강남 재건축 날개… 임대비율 완화 '최대 수혜'

↑강남구 대치동 은마아파트ⓒ이명근 기자

부동산 경기침체와 주민갈등으로 난항을 겪어온 뉴타운과 재개발·재건축 등 각종 도시정비사업의 수익성이 개선될 전망이다. 정부가 전국 모든 재개발·재건축 사업장에 용적률 인센티브를 적용하고 임대주택 건설비율도 완화하기로 했기 때문이다.

특히 보금자리주택지구가 지정된 시·군·구 내 뉴타운, 재개발·재건축 사업장은 완화된 기준에서 추가로 최대 50%까지 임대주택을 덜 지어도 돼 최대 수혜를 입을 것으로 보인다.


서울 강남·서초·송파구 등 강남권을 비롯해 지난 5월 5차 보금자리주택지구로 지정된 서울 강동구와 경기 과천 등이 해당 지역이다. 그동안 광역개발 제도에 묶여 지지부진했던 단독주택 재건축 등 소규모 정비사업도 활성화될 가능성이 크다.

◇강남·과천 등 최대 수혜…사업 속도낼까
이번 대책의 최대 수혜지로 서울 강남권 재건축 아파트다. 늘어나는 용적률의 50∼75%를 임대주택으로 의무건립해야 했던 기준이 30∼75%로 완화된데다 보금자리주택지구가 있는 시·군·구 정비사업은 추가로 최고 50%가 완화돼서다.

용적률 인센티브를 적용받아 100가구를 추가로 짓는다고 가정할 경우 종전에는 최소 50가구를 임대주택으로 내놔야 했지만 앞으로는 30가구만 임대주택으로 짓고 나머지 70가구는 일반분양할 수 있는 셈이다.


내곡·세곡지구, 우면지구, 위례신도시 등 보금자리주택지구 소재지인 강남구와 서초구, 송파구 내 정비사업장은 임대주택 건립비율이 15%로 낮아져 15가구만 임대주택으로 짓고 나머지 85가구는 일반분양할 수 있다.

보금자리지구 지정으로 집값 하락 등 타격을 입고 있는 서울 강동구와 경기 과천시 일대 재건축 사업 추진에도 도움이 될 것으로 보인다.

전문가들은 임대아파트 비율 증가, 조합원 부담금 이견 등으로 사업이 지지부진했던 강남권 재건축 사업이 속도를 낼 것이라고 전망한다.

함영진 부동산써브 실장은 "서울 강남권 대부분 정비사업장은 대부분 용적률 인센티브를 받으려고 임대아파트를 짓고 있다"며 "이번 제도가 시행되면 정비사업 조합 수익성이 개선돼 사업 추진 속도가 빨라질 수 있다"고 말했다.

이번 제도 개선으로 단독주택 재건축 등 소규모 정비사업도 활기를 띨 것으로 보인다. 특히 100가구 이내에서 주민 스스로 정한 블록단위로 주택을 정비하는 소규모 정비사업이 도입되면 주민들의 의지에 따라 사업속도 격차가 벌어질 것이라는 분석이다.

◇"임대주택 감소 문제…핵심규제 여전하다" 지적도
임대주택 의무건립 규제 완화는 임대주택 공급량 감소로 이어질 것이라는 우려도 있다. 김규정 부동산114 본부장은 "지자체나 사업장 조건에 따라 임대주택 건립비율은 차이가 나겠지만 현행기준보다 물량이 줄어들 수밖에 없지 않냐"며 "임대주택 공급물량 감소분을 정부가 충당할 수 있을 지 걱정"이라고 말했다.

이에 대해 박상우 국토부 주택토지실장은 "현 정부의 주택정책에서 임대주택 공급은 보금자리주택이 주된 기능을 맡는다"며 "또 이번 제도로 용적률 인센티브 제도가 개별 재개발 사업장까지 확대되기 때문에 오히려 임대주택 공급량은 증가할 것"이라고 설명했다.

재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 핵심규제는 그대로 남아 있는 만큼 시장 파급 효과는 크지 않을 것이라는 견해도 있다.

박원갑 부동산1번지 연구소장은 "이번 발표는 새로운 내용이라기보다 그동안 내놨던 제도를 종합한 것으로 봐야 한다"며 "부동산 경기 침체가 여전한데다 정비사업 발목을 잡은 규제가 여전히 존재하는 만큼 당장 정비사업 시장 판도가 달라질 가능성은 크지 않다"고 내다봤다.