진짜 집값 떨어진 이유는 그게 아냐…"지금 사면 바보" 왜?[부릿지]

소수의 아파트 단지를 제외하고, 서울은 물론 전국적으로 추가 상승 거래는 사라졌다. 지난 9월 특례보금자리론이 끝남과 동시에 시장은 급속히 냉각됐다. 현재의 부동산 가격은 높은 금리로 인한 대출 등 제한 때문이라는 관측이 많다. 하지만 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 금리의 영향은 물론, 진짜로 집값을 잡는 이유는 DSR(총부채원리금상환비율) 때문이라고 지적하는데. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 채상욱 대표와 함께 추가 하락 열차에 올라탄 한국 부동산 시장을 진단했다.

▶조성준 기자
최근 시장 동향은 어떤가요?


▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
2020년부터 부동산 시장은 거의 금융 자산화됐고요. 금융시장이 갖고 있는 특징을 그대로 가져간다고 생각하고 있습니다. 부동산 시장의 가격 결정 요인이 여러 가지가 있겠지만, 2020년부터는 확실히 금리와 대출 총량이 가격 결정에 거의 키가 됐고요. 2020년, 2021년에 금리 낮아지면서 대출이 사상 최대 규모로 증가했을 때 주택가격 상승률도 가장 큰 폭으로 상승했고 지난해엔 그 정반대 상황 금리가 큰 폭으로 200bp(1bp=0.01%포인트) 이상 올라갔고 대출도 마이너스로 전년 대비 130조원 줄었거든요.

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
대출 부분에서도 DSR 적용되면서 구매력이 전체적으로 위축이 됐기 때문에, 거래량이 못 올라오고 있는데, DSR을 우회하는 프로그램들이 있어서 특례보금자리론이 있었고 40조 원 규모로요. 그리고 은행에서도 50년 만기 주담대가 6월부터 만들어졌는데 이것도 월에 5조원씩 나갔기 때문에 1년 안에 60조원짜리 대출상품이거든요. 그래서 이런 거의 100조원급 대출이 늘어나는 때에는 강세 시장 분위기가 나타나는 게 정상이고 이게 2~3분기까지 있었다가 지난 9월부터 50년 만기 주담대라든가 특례론이 종결되면서 지난달부터는 시장이 안정세로 돌아선 것 같습니다.

▶조성준 기자
높은 금리만큼이나 DSR 기준을 현재 집값 하락 요인으로 꼽아주셨는데, 이 DSR이 좀 어떤 거길래 한국 시장이 어떻게 작동하는 건지 설명해 주실 수 있을까요?


▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
DSR은 말 그대로 자기 소득 대비해서 부채를 받을 수 있는 한도를 결정하는 건데 그게 40%로 세팅이 됐고 이게 도입된 게 지난해 1월부터였습니다. 아시겠지만 2021년 11월이 전고점이에요. 지난해 1월부터 거래량 급락이 나타났는데 사실 그때는 한국 기준으로는 금리를 올리지도 않을 때였거든요. 즉 2021년 12월과 다음 달인 지난해 1월에 달라진 건 오직 DSR밖에 없었는데 그것만으로도 거래량이 반토막 났기 때문에 DSR이 얼마나 광범위하게 수요 위축 요인으로 작동하는지는 이미 입증됐다고 생각하고요.

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
일반 가계가 현재의 높은 주택가격을 대출받고 집 사는 거는 불가능해졌고 그래서 수요가 말라버렸다. 그래서 고점이 30~40% 빠졌던 거고요. 올해는 이런 DSR을 우회하는 프로그램을 만들었고 그게 40조 원이나 됐기 때문에 특례론 같은 프로그램이 있으면 이 프로그램의 힘으로 주택가격이 소위 빚으로 한 번 더 받쳐진다. 저는 그거를 한시적인 '강세장이다. 가짜 강세장이다' 이렇게 불렀거든요. DSR 40%가 남아있는 한 구조적으로 수요의 강세는 나타나기 어렵다고 생각하고 있습니다.

▶조성준 기자
정부가 이 DSR은 손을 대지 않고 있거든요. 어떤 것 때문에 그런 걸까요?

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
가계부채가 GDP 80% 넘어가면 경제에 안 좋다는 게 정설인데, 한국은 그게 100% 넘기 때문에 DSR을 통해서 가계부채를 억제하겠다는 그런 생각이 기저에 깔려 있어서 이 정책을 추진하게 된 거고요. DSR을 폐지하려면 가계부채 더 이상 관리할 필요가 없냐 이런 질문이 나오는 거니까. DSR은 도저히 건들 수가 없고 마치 금리처럼 시스템화 돼버렸습니다.

▶채상욱 커넥티드그라운드 대표
저는 금리도 한은이 한 번 정도는 인상할 것으로 생각하고 있습니다. 내년 기준으로 보면 우리나라가 성장률 대비해서 금리가 굉장히 높아서 실질 금리가 굉장히 높은 국가가 될 것 같거든요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

출연 조성준, 채상욱
촬영 김아연, 공하은 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용