새아파트 전세, 싸다고 계약했다간 낭패

#전셋집을 구하던 박원일씨(30)는 다음달 입주를 앞둔 새아파트를 계약했다가 후회 중이다. 전세권 설정을 할 수 없는 미등기 물건이었던 것. 그는 "새집인데도 주변 아파트와 비교했을 때 전셋값이 싸서 덜컥 계약했는데 계약을 해지해야할 지 고민"이라며 "부동산 경기가 안좋아 혹시라도 보증금을 날릴까봐 찜찜하다"고 말했다.

최근 신규입주단지에서 저렴하게 나온 전세물건이 증가하면서 전세수요자들에게 주의가 요구된다. 권리관계, 대출여부를 제대로 알아보지 않은 채 싼 가격에 전셋집을 구하려다 피해를 볼 수 있어서다.


12일 부동산업계에 따르면 서울 은평구와 경기 파주·양주·남양주·고양시 등 하반기 입주예정 단지가 몰린 지역에서 주변 시세보다 저렴한 전세물건이 늘고 있다. 기존 집이 팔리지 않거나 금리인상 등으로 자금조달이 어려워지면서 입주를 제때하지 못하는 집주인이 내놓은 물건들이다.

고양시 식사동 K공인 관계자는 "이달 입주가 시작되는 위시티자이 1블록 112㎡(이하 공급면적)의 전셋값이 식사동 동문굿모닝힐2단지 109㎡와 비슷한 1억2000만원까지 떨어졌다"며 "잔금연체이율도 만만치 않아 전세보증금을 받아 잔금을 치르려는 사람들이 싸게 내놓은 전세매물이 많다"고 설명했다.

하지만 저렴하게 나온 전세물건일수록 위험하다는 게 공인중개사들의 지적이다. 은평구 한 중개업소 관계자는 "융자금 비중이 높아 세입자들이 꺼리는 물건이나 집주인의 자금사정이 어려울수록 전셋값이 쌀 수밖에 없다"며 "같은 아파트, 동일 주택형이더라도 최대 5000만원까지 차이가 나기도 한다"고 말했다.


특히 신규입주단지의 경우 미등기 전세물건에 주의해야 한다. 함영진 부동산써브 실장은 "새 아파트는 보통 준공전 사용검사만 받고 소유권 이전등기가 되기 전 입주하기 때문에 미등기 전세물건이 많다"며 "분양계약서 사본을 받아두고 건설사에 문의해 가압류여부 등 권리관계, 수분양자와 계약서상의 임대인이 맞는지, 중도금이나 잔금대출금이 얼마인지 확인해야 한다"고 강조했다.

집주인이 전세보증금으로 받은 돈을 잔금으로 납부하고 등기할 경우 전세계약자는 중개업자와 함께 잔금납부 및 등기신청을 확인하고 불이행시 계약은 무효라는 특약을 작성하는 게 좋다.

미등기 물건을 계약했을 때는 전세권 설정은 불가능하지만 입주와 동시에 전입신고를 하고 전세계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 취득해야 한다. 우선변제권은 전세 등으로 빌린 주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 후순위권리자 및 기타 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.

이때 분양계약서상의 지번과 동·호수를 정확히 기재해 전입신고해야 다음날부터 효력이 발생한다.

대출이 많은 아파트도 주의해야 한다. 아파트가 경매 처분될 경우 낙찰가율이 통상 70~80%이란 점에서 대출금과 전세보증금을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않는 게 좋다고 관련 전문가들은 지적했다.

함 실장은 "최근 입주를 앞둔 고분양가 아파트 중 분양권 시세가 분양가 아래로 떨어진 사례도 있기 때문에 대출금 비중을 더 낮춰야 한다"며 "어쩔 수 없이 융자 낀 전세물건을 계약할 때는 전세보증금을 받아 대출금 일부를 상환한다는 조건을 계약서에 명시하라"고 조언했다.