서울 오피스 공실률의 '함정'

서울시내 순수 임대오피스빌딩의 공실률이 적어도 15%대에 이를 것이란 전망이 나왔다. 이는 공실이 없는 기업 사옥까지 포함해 산정한 기존 공실률의 2배에 달하는 것으로, 앞으로 오피스빌딩 신규공급시장에도 적잖은 영향을 줄 수 있다는 지적이다.

↑서울 오피스시장 공실률 추이. 자료 : 코람코자산신탁

12일 부동산업계에 따르면 지난해 7~8% 수준이던 서울 오피스시장 공실률은 올해 센터원, 트윈트리, One IFC, 시그니처타워 등 다수의 프라임급 오피스가 공급됐거나 예정돼있어 10%대까지 상승할 것으로 예상된다.

가장 안정적인 공실률을 보여왔던 도심권역조차 프라임급 오피스 공급 증가로 10%대에 육박할 것으로 예측되는 등 공급량 증가에 따른 후폭풍이 거세다. 특히 서울 오피스 공실률 산정시 빈 공간이 거의 없는 기업 사옥을 제외할 경우 공실률이 최소 15%를 넘어설 것이란 지적이다.


　실제 미국 등 선진국의 경우 공실률 산정 때 순수 임대오피스만 포함하고 있다. 반면 서울 오피스시장은 순수 임대오피스는 물론 공실률이 0%에 가까운 기업 사옥까지 포함, 공실률이 낮아지는 효과가 있다.

한 외국계 투자자문 관계자는 "미국, 유럽 등은 순수 임대오피스만으로 공실률을 산정하기 때문에 오피스 임대시장 상황을 정확히 보여줄 수 있다"며 "오피스 공실률 산정 기준에 기업 사옥을 포함하는지 이해할 수 없다"고 말했다.

　실제 한 국내 오피스시장 전문가는 "순수 임대오피스만으로 공실률을 산정한다면 보다 정확한 통계가 되겠지만 수치가 늘어난다"며 "시장에 미치는 파장 등을 감안해 기업 사옥을 포함할 수밖에 없다"고 토로했다.


다른 관계자는 "기업이 사옥으로 사용하는 오피스를 빼고 공실률을 따지면 이미 지난해 말 기준으로 10%를 넘어섰고 연말쯤이면 15%까지 상승할 수 있다"고 설명했다.

　현재 공사가 완료단계에 있거나 건립이 예정된 오피스들도 사옥용보다는 임대용이 많아 임차인을 모두 채우기 전까지는 공실률이 추가로 상승할 가능성이 높다는 지적이다. 코람코자산신탁은 올해부터 2015년까지 연평균 125만㎡ 이상의 오피스가 공급될 것으로 추정했다.

　이처럼 임대용 오피스가 늘어나면서 핵심 임차인을 구할 수 있는지 여부가 오피스 투자의 1순위로 부상하고 있다. 지난해 극심한 거래 부진 속에서 거래가 성사된 오피스의 경우 이같은 측면이 극명하게 드러난다. 도이체방크 계열 도이치자산운용이 매입한 프라임타워는 LG CNS가 10여년간 사옥으로 빌려 쓰고 있는 오피스빌딩이다.

　도이체방크 계열 자산운용사인 리프가 사들인 서울 서린동 알파빌딩도 동양메이저 본사와 계열사가 입주해 있고 코람코자산신탁이 운영하던 코크렙 7호 리츠의 대우조선해양(DSME)빌딩은 임차기업인 대우조선해양이 매입했다.