규제없이 부동산 쇼핑…'법인'도 대출 막고 종부세 인상

개인으로부터 법인이 아파트 매수한 비중

정부가 부동산 법인의 세금을 강화하고 주택담보대출(주담대)을 전면 금지한 것은 법인이 개인에 대한 규제 우회 수단으로 활용되고 있다는 판단에서다. 법인을 통한 부동산 거래가 위축될 전망이다.

개인→법인 아파트 매수 비중 1%서 6.6%로 급증… 세금↓·대출↑ 등 때문국토교통부에 따르면 전국 아파트 매수 거래 중 개인으로부터 법인이 매수한 건수 비중은 2017년 1%에서 2019년 3%, 올해(1~5월) 6.6%까지 늘어났다.


특히 최근 투기꾼들이 몰린 충북 청주의 경우 이 비율이 2017년 0.9%에서 올해 12.5%로 대폭 증가했다. 올해 풍선효과로 주택 가격이 급등한 인천과 경기 또한 같은 기간 각각 0.6%에서 8.2%, 0.7%에서 6.4%로 늘었다. 법인이 투기 거래에 활용됐다는 방증이다.

실제 건물·토지 등 부동산 구입 후 재판매하거나 임대하는 부동산 매매업과 임대업 법인이 급증했다. 부동산 매매업은 2017년 말 2만3000개에서 지난해 말 3만3000개로 43.5%, 같은 기간 임대업은 4만2000개에서 4만9000개로 16.7% 각각 증가했다.

법인 우회 거래가 증가한 이유는 강화된 각종 규제를 피해 세금을 줄이고 대출은 더 받을 수 있어서다. 부동산법인을 설립하면 양도세 감면, 취득세 환급 등 세제 혜택을 받을 수 있다. 다주택자의 경우 법인을 통한 '명의 쪼개기'로 종합부동산세(종부세)도 줄일 수 있다. 주담대는 개인보다 담보인정비율이 높아 대출도 더 많이 받을 수 있다. 자녀 명의로 회사를 설립해 아파트를 구입하는 등 편법 증여의 수단으로 활용되기도 한다.
법인 주택담보대출 금지·종부세 최고세율 적용… 양도세율도 10%p 인상

서울 강남구 아파트 단지 모습./사진= 김창현 기자

정부는 이에 따라 주택 매매·임대사업자의 주담대를 전면 금지시켰다. 현재는 규제지역의 경우 LTV(담보인정비율)가 20~50%, 비규제지역은 규제가 없었다. 다음 달부터는 모든 지역에서 주담대를 받을 수 없다. 다만 건설임대사업자 등 국토부가 인정하는 경우는 제외된다.


법인 보유 종부세와 양도세는 대폭 올린다. 종부세는 현재 개인·법인 구분이 없다. 내년부터는 법인 보유 주택에 개인 최고 세율인 3~4%를 적용하고 종부세 공제 혜택도 폐지한다. 법인이 보유한 조정대상지역 내 8년 장기 임대등록주택의 종부세 비과세 혜택도 없앤다.

법인 주택 양도차익의 추가세율은 기존 10%에서 내년부터 20%로 인상한다. 비과세였던 8년 장기 임대등록 주택에도 추가세율을 적용한다.

부동산매매업 관리는 강화한다. 현재 시장 교란 가능성에도 자유업으로 영업되고 있는데 내년 말부터 이를 법정 업종으로 관리할 계획이다.
법인 실거래 고강도 조사, 자금조달계획서도 별도 작성 의무

사진= 국토부

법인 대상 부동산 실거래 조사도 강화한다. 경기 남부 등 자금조달계획서 미제출 지역 내 거래 중 투기 가능성이 있는 법인 등의 거래를 대상으로 특별조사를 추진한다. 오는 9월부터는 '법인용 신고서식'을 별도로 작성토록 하고 모든 법인 부동산 거래에 자금조달계획서 제출을 의무화할 계획이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "그동안 종부세 등 각종 세금 부담이 덜해 많이 활용되던 법인 거래가 크게 위축될 것"이라고 전망했다. 송승현 도시와경제 대표는 "법인에서 공급되는 주택 임대사업 물량이 축소돼 전월세 가격이 불안정해질 가능성도 있다"고 짚었다.