일산의 '상권 삼국지'

현재 일산의 최고 상권은 어디일까? 아는 사람은 이구동성으로 정발산역이 있는 호수공원 상권이라고 답할 것이다.

호수공원 상권에는 대표적인 상업용 시설이 2개 있다. 라페스타와 웨스턴돔인데 이들 상가는 정발산역에서 마두역에 이르는 유럽풍 스트리트형 쇼핑몰이다. 스트리트형 쇼핑몰이란 동일 건물 내의 점포가 쭉 늘어서 있어 걸으면서 쇼핑을 하도록 만들어놓은 가로형 상가를 말한다.

◆일산을 접수한 양대 초대형 상권- 라페스타와 웨스턴돔

지난 2003년 8월, 일산 서쪽 2만1780㎡(6600평)의 상업지역에 라페스타라는 쇼핑몰이 들어왔고, 2007년 3월 반대편 블록(9271평)에 웨스턴돔이 문을 열었다. 일산의 특성을 있는 그대로 반영한 이 두 쇼핑몰은 보행자의 동선이 쉽게 나오도록 설계했고, 상가에 문화적 요소도 가미했다. 둘 다 넓은 광장이 딸려 있어 각종 이벤트와 쇼 등 볼거리와 재미있는 공연이 열린다.


라페스타는 길이 300m, 최대 폭 28m의 땅에 4층, 5층짜리 건물들이 거리형 상가로 배치돼 있다. A동에서 F동까지 6개의 테마 동으로 나눠져 있다. 웨스턴돔은 지하 2층, 지상 10층, 연면적 11만8100㎡(3만5000평) 규모다. 지하 1·2층은 주차장이고, 지상 1~4층은 내로라하는 브랜드가 밀집한 각종 상업시설, 3층 일부부터 10층까지는 웨스턴타워라 불리는 4개동의 오피스빌딩으로 구성된다.

두 쇼핑몰은 모두 상층부에 영화관을 넣어 모객(募客) 효과를 높였다. 라페스타 3·4층에는 롯데시네마가, 웨스턴돔 3·4층에는 CGV가 자리 잡았다. 양쪽 다 1층에는 커피숍, 패스트푸드점, 의류 및 화장품 매장 등을, 2층에는 푸드코트를 각각 배치했다.

라페스타는 야간에 몰려드는 엄청난 유동인구를 축으로 한 10, 20대가 주고객이다. 이에 비해 웨스턴돔에선 구매력 있는 직장인이나 가정주부가 많이 눈에 띈다.


몇년 전부터 일산 상권의 주도권은 라페스타에서 웨스턴돔으로 서서히 이전하고 있다. 웨스턴돔은 업그레이드된 새 상가이고, 천장에 돔을 씌워 오픈형 천장의 라페스타보다 조금 더 고급스럽고 세련돼 보인다. 뿐만 아니라 웨스턴돔 인근에 MBC 드라마제작센터, SK M-city 등 대규모 건물 신축이 예정돼 있어 고정·유동 인구 증가 전망이 더 밝다.

◆과잉공급에 흔들리는 일산상권

라페스타와 웨스턴돔이 주도권을 잡았지만 일산지역에는 향후 대규모 상가공급이 예정되어 있어 우려할 점도 많다. 현재 계획된 것만 100만㎡(30만평)가 넘어 과잉공급 논란이 일고 있다.

굵직굵직한 프로젝트만 꼽더라도 청원건설의 원마운트 스포츠몰, 프라임의 한류우드 1ㆍ2구역, SK건설ㆍ현대백화점의 레이킨스몰, NH-SK건설 컨소시엄의 파주운정 유니온아크, 프라임의 킨텍스 차이나타운ㆍ퍼즐, 사업자 공모예정인 한류우드 3구역과 브로멕스 킨텍스 랜드마크타워 등 7건에 달한다.

개발면적은 원마운트 스포츠몰 3만3000㎡, 레이킨스몰 16만9605㎡, 한류우드 1ㆍ2구역 42만9000㎡, 파주운정 유니온아크 16만5000㎡ 등이다. 여기에 프라임이 개발중인 킨텍스 지원시설부지내 차이나타운과 퍼즐에도 각각 13만㎡씩 26만㎡이 공급될 전망이다.

또 한류우드 3구역과 브로맥스 킨텍스 랜드마크타워에도 6만6000㎡와 10만㎡가 각각 공급될 예정이다. 총 공급예정 상업시설 면적은 100만㎡(30만평)를 훌쩍 넘는다.

부동산개발업계는 경기 침체로 인해 일산 상권의 업황이 좋지 않은데다 임차상인 구하기도 하늘의 별따기인 상황에서 상업시설이 대거 공급됨에 따라 리스크가 급격히 증가할 것으로 보고 있다. 금융권도 프로젝트 파이낸싱에 대해 보수적인 판단을 내릴 계획인 것으로 알려졌다.

일산 상권은 공급 과잉 우려에 엎친 데 덮친 격으로 가격까지 높아 전망은 그리 밝지 않다. 라페스타와 웨스턴돔의 분양 당시 1층 분양가는 3.3㎡당 2100만~2800만원 수준이었고 현재 거래되는 가격대는 3000만원대다. 즉 시세는 높고 매출은 줄고 있어 점차 수익률이 떨어지는 분위기다.

결국 이들 상가에 투자를 생각하는 경우 아이템 차별화 전략이 절실하다. 대형 프랜차이즈 업체들의 직영 매장이 입점하는 가격부터 예측해봐야 한다. 분양 상가의 경우 더 이상 일반 쇼핑몰 형태의 매장 구성으로는 경쟁력이 떨어질 수밖에 없다.

◆레이킨스몰의 대반격

이런 가운데 연면적 16만9405㎡로 코엑스의 1.5배 크기를 자랑하는 레이킨스몰이 분양에 나서면서 도전장을 내밀었다. 킨텍스 지원시설로 백화점, 할인점과 멀티플렉스 극장 등 주요 부대시설이 자리를 튼다.

그렇다면 레이킨스몰, 라페스타, 웨스턴돔 중에서 투자가치가 높은 곳은 어디일까? 라페스타 연면적이 6만㎡, 웨스턴돔이 11만㎡인 것과 비교해볼 때 규모 면에선 단연 레이킨스몰이 우위에 있다.

하지만 입지는 현재로는 기존 상권인 웨스턴돔, 라페스타가 한수 위라는 평가다. 웨스턴돔과 라페스타가 지하철 3호선 정발산역과 가까운 반면 레이킨스몰은 킨텍스 옆에 위치해 대화역, 주엽역에 근접해 있다. 킨텍스 주변이 신흥상권으로 떠오르곤 있지만 아직까지 일산 상권의 무게 중심은 유동인구가 풍부한 정발산역 주변이란 평가가 많다.

특히 1990년대 후반부터 2005년까지 정발산역 주변에 교육청, 경찰서, 세무서 등 공공기관과 오피스들이 대거 들어서면서 배후수요가 급증했다.

아직까지 웨스턴돔, 라페스타의 위상이 탄탄하지만 레이킨스몰이 오픈하는 2011년 이후 상황은 누구도 장담할 수 없다. 아직은 장항동 일대가 일산상권을 주도하지만 향후 레이킨스몰이 들어서면 중심 상권의 위상을 빼앗길 공산이 크다는 이견도 있다.

3개 쇼핑몰의 가격대는 거의 비슷하다. 3.3㎡당 최고 매매가(1층 기준)를 보면 웨스턴돔이 3200만원으로 가장 높고 라페스타는 3000만원 수준이다. 다만 레이킨스몰 분양가는 3000만원으로 웨스턴돔 평균 분양가가 2600만원 선이었던 것과 비교하면 다소 높다는 평가다.

[ 도움말 ; 한국창업부동산정보원]