"유례없다"던 전·월세 상한제, 선진국선 이미 시행

- 獨 금액·인상률 상한 3년간 20% 미만
- 英 '공정임대료' 물가등 감안 조정해줘


'전·월세상한제'에 대한 논란이 가열되고 있다. 한나라당이 입장을 바꿔 지난 7일 부분적 전·월세상한제 도입을 재논의하면서다.


전·월세상한제에 대한 실효성 논란과 함께 '전세계에서 유례가 없는 제도'라는 비판이 나오는 가운데 영국과 독일 등 주요 선진국에서 이미 유사한 제도를 도입한 것으로 나타났다.

8일 서채란·김남근 변호사 등에 따르면 독일, 영국, 프랑스 등은 전·월세상한제와 유사한 임대료상한제를 도입했다. 독일은 공공임대주택의 경우 임대금액 상한제를 적용하고 민간주택에는 인상률 상한을 뒀다. 또 3년간 20%를 초과해 인상할 수 없도록 했다.


영국의 경우 공공과 민간주택 모두 '공정임대료(Fair Rent)제도'를 적용한다. 공정임대료는 임대료 조정관이나 임대료조정위원회에 의해 결정된다. 공정임대료는 물가상승률 등을 감안, 임대인의 적정이윤을 보장하는 수준이다. 영국은 공공주택에 대해서만 임대료 상한선을 둔 독일보다 한발 더 나간 셈이다.


프랑스는 최초 임대차계약을 자유롭게 할 수 있지만 임대료를 인상하면 증가율이 전국건축비지수 상승률의 80%를 넘지 못하도록 규제했다. 합의가 되지 않으면 임대인단체와 임차인단체로 구성된 '임대차관계 전국협의위원회'에서 매년 정하는 적정 임대료를 따르도록 한다.

미국 뉴욕시의 민간임대주택은 '임대료안정위원회'가 매년 정하는 최대 임대료 상승분에 따라 인상토록 한다. 워싱턴DC도 비슷하다. 일본의 경우 임대료상한제를 도입하지 않았지만 임대료를 올리기 위한 목적으로 갱신거절이나 해지통고가 허용되지 않아 우회적으로 규제하는 것으로 나타났다.

이 같은 선진국의 사례를 감안할 때 그동안 "민간임대주택에 대해 임대료상한제를 도입한 나라는 전세계 어디에도 없다"는 일부 학계와 연구계의 주장이 잘못됐다는 지적이다.

서채란 변호사는 "정부가 임대주택 공급에 나서더라도 수급 불균형에 따라 전·월세가격 폭등은 주기적으로 반복될 수밖에 없다"며 "다른 나라처럼 인상폭을 적정한 수준으로 제한해 급격한 가격 변동에 따른 사회적 충격과 주택임대시장의 혼란을 방지해야 한다"고 주장했다.

그는 "임대인의 일방적 의사표시만으로 임대차계약이 종료되고 있다"며 "임차인은 아무런 이의를 제기할 수 없어 임차인을 보호하기 위해 전·월세상한제가 도입돼야 한다"고 강조했다.

집주인의 재산권 침해라는 일부 지적에 대해 조명래 단국대 교수는 "임대인이 가격을 인상하더라도 사회적 통념에 맞춰 이익의 일부를 제한하는 차원일 뿐 재산권 행사 자체를 막는다는 건 확대해석"이라고 말했다.

조 교수는 또 "전세난의 직접적 원인은 그동안 전·월세시장에 아무런 규제가 없어 생긴 결과기 때문에 수요와 공급이란 시장논리로만 해결할 수 없다"며 "외국에서도 임차인의 안정적인 주거환경을 보장하기 위해 도입한 것을 두고 자꾸 '유례가 없다'는 식으로 사실을 호도해선 안된다"고 비판했다.

한편 한나라당이 추진하는 부분적 전·월세상한제는 국토해양부 장관이 전·월세가격이 급등한 지역을 '관리지역'으로 지정하고 해당 지역에 대해 상한가 이상의 거래를 금지하는 제도다. 민주당의 전면적 실시보다 한발 물러선 절충안이다.