"금융위기 속 부동산투자로 연38% 수익"

미래에셋맵스자산운용 부동산투자2본부 직원들과 박점희 본부장(오른쪽 두번째).

2009년 말 미래에셋맵스자산운용의 부동산펀드는 5년 간 187% 수익을 내고 청산했다. 연 수익률로 따지면 37.5%에 달하는 고수익이다. 글로벌 금융위기의 진원지였던 부동산시장에서 일궈낸 성과여서 투자자들의 관심을 끌었다. 미래에셋맵스자산운용에서 국내 부동산투자를 담당하고 있는 부동산투자2본부의 '작품'이었다.

미래에셋맵스자산운용은 펀드를 통해 지난 2004년 말 송파구에 있는 빌딩을 389억원에 사들인 후 5년 후 676억원에 팔아 287억원의 매각 차익을 거뒀다. 또 같은 해 만기가 돌아온 다른 2개의 펀드를 청산하면서 매각차익과 임대수익을 통해 각각 연 21.4%와 연 33.0%란 고수익을 올렸다. 당초 투자자들에게 제시했던 목표수익률 연 9%에 3~4배를 웃도는 성적이었다.


부동산시장이 침체라는 데, 성과의 비결은 뭘까. 박점희 미래에셋맵스자산운용 부동산투자2본부장(상무)은 "아파트 건설 사업에 돈을 빌려주는 프로젝트파이낸싱(PF)은 주택시장 침체에 직격탄을 맞지만 서울 주요 지역의 빌딩에 투자해 임대하는 사업은 금융위기 후 주택시장의 침체와 별개"라며 "아직도 이 지역의 공실률은 4% 수준에 불과할 만큼 입주 수요가 탄탄해 투자매력이 높다"고 말했다.

박 상무는 아파트 열기가 한창일 때 PF를 통해 연 8~10% 수익을 쉽게 얻을 수도 있었지만 회사의 철학에 따라 '품'이 많이 가더라도 상업용 부동산의 직접투자를 고집했다. 그래서 서브프라임모기지(비우량 주택담보대출)로 인한 글로벌 금융위기를 비껴갈 수 있었다.

부동산투자2본부의 직원은 단 6명이다. 직원들 모두 부동산 관리나 컨설팅 등 실물 분야에서 뛰던 전문가들이다. 이처럼 부동산 금융은 실물에 대한 전문적인 시각이 우선이고 금융은 그 다음이라고 박 상무는 설명했다.


조직은 작지만 부동산시장에선 '큰손' 대접을 받는다. 현재 부동산투자2본부에서 펀드를 통해 보유 중인 빌딩의 가치만 해도 1조원에 가깝다.

을지로 센터원과 역삼역 캐피탈타워(옛 한솔빌딩), 강남역 PCA타워, 광화문 옛 금강제화 부지 도심재개발사업 등 노른자 지역의 굵직한 빌딩이나 사업권을 갖고 있다. 직원들은 외환위기 이후 외국계에게 국내의 빌딩을 뺏긴 상황에서 대항마 역할을 하고 있다는 자부심도 있다.

박 상무는 "직원들은 매물로 나온 빌딩을 보면 적정 가치와 기대 수익률 등 '견적'이 딱 나올 정도로 전문성을 갖고 있다"며 "초창기 발품을 팔 때와 달리 시장에서 유명세를 타면서 좋은 빌딩이 있으면 매각자나 브로커들에게 먼저 연락이 오고 투자자를 모집하는데도 한결 수월해졌다"고 말했다.

부동산펀드의 회사 기여도도 크다. 펀드 보수가 부동산 직접투자의 특성 상 전문성이 필요하고 절차도 복잡해 상대적으로 높은 편이다.

부동산펀드의 보수는 크게 4개로 나뉜다. 부동산을 살 때 당시 일종의 선취 판매수수료처럼 매입금액의 0.5~1%를 매입보수로 받는다. 또 운용보수로 총자산(차입포함)의 0.30~1.20%를 받고 부동산 매각 시 1.0~1.5%를 매각보수로 받는다. 매각차익을 얻으면 금액의 10~20% 가량을 성과보수를 가져간다.

이 때문에 미래에셋맵스자산운용의 부동산펀드 설정액(해외포함)은 2조1443억원으로 전체의 30% 수준이지만 부동산펀드에서 발생한 이익은 회사 전체 이익의 절반을 차지할 만큼 수익성이 뛰어나다.

미래에셋맵스자산운용의 부동산투자 조직은 국내 운용사 중 최대다. 국내투자에 주력하는 2본부와 해외 부동산투자하는 1본부, 개발사업을 전담하는 투자개발본부, 빌딩 시설관리와 보안을 담당하는 자산관리본부 등 4개 본부가 시너지 효과를 발휘하고 있다.

박 상무는 "실물에 투자하는 부동산회사들이 많이 생기면 적정한 빌딩 가격을 매기기 때문에 가격 거품을 예방할 수 있다"며 "소액 투자자들도 공모펀드를 통해 빌딩에 투자할 수 있고 투자자들의 포트폴리오를 다양화할 수 있는 순기능 역할을 할 수 있다"고 강조했다.