바람타는 강남재건축, "이번엔 '종(種)상향'하자"

머니투데이

민동훈 기자

↑2종주거지역에서 3종주거지역으로 상향이 결정돼 8903가구로 재건축되는 서울 송파구 가락시영아파트 전경 ⓒ부동산1번지

투기과열지구 해제와 함께 다주택자 양도소득세 과세 폐지 등을 담은 정부의 '12.7대책'에 이어 서울시가 주변 여건 등이 허락되고 법적 문제가 없을 경우 얼마든지 종(種) 상향이 가능하다는 입장을 밝히면서 강남 재건축시장이 요동치고 있다.

특히 국내 최대 재건축 단지인 송파구 가락시영아파트가 3종 일반주거지역으로 종 상향에 성공하면서 재건축을 추진 중인 다른 단지의 종 상향 요구도 봇물을 이룰 것으로 보인다.

서울시는 지난 7일 도시계획위원회를 열어 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 종 상향하는 내용을 주로 한 '가락시영 재건축정비구역 지정안'을 수정 가결했다고 8일 밝혔다.

이에 따라 현재 6600가구 규모인 가락시영은 용적률 285%를 적용받아 평균 28층, 최고 35층 높이의 아파트 8903가구로 신축된다. 임대주택으로 1179가구를 지어야 하지만 870여가구를 일반분양할 수 있어 조합원 분담금이 절반 가량 줄어드는 등 사업성이 크게 좋아졌다는 평가다.

김효수 서울시 주택본부장은 "도로나 주변 개발상황 등 여건이 달라진데다 늘어난 용적률의 절반을 임대주택으로 공급할 수 있게 돼 공공성이 향상되는 효과가 있다"며 "대규모 저층 단지라도 2종에서 3종으로 상향은 얼마든지 가능하다"고 설명했다.

이는 서울시가 가락시영 외에 둔촌지구나 개포지구, 고덕지구 등도 종 상향을 허용해줄 수 있다는 뜻으로 해석된다. 김 본부장도 "이번 결정이 둔촌지구 등 재건축 단지들에도 영향을 줄 수 있다"고 말했다.

◇둔촌·개포지구 등 종 상향 요구 '봇물'일 듯
이에 따라 2종 지구로 묶여 있는 주요 재건축단지들도 종 상향을 다시 추진해야 하는 것 아니냐는 조합원들의 목소리가 커지고 있다. 당장 둔촌주공 재건축 조합은 오는 10일 총회를 열어 2종 추진안과 3종 추진안을 투표에 붙일 계획이다.

3종 상향을 통해 재건축할 경우 용적률 299.89% 이하를 적용받으면 현재 5930가구인 둔촌주공은 10~35층 86개동에 1만757가구로 지을 수 있다. 임대주택은 1474가구가 포함되지만 3048가구를 일반분양할 수 있어 당초 일반 분양물량이 2740가구인 2종에 비해 주민부담이 대폭 줄어들 것으로 둔촌주공 재건축 조합은 설명했다.

조합 관계자는 "기존대로 2종으로 신속한 추진을 하자는 의견도 있지만 3종으로 진행할 경우 주민부담이 적고 정비계획변경 절차도 동일하기 때문에 유리하다는 주장도 있어 총회에 안건으로 올렸다"며 "조합원들의 판단에 따라 정비계획(안)을 확정할 것"이라고 말했다.

최근 2종 일반주거지역을 바탕으로 정비구역 지정안을 마련해 서울시에 상정해 놓은 개포지구 재건축 단지들도 종 상향에 대한 기대감을 접지 않고 있다. 특히 일반분양물량이 적은 단지들의 경우 종 상향에 대한 필요성을 강하게 주장하고 있는 것으로 알려졌다.

개포4단지 이영수 재건축 추진위원장은 "처음 재건축 추진할 때부터 종 상향에 대한 얘기는 나왔었다"며 "서울시에서 개포지구도 종 상향을 해준다면 굳이 반대할 이유가 없지 않겠냐"고 말했다.

이와 관련, 김효수 서울시 주택본부장은 "개포지구의 경우 저밀도 택지개발지구로 관리되던 곳이기 때문에 가락시영과 동일한 기준에서 판단할 수는 없을 것"이라면서도 "장담할 수는 없다"며 종 상향 여지를 남겨뒀다.

◇"종 상향하다 사업 속도 늦어질라"
반면 지난 6월 국토해양부가 2종 일반주거지역의 층수제한을 폐지함에 따라 굳이 3종으로 추진할 게 아니라 기존처럼 2종으로 신속한 사업추진이 더 유리하다는 목소리도 있다.

둔촌지구 한 재건축 추진위원은 "2종으로 힘들게 사업을 끌어왔는데 이제와 3종 추진을 재 논의하는 것은 오히려 주민갈등만 부추켜 사업 추진을 더 어렵게 할 수 있다"며 "부동산시장의 방향성을 섣불리 예측할 수 없는 만큼 조속한 사업추진이 조합원들에겐 더 유리할 것"이라고 주장했다.

전문가들은 단순히 사업성을 높여 재건축 추진을 활성화하기 위해 종 상향을 무조건 허가해 주는 것은 위험하다고 경고했다. 기존 저밀도 지역이 고밀도로 개발될 경우 발생할 수 있는 인구 밀집이나 교통난, 공공시설 확보 문제 등을 충분히 고려해야 한다고 지적한다.

또 일부 지역에 대해 종 상향을 해줄 경우 인근 지역에서도 동일한 민원이 도미노처럼 이어지면 결국 도시 전체가 난개발 될 것이라는 우려도 있다. 조명래 단국대 부동산학과 교수는 "종 상향과 같은 용도지역 조정은 도시계획의 핵심"이라며 "개인의 재산권 행사 문제로 봐야할 것이 아니라 공공의 관점에서 판단해야 한다"고 지적했다.