"부동산 PF 시행사 자격 제한해야"

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이승우 기자

더벨|이 기사는 11월24일(16:43) 머니투데이가 만든 프로페셔널 정보 서비스 'thebell'에 출고된 기사입니다.

부동산 개발 사업의 시행사 자격 요건을 강화해야한다는 주장이 나왔다. 토지 매입 단계부터는 자금 조달 수단인 프로젝트파이낸싱(PF)에 일정 부분 기여할 수 있는 우량 시행사로 제한해야 한다는 것이다. 시공사에 PF 부담이 집중되면서 발생하는 문제를 해결할 수 있는 수단이다.

장민 한국금융연구원 연구원은 24일 '주택금융 시장 현황 및 향후 발전방향'이라는 보고서에서 "시공사가 부실의 대부분을 부담하는 현행 부동산 PF 구조를 변경, 시행사가 부실의 일정 부분 이상을 책임지도록 제도적 환경을 조성해야 한다"며 이같이 밝혔다.

현재 시행사 대부분은 자본구조가 열악한 영세회사로 시공사가 시공권 확보에 대한 대가로 과도한 수준의 지급보증을 하는 관행이 구조화돼 있다고 분석했다. 이로 인해 영세한 시행사도 부동산 개발을 하는 데 무리가 없는 구조라는 것이다.

때문에 시행사의 자격 요건을 강조했다. 공급 위축을 피하기 위해 현실적으로 토지 매입 이전단계는 제쳐두고라도 대규모 자금이 소요되기 시작하는 토지 매입 단계서부터는 일정 자본력과 투자자 동원력을 갖춘 곳으로 한정할 필요가 있다는 것이다.

예를 들면 PF에 자기자본 20%를 조달할 수 있는 능력을 갖춘 시행사로 개발사업 주체를 한정하는 것이다. 결과적으로 시행사의 지분 투자를 늘려 시공사 보증 부담을 분산시키고 책임 있는 개발 사업으로 바꾸는 방식이다.

장민 연구원은 "시공사의 지급보증 등에 의존한 기업금융 형태로 대출이 이루어져 시공사에 과도하게 위험이 집중돼 있다"며 "대형 시행사만이 사업을 진행하도록 해시행사도 개발실패의 비용을 분담하도록 하고 또 그러면서 대형 시행사의 출현을 유도해야 한다"고 강조했다.

이어 "외환위기시 건설업체의 연쇄도산 이후 건설사의 부채비율 관리 등을 위해 시행사와 시공사를 분리하고 PF 금융을 통한 자금조달을 활성화했지만 시공사의 지급보증 하에 취급하는 관행이 일반화되면서 시행·시공의 분리라는 취지가 퇴색됐다"고 설명했다.