부동산 경매 성공하려면

◆ 사전조사는 미리

미리 부동산 관련 세제나 규제에 대해 충분히 숙지한 뒤 새 정부의 부동산 대책이 가시화 될 때 빠르게 입찰에 참여하는 것이 좋다.


다만 신규 물량보다는 이미 자료가 나와 있는 유찰 물건을 중심으로 사전에 조사하는 것이 순서다. 또 금리변동을 파악해 종합적으로 수익이 얼마나 발생하는지 미리 계산하고 있어야 한다. 앞으로 규제 완화에 대한 기대감이 큰 쪽으로 여유있게 준비하는 자세가 필요하다.

시기적으로는 연휴기간을 기점으로 낙찰을 노리는 것도 좋은 방법이다. 경매시장은 계절적 요인을 많이 타는데다 명절 등 연휴와 가까울수록 입찰자의 수가 적어 경쟁률이 그만큼 줄어들기 때문이다.

◆ 감정가 믿지 말고 발품 팔아라


전문 감정평가사가 평가하는 감정가는 시세와 차이를 보이는 경우가 빈번히 있다. 감정 시점과 입찰 시점에 차이가 있을 경우 큰 차이를 보이기 때문에 현장조사가 필수적이다.

‘경매는 발품 싸움’이라는 말이 있다. 최소한 다섯 곳 이상의 중개업소를 찾아가 주변 시세와 전세가를 조사해 평균적으로 이해하면 큰 손실은 피할 수 있다.

부동산 투자의 성공여부는 얼마나 많이 다녔는가에 있다. 즉 현장 답사를 통해 시세를 분석하고 인근 중개업소를 다니며 개발 분위기를 파악하는 것은 인터넷이나 정보지, 전화통화를 통해 얻는 정보와는 차원이 다르다.

최근 경매정보가 대중화 되면서 현장답사를 소홀히 하는 사람이 있는데 직접 발품 파는 투자자를 당해내지 못한다. 경매 투자의 90%는 발품에서 결정된다.

◆ 시간은 여유롭게, 자금은 넉넉하게

경매는 취하, 변경, 연기 등 변수가 많기 때문에 물건을 고르는 입찰차의 계획과 맞아떨어지지 않는 경우가 많다.

따라서 경매에 임할 때 조급증을 버리고 여유 있게 입찰에 참여하는 것이 좋다. 또 입찰시 최저입찰가의 10~20%의 보증금을 내야하고 낙찰됐을 경우 잔금을 45일 이내에 처리해야 한다. 빠른 자금 동원력과 더불어 부대비용에 대한 충분한 자금계획을 세워야 한다.

◆ 권리관계가 복잡한 물건은 파악 철저

경매물을 살펴보면 유찰이 연속돼 감정가의 50% 수준까지 떨어지는 경우가 있다. 또 통상 10%인 보증금이 20%로 설정돼 있는 물건도 있다. 20%로 보증금이 설정된 물건은 잔금납부가 이뤄지지 않아 재 매각된 물건이다.

이런 물건은 법정지상권, 유치권, 예고등기 등이 복잡하게 얽혀있어 잘 풀리면 수익이 높지만 그 만큼 위험성도 크다. 권리관계가 복잡한 물건은 전문가와 함께 해결해 나가는 것이 좋다.