과 주택으로 확대한다. 민간임대 활성화를 위한 조치로 135㎡ 이하에 한한다.


2017년까지 한시적으로 임대주택 건설자금에 지원되는 기금 융자한도를 상향한다. 현행 가구당 7000만(60㎡ 이하)~9000만원(60∼85㎡)인 건설자금 지원규모를 8년 장기임대는 가구당 △60㎡이하 8000만원 △60∼85㎡ 1억원 △85㎡초과 1억2000만원 등으로 올린다. 4년 단기임대에 대한 기금 융자도 신설해 규모별로 8년 장기에 비해 각각 1000만원 적게 지원한다.

자금지원과 함께 금리도 인하해 준다. 8년 장기임대에 대해선 조달금리(면적별 2~3%) 수준으로 지원하고 8년후 1년 증가시마다 10bp를 인하해 최대 10년간 100bp인하가 가능하다. 일정기간 후 원금상환 의무도 없애 임대주택을 매각하기 전에는 원금 상환의무가 면제된다.

기업형 민간임대리츠를 활성화하기 위해 기금이 보통주로 출자한다. 그동안 기금이 우선주로만 참여해 기관투자가의 참여 유인이 적었다는 지적에 따른 조치다. 기금 출자분의 일부를 보통주에도 출자해 사업리스크를 분담하고 초기자금 조달이 용이하도록 지원하는 것이다.


임대리츠 지원대상 역시 소형에서 중형아파트로 확대하고 올해 지원가구수도 4000가구에서 1만가구로 늘린다. 기업형 임대리츠에 대해선 기금 출자 외에 별도로 8년 장기임대사업자와 동일한 금리와 한도로 기금융자도 지원할 예정.

기업형 건설임대사업자에 대해 건설·임대기간 중 장기간 저리로 자금을 융자할 수 있도록 '종합금융보증' 상품도 새롭게 도입한다. 건설부터 운영까지 최소 10년간 장기적으로 자금운용이 필요한 임대주택사업은 현재까지 보증상품이 따로 없어 자본조달 비용이 높았었다.

이에 전체 사업기간(최소 10년)동안 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 보증을 받을 수 있게 된다. 임대보증금 반환보증도 실시해 LTV(주택담보인정비율)의 최대 90%까지 보증받을 수 있다.

국토부 관계자는 "이 종합금융보증 상품을 이용하게 되면 현재 시공사 연대보증 금융비용(6∼7%) 대비 연 2% 이상 금융비용을 절감할 수 있을 것"이라며 "연 1조원 보증 지원시 연 1만가구의 기업형 임대주택 건설 지원이 가능한 셈"이라고 설명했다.

임대의무기간 종료 후 임대주택이 매각되지 않는 것을 우려한 건설업체와 기관투자자들을 위해 출구전략도 마련했다. 기업형 임대사업자의 임대주택이 60㎡ 이하거나 2억원 이하인 경우 LH가 매각 당시 감정평가 금액으로 매입을 확약해 준다.

게다가 지분참여자가 지분매각을 통한 자금 회수가 곤란할 경우를 대비해 건설업체 등이 공사대금 일부만 리츠 등에 출자하고 지분을 매각해 투자금을 회수할 수 있도록 지원한다. 리츠 청산시 건설업체는 기금과 동일한 순위로 잔여재산을 분배받을 수 있게 된 것이다.

시장에선 임대주택사업의 모든 리스크를 해소해 연 4~5%의 수익률을 유지할 수 있도록 한 대책이란 평가다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "은행 예금 금리가 2%대인 점을 감안하면 수익률이 최소 연 3~4% 이상은 돼야 함은 물론이고 현재 오피스텔의 수익률인 연 5% 정도는 나와야 시장이 제대로 굴러갈 수 있다"고 분석했다.