'보증금 반환대출' 완화에도 불만…"부실 임대인은 퇴출해야"

서울 송파구의 한 부동산 중개업소. /사진=뉴스1

정부가 역전세, 전세사기 등 임대차 시장에 닥친 위험을 해결하기 위해 한시적으로 보증금 반환대출 규제를 완화한다. 임대인들은 규제 완화는 긍정적이나 시장 여건상 다음 세입자를 구하지 못하는 임대인까지 폭넓게 구제할 수 없어 규제를 더 풀어야 한다는 입장이다. 반면 전문가들은 모든 임대인을 구제하기 위해 규제를 더 완화해서는 안 되며, 오히려 이번 정책을 계기로 부실 임대인은 시장에서 퇴출하는 기회로 삼아야 한다고 본다.

대출 숨통 트이지만…임대인들 "보증금 전체 대출 받을 수 있어야"4일 정부가 발표한 '2023년 하반기 경제정책방향'에 따르면 이달 말부터 1년 한시적으로 보증금 차액에 대한 반환목적 대출에 한해 대출규제를 완화한다. DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용하고, 임대사업자의 대출 적정성 여부를 판단하는 지표인 RTI(연간 이자비용 대비 임대소득 비중)는 기존 1.25~1.5배(규제지역)에서 1배로 하향한다. 임대인들의 대출을 풀어 기존 세입자에게 보증금을 돌려주도록 한다는 목적이다.


전문가들은 역전세 등 문제를 연착륙할 수 있는 대책이 될 것으로 평가했다. 우병탁 신한은행 WM사업부 팀장은 "수도권 특히 서울을 중심으로 하반기 역전세 문제를 일정 부분 해소해 연착륙이 가능할 것으로 본다"며 "한시적·한정적으로 대출 규제를 완화하는 것이어서 시장 교란 부분에서는 큰 우려는 없을 것"이라고 말했다.

그러나 임대인들은 여전히 대책이 부족하다는 입장이다. 성창엽 대한임대인주택협회장은 "대출에 숨통이 트인다는 점에서는 긍정적"이라며 "하지만 다음 세입자를 구하지 못해 기존 세입자의 보증금 전체를 돌려줘야 하는 임대인까지 모두 구제할 수 없어 미흡한 측면이 있다"고 했다.

현재 아파트를 제외하고 빌라 등은 '전세 포비아'라는 말이 나돌 정도로 다음 세입자를 구하기 어려운 임대인이 대부분인데, 이번 대책으로는 전체 보증금을 돌려줄 만큼 대출이 나오지 않는다는 이유에서다. 정부는 후속 세입자를 못 구한 경우 특약을 전제로 대출한도 내 전세보증금 대출이 가능하도록 했는데, LTV(주택담보대출비율) 적용을 받는 건 마찬가지여서 전체 보증금만큼 대출을 받을 수 없다는 주장이다.

서울 강서구의 한 빌라 밀집지역. /사진=뉴스1

"임대인 주장은 공짜로 돈 달라는 것…능력 없는 임대인 퇴출당해야"하지만 전문가들은 임대인 모두를 구제해선 안 된다고 강조한다. 송승현 도시와경제 대표는 "임대인 모두를 구하기 위해 금융시스템을 뒤엎을 순 없는 노릇"이라며 "일시적으로 보증금 차액만큼 못 돌려주는 임대인을 구제하는 이번 대책으로 충분하다"고 했다.


그러면서 "문제는 아무리 규제를 풀고 보증 의무를 지워도 결국 보증금을 돌려줄 능력이 없는 임대인의 상태는 그대로라는 것"이라며 "시장 자정기능을 통해 부실기업은 문을 닫았듯, 임대 시장에서도 능력 없는 임대인은 퇴출당해야 한다"고 강조했다.

또 다른 한 전문가는 "임대인의 주장은 돈을 그냥 공짜로 달라는 이야기"라며 "시장 원칙에 따르는 것이 맞다"고 했다.

이외에도 후속 세입자 보호를 위한 시행안이 조속히 나와야 한다는 의견도 나온다. 우 팀장은 "후속 세입자는 근저당이 설정된 상태에서 후순위로 들어오게 되므로 후속 세입자 보호를 위해 전세보증보험 의무화에 대한 세부 시행안이 빨리 나와야 한다"며 "HUG(주택도시보증공사) 보증보험 가입 대상은 보증금 최대 7억원 이하여서 역전세난이 심각한 서울은 대부분 대상이 안 된다는 문제가 남아 있다"고 지적했다.