올들어 4번째 종합선물세트식 대책 내놨지만…

정부가 또 다시 대책을 내놨다. 주택거래 활성화대책만 따지고 보면 올 들어서만 1.13·2.11·3.22 에 이어 4번째다.

건설사들의 급속한 붕괴가 이어지자 이번에는 건설사 및 PF 구조조정, 건설사 유동성 지원 등을 주요 내용으로 하는 건설경기 연착륙 방안까지 포함했다.


건설사들의 급속한 붕괴, 주택거래 부진, 높은 전월세가격, 주택공급 급감 등 건설·부동산 관련 침체가 이어지자 또 한 번 '종합선물세트'식 대책을 내놓은 것이다.

하지만 대책이 얼마나 효과를 보일지는 미지수다. 이미 대부분 노출됐던 내용들인데다 새로운 내용들도 실제 시행에 들어가 시장에 영향을 미치기 위해서는 시간이 필요하다.

◇5.2대책 왜 나왔나?
최근의 건설산업과 부동산시장을 살펴보면 정부의 고민이 깊을 수밖에 없다는 게 확연히 드러난다.


우선 분양가상한제 시행 이후 분양물량이 급감하고 있다. 2006년 27만가구, 2007년 29만7000가구던 분양물량은 2008년 25만5000가구, 2009년 23만1000가구, 2010년 20만1000가구로 감소하면서 주택공급 여건이 악화되고 있다.

주택거래량은 총부채상환비율(DTI) 규제가 부활된 4월 들어 감소세로 돌아섰다. 주간 전국 주택거래량은 2월 마지막 주 1만6500건에서 4월 초 1만3200가구, 4월 세째주 1만2400건으로 줄어들고 있다.

공급·입주물량 감소로 청약대기자들의 관망세가 지속되면서 전월세 가격은 높은 수준을 유지하고 있다. 수도권의 매매가대비 전세가 비율은 2009년 1월 39.8에서 4월말 현재 49.4%로 치솟았다.

건설·부동산경기 침체가 지속되면서 부실건설사들이 속출하고 있다. 이미 시공능력평가순위 100대 건설사 중 29개 업체가 부실화됐다. 최근에는 한솔건설, 동일토건, 월드건설, 진흥기업, LIG건설, 삼부토건, 동양건설산업 등이 위기에 빠졌다.

정부는 내년까지 건설경기 부진과 건설사 부실화가 지속될 경우 내수경기, 고용 등 국민경제 전반에 심각한 악영향이 우려되고 주택수급도 민간건설 감소와 PF 대출 어려움으로 공급여력이 약화될 것으로 판단했다. 국토부 관계자는 "LH 재무사정 악화로 공공이 민간주택공급 부진을 보완하는데 한계가 있어 범정부적인 지원이 필요하다고 판단했다"고 말했다.

◇대책 효과 어느정도 될까?
이번 대책에서 눈에 띠는 것은 서울, 과천 및 5대 신도시에서 9억원 이하 1주택을 보유한 세대주가 3년 보유요건만 맞추면 2년 거주하지 않고 주택을 팔아도 양도세를 비과세하는 내용이다.

현재는 서울, 과천 및 5대 신도시에서는 3년 보유·2년 거주 요건을 모두 맞춰야 한다. 6월 말 소득세법 시행령을 개정을 거쳐 시행이 확정되면 양도세 부담을 줄이기 위해 2년 거주 요건을 맞추고 있는 실거래자들에게는 거래에 숨통이 트일 전망이다.

기획재정부 이상률 재산세제과장은 "판교가 제외되고 일부 1기 신도시는 가격이 하락하면서 양도세 부과가 안되는등 보완 필요성이 발생했다"며 "거주요건이 폐지되면 거래에 숨통이 트일 것으로 보이며 9억원 이상 주택은 현행대로 유지한다"고 말했다.

리츠·펀드·신탁회사에 대한 세제지원은 전월세 난 해소와 미분양주택 감소에 긍정적인 효과가 있을 것으로 예상되고 있다. 미분양주택에 투자하는 리츠·펀드·신탁회사에 대한 종부세 비과세, 법인세 추가과세 배제가 지방에서 수도권으로 확대되고 적용기한도 2012년 말까지 연장됨에 따라 관련 상품 개발이 본격화될 것으로 기대되고 있다.

리츠·펀드가 민영주택을 신규분양 받는 것도 건설사에게는 미분양주택을 줄이고 리츠·펀드는 임대사업을 시행할 수 있는 등 일거양득의 효과가 있을 것이란 분석이다.

평균 층수가 18층으로 제한돼있는 2종 일반주거지역의 층수제한 폐지도 민간주택 공급 확대에 도움이 될 것으로 정부는 기대했다. 용적률 제한이 있어서 무작정 층수를 높일 수 없지만 층수 제한으로 사업성이 떨어지는 사업장에는 단비가 될 것이란 분석이다.

민간배드뱅크도 정부가 지원입장을 공식화하면서 건설업계에 숨통을 트일 것으로 정부는 전망하고 있다. 정부는 이날 사업진행이 가능한 PF사업장에 대해서는 금융권의 적극적인 만기연장 및 자금공급을 통해 정상화를 지원하고 구조조정을 통해 사업 추진이 가능한 사업장은 'PF 정상화 Bank(민간 bad bank)'를 활용해 정상화하는 기본원칙을 밝혔다.

사업추진이 가능한 사업장에 대한 PF대출 지원을 위해 대한주택보증의 PF대출보증을 올해 1조5000억원으로 확대하고 프라이머리-부채담보부증권(P-CBO)도 올해 안에 1조1000억원을 발행한다.

금융위원회 김태현 금융정책과장은 "현재 은행들이 PF사업장에 대해 전수조사를 하고 있다"며 "건설사에 대한 신용평가위험과 별개로 이뤄지고 있어 사업추진이 가능하다는 결론이 나면 만기연장과 자금 신규공급이 가능할 것"이러고 강조했다.