개발이익 3천만원 넘으면 최고 50% 환수

재건축사업을 통해 발생하는 개발이익이 조합원당 3000만원을 초과할 경우 이를 최고 50%까지 국가가 거둬들이는 재건축부담금제가 다음달 25일부터 시행에 들어간다.

이 제도가 시행될 경우 종전에 적용되고 있는 '개발이익환수제'와 '기반시설부담금제'를 포함해 재건축 개발이익환수 방법은 모두 3가지로 늘어난다.


건설교통부는 3.30대책에 따라 지난 5월24일 제정·공포된 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률'(재건축부담금제)에 대한 시행령·시행규칙 등 하위법령 제정안을 마련, 관련 전문가와 관계부처 협의를 거쳐 오는 3일 입법예고한다고 2일 밝혔다.

이들 하위법령 제정안에는 재건축부담금 산정의 기초가 되는 개시·종료시점 주택가액, 개발비용, 정상주택가격 상승분 등을 산정하는 세부적인 기준이 제시됐다.

재건축 사업기간 동안의 집값 상승분을 측정하기 위한 주택가격 산정은 '공시가격'을 기준으로 하되, 없을 경우 복수의 감정평가법인이 조사한 가격 산술평균을 이용토록 했다.


개발비용은 건축비, 조합운영비 등 사업 관련 지출비용을 회계감사 후 증빙서류를 갖춰 제시하도록 규정했다. 이때 금액이 분양가상한제 적용을 위한 기본형건축비 수준을 감안, 적정범위를 넘을 경우 이를 외부기관을 통해 검증하거나 필요시 개발비용검토위원회를 구성, 검토·자문토록 했다.

재건축사업기간 중 정상주택가격 상승분은 정기예금이자율(1년 만기)과 시·군·구 평균 가격 상승률(국민은행) 가운데 높은 비율을 기초로 산정해야 한다. 재건축부담금은 해당 조합이 부과된 금액을 조합원별로 배분한다. 따라서 재건축조합은 조합원별 부담금 배분비율을 관리처분계획에 명시해야 한다.

부담금은 부과 종료시점부터 4월 이내에 부과되며 조합원은 부과일부터 6개월 이내에 납부해야 한다. 부담금 부과·징수, 이의신청 등의 업부는 해당 시장·군수·구청장이 담당한다. 부담금은 현금납부가 원칙이지만, 재건축사업으로 지어지는 주택으로 납부하는 물납도 가능하다.

건교부는 이 제도 시행으로 재건축 과정에서 발생하는 과도한 개발이익이 효과적으로 환수, 투기억제와 무분별한 사업에 따른 자원낭비가 줄어들 것으로 기대하고 있다.

건교부 관계자는 "부담금 수입 전액은 도시 주거환경 정비, 도시재정비, 저소득층 주거복지 지원 등에 사용될 예정"이라며 "도시내부의 균형발전과 서민 주거안정에 기여할 것"이라고 말했다.

재건축부담금은 법 시행일 이후 관리처분계획 인가를 신청하는 단지부터 적용된다. 부담금 부과비율은 개발이익에 따라 0~50%로 누진해서 부과된다. 다만 법 시행일 이전에 해당하는 금액은 부담금에서 제외한다.

면제(0%) 대상 기준은 조합원당 개발이익이 3000만원을 넘지 않아야 하기 때문에 지방과 수도권 외곽지역, 서울 강북권 등이 개발부담금 면제대상이 될 전망이다. 반면 상대적으로 많은 이익을 얻고 있는 서울 강남권의 경우 최대 누진율(50%)이 적용될 가능성이 높다.