상가·오피스텔 임대수익, "은행이자의 3배"

@머니투데이 최헌정 디자이너

#올 1월 서울 마포구 망원동의 한 주상복합아파트 상가건물이 경매에 나와 이른바 '대박'을 터트렸다. 이 상가는 전용면적 49㎡로, 첫 입찰에서 감정가(2억4000만원)의 1.5배에 가까운 3억6000만원에 낙찰돼 주위를 놀라게 했다.

응찰자만 38명. 낙찰에 실패한 2순위(2억9865만원) 응찰가격도 감정가를 6000만원 가량 웃돌았다. 이 상가가 이렇게 인기몰이를 한 비결이 뭘까.

이 상가엔 현재 치킨가게가 보증금 3000만원에 월 140만원을 내고 장사를 하고 있다. 낙찰자가 대출을 받지 않고 투자한다면 연 1680만원의 임대료를 통해 5.1%의 수익률을 얻을 수 있는 만큼 안정적인 임대수입이 가능하다.

최근 금리가 낮아진 만큼 낙찰가의 50%(1억8000만원)를 연 3.5%에 대출받는다고 가정하면 보증금(3000만원)을 뺀 실제 투자액 1억5000만원의 수익률은 7%. 대출을 80%(2억8800만원)까지 확대하면 수익률은 16%까지 오른다. 낮은 대출금리를 지렛대로 활용하는 '레버리지' 효과다.

사상 유례없는 1%대(1.75%) 기준금리 시대를 맞아 수익형부동산 몸값이 더욱 치솟을 것으로 보인다. 특히 은퇴해 투자처를 찾는 베이비붐세대는 저금리에 마땅한 투자처가 없다보니 오피스텔이나 상가 등 수익형부동산에 관심이 쏠릴 수밖에 없다.


시중은행 예·적금금리도 인하돼 2%대 상품이 사라지는 상황에서 수익형부동산의 평균 임대수익률은 그의 3배에 달하기 때문이다.

20일 국토교통부의 '연간 상업용부동산 임대동향조사 결과'에 따르면 수익형부동산의 가장 대표적 상품인 상가건물의 지난해 전국 기준 평균 임대수익률은 6.16%. 이달 오피스텔 수익률(KB국민은행)은 6.02%로 나타났다.

이창동 지지옥션 선임연구원은 "저금리 기조가 지속되고 부동산시장이 살아나면서 수익형부동산도 덩달아 인기를 얻는 상황"이라며 "최근 근린상가와 오피스텔 등의 수익률이 해마다 높아지면서 이 부동산 물건들을 가장 저렴하게 구입해 투자수익률을 높일 수 있는 경매로 투자자가 몰리고 있다"고 말했다.

다만 임대수익률 통계는 각종 세금과 거래·보유에 따른 비용 등을 전혀 고려하지 않은 단순 수익률이다. 이에 수익률만 믿고 무분별하게 투자했다간 낭패를 보기 십상이다.

특히 경매에 나온 수익형부동산 중 꾸준한 월세수익(수익률)을 보장할 수 없는 물건이 많아 '묻지마 투자'를 지양해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 소위 '망가진 상가'나 '공실 오피스텔'에 투자하는 오류를 범할 수 있다는 것이다.

강은현 EH경매연구소 대표는 "상가가 장사가 잘 되면 임차인이 월세를 연체할 일이 없고 임대인은 그 돈을 받아서 은행이자를 잘 내면 그 물건이 경매로 넘어오지 않는다"며 "경매에 나왔다는 건 장사가 안되는 상가가 대부분이다. 임장활동을 꼭 해야 하는 이유"라고 귀띔했다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "최근 떠오르는 수익형부동산의 트렌드는 접근성·희소성·정부정책·상권 등이 있다. 이를 미리 알고 투자에 임하면 위험리스크가 적다"며 "과거처럼 사놓으면 돈이 되는 시절이 아닌 이제는 철저히 트렌드에 맞는 상품을 선택해 옥석을 가려야 되는 시기"라고 조언했다.