냉탕을 온탕으로 바꾸기엔 아직 먼 부동산대책

말도 많고 탈도 많던 부동산대책이 지난달 말 발표됐다. 7월 예정됐던 발표가 한차례 연기되는 등 진통을 겪었던 터라 대책의 수위가 어느 정도일지 관심이 집중돼 왔다. 대책의 핵심이라고 할 수 있는 총부채상환비율(DTI)은 일정 부분 완화되는 것을 넘어서 내년 3월까지 사실상 폐지됐다. '8.29 실수요 주택거래 정상화 및 서민·중산층 주거안정 지원방안'의 내용과 이에 따른 향후 부동산시장 움직임을 전망해본다.

◆'8.29 대책' 뭐가 담겼나

정부는 이번 대책 통해 주택거래 활성화를 위한 강한 의지를 내비쳤다.

이번 대책은 최근 집값이 하향 안정되면서 실수요 중심의 주택거래시장으로 재편되고 있는 반면 급격한 거래 위축으로 새 아파트로 입주하거나 이사를 해야 하는 국민들이 불편을 겪고 있다는 판단에 따른 것이다.

여기에 급격한 거래 위축으로 이사·중개·인테리어 등 주택관련 산업이 침체를 겪으면서 서민 경제의 어려움도 가중되고 있다고 보고 있다. 정부는 이번 대책을 통해 집값 안정을 유지하면서 실수요자의 거래불편을 해소하고 서민 주거안정을 강화하는 세마리 토끼를 잡는다는 계획이다.

대책의 핵심내용을 보면 우선 정부는 무주택자 또는 기존주택을 처분하는 1가구 1주택자에 한해 서울 강남3구를 제외한 수도권 9억원 이하 아파트의 DTI 적용을 금융기관이 자율적으로 결정하도록 했다.

이에 따라 내년 3월까지 서울 강남3구(강남, 서초, 송파구)를 제외한 수도권 전체 아파트의 98.25%에 대해 한시적으로 DTI 적용이 폐지된다. 아파트를 기준으로 현재 수도권에서 9억원이 넘는 아파트는 19만6321가구. 이 중 강남3구 내 12만7888가구를 제외하면 수도권 9억원 초과 아파트는 6만8000가구에 불과하다.

정부가 8.29 부동산대책을 발표하며 예상을 웃도는 활성화 의지를 보였지만 부동산시장의 움츠러든 날개는 좀처럼 펴질 기미를 보이지 않고 있다. 사진은 분당의 율동공원 주변 아파트.

전체 수도권 재고 아파트가 360만가구인 점을 감안하면 강남3구를 제외한 9억원 초과 아파트 비중은 1.75%에 불과하며 나머지 98.25%가 이번 DTI 완화 혜택을 받게 된다.

이번 대책으로 주택 실수요자들의 대출 가능액은 대폭 확대됐다. DTI 규제가 한시적으로 폐지되는 지역에서는 담보인정비율(LTV)만 적용받게 된다. LTV는 투기지역인 강남3구는 40%, 수도권은 50%, 비수도권은 60%다.

금융감독위원회에 따르면 부부합산 연소득이 3000만원인 가구가 서울 비투기지역에서 5억원짜리 아파트를 살 경우 지금까지는 만기 20년, 금리 6%로 1억7000만원을 대출받을 수 있었으나 이번 대책이 적용되면 최대 2억5000만원으로 8000만원이 늘어난다.

연소득 5000만원의 가구가 같은 조건으로 7억원짜리 아파트를 살 경우 대출한도는 2억9000만원에서 3억5000만원으로 6000만원 늘어나고, 연소득 7000만원 가구가 9억원짜리 아파트를 산다면 4억1000만원에서 4억5000만원으로 대출 한도가 확대된다.

이밖에 생애최초로 주택을 구입하는 무주택자에 대해 내년 3월 말까지 주택기금을 통해 가구당 2억원 범위 내에서 구입자금을 지원한다. 대상주택은 6억원 이하, 85㎡ 이하이며 연 5.2%의 금리가 적용된다.

새 아파트 입주 예정자의 기존 주택을 구입하는 무주택 또는 1주택자에 대한 자금지원 조건도 완화했다. 종전 '4.23 대책'에서는 지원대상을 85㎡·6억원 이하, 연소득 4000만원 이상으로 한정했지만 이번 대책에서는 금액제한을 폐지하고 85㎡ 이하, 연소득 5000만원으로 풀었다.

세제 지원도 확대됐다. 정부는 올 연말 종료되는 다주택자 양도세 중과완화를 2년간 연장 시행하고, 비사업용 부동산에 대한 중과완화제도의 일몰시한도 2년 연장하기로 했다. 취·등록세 감면도 1년 더 연장 추진하고, 감면대상주택은 내달 중 행정안전부가 별도방안을 마련키로 했다.
특히 보금자리주택이 우수한 입지와 인근 시세보다 50~80%의 싼 분양가 때문에 실수요층의 대기수요만 늘려 민간의 주택공급을 위축시킨다는 지적에 대해 개선방안을 마련했다.

정부는 당초 계획된 물량대로 보금자리주택을 공급하되 주택시장 수급상황을 고려해 사전예약 물량을 축소하고 사전예약 시기도 탄력적으로 조정할 계획이다. 보금자리지구내 민영주택 공급비율(25%)도 지구별 특성을 감안해 상향조정이 가능하도록 할 방침이다.

◇향후 시장 전망은?

그동안 침체를 보였던 부동산시장이 이번 대책에 어느 정도 반응할지는 미지수다.

전문가들은 사실상 올 3월부터 조정되기 시작한 집값의 반등 동인이 하반기에도 뚜렷이 보이지 않는데다 이미 수도권과 서울은 평년 대비 60% 이상 거래량이 급감해 있는 등 매수수요들의 관망세도 강한 상태여서 메머드급 입주와 공급 적체가 심각해진 지역까지 모두 거래활성화 대책의 온기가 퍼지기엔 한계가 있을 것으로 내다보고 있다.

특히 물가상승 및 인플레이션 현실화에 따라 연내 추가 금리인상까지 예고된 상태에서 무분별하게 대출비중을 확대해 내집 마련이나 투자에 나서는 이들은 별로 없을 것이란 지적도 나온다.

함영진 부동산써브 실장은 "최근의 시장 상황을 감안했을 때 역세권이나 한강변 등 지역적 선호도와 대기유입수요가 비교적 많은 곳의 낙폭이 큰 저렴한 급매물 등에만 입질이 오는 등 DTI 완화의 영향력은 제한 적일 것으로 판단된다"고 말했다.

실제로 DTI 폐지 이후 이번 대책의 수혜지 중 한곳으로 꼽혔던 분당의 부동산 시장은 여전히 냉탕이다.

분당구 서현동 시범삼성·한신 아파트단지 내 해내밀공인 관계자는 "평상시와 비슷한 분위기"라며 "매도자들이 매물을 거둬들여야 할 지 일부 문의를 할 뿐 매수 문의는 거의 없는 상태"라고 전했다. 이 관계자는 "대책 발표를 전후해 급매물이 일부 거래되면서 현재 시세는 대책 발표 이전보다 다소 높아졌지만 거래가 이뤄지기는 어려워 보인다"고 말했다.

시범삼성·한신아파트 109㎡(이하 공급면적)의 경우 현재 6억원선에 매물이 나와 있다. 이는 발표 이전 거래됐던 5억7000만원에 비해 3000만원가량 상승한 것이다. 161㎡ 역시 지난달 초 보다 3000만~4000만원 정도 오른 8억5000만원에 매물이 나와 있다. 일단 호가를 높인 것이다.

김규정 부동산114 부장은 "일부에서는 이번 대책으로 매매와 전세간 거래 공백이 더 확대될 것이란 전망도 나온다"며 "매수자들은 향후 시장 전망에 대한 확신이 없어 관망세를 지속하고 매도자들은 대책 이후 매물을 거둬들이면서 매수-매도간 시각차가 더욱 커지는 모습"이라고 밝혔다.