"종상향, 재건축 탈출구?"…사업지연만 '심화'

- 서울시, 타 단지 적용 난색…난개발 등 우려



◇가락시영 '불씨', 삽시간에 번져
13일 부동산업계에 따르면 가장 먼저 종 상향 논란의 불을 지핀 단지는 강동구 둔촌주공아파트. 이 아파트는 지난 10일 임시총회를 열어 종 상향 추진을 선언했다. 개포주공 등 강남권의 저층 재건축아파트단지들도 종 상향에 대한 기대감으로 집값이 들썩이는 상황이다.


　저층 재건축아파트들은 법적 허용 용적률이 250%인 2종 일반주거지역이다. 이를 3종으로 상향할 경우 용적률은 300% 이하로 상승한다. 그만큼 같은 면적의 부지에 더 많은 아파트를 지을 수 있어 수익성이 높아진다.

3종 주거지역인 잠실주공5단지와 은마아파트는 아예 상업지구로의 2단계 용도 상향을 요구한다. 상업지구로 지정되면 용적률 600% 이하를 적용받고 임대주택 건립의무에서도 자유로울 수 있다는 점에서 특혜시비가 끊이지 않는다.

　하지만 종 상향은 현재 장기간 표류 중인 강남권 재건축단지들의 탈출구가 될 수 없다는 지적이 나온다. 일단 정비계획 수정에 따른 사업속도 지연과 이로 인한 주민부담 증가가 불가피하다는 이유에서다.


가락시영의 경우 2008년 사업시행인가 이후 조합원간 소송 등으로 사업이 좌초됐다가 종 상향으로 방향을 바꿔 재추진돼 다시 정비구역지정을 받기까지 4년이 흘렀다. 그동안 글로벌 금융위기 등으로 인한 집값 하락과 금융비용 증가 등으로 사업비만 눈덩이처럼 불어났다.

◇"종 상향, 표류하는 재건축 해법 안돼"
이번에 종 상향을 결의한 둔촌주공도 원활한 사업 추진을 자신할 수만은 없는 상황이다. 일단 특정 단지에 대한 특혜시비가 여전한 데다 가락시영과 둔촌주공은 주변 여건이 다르다는 점에서 서울시가 동일한 잣대로 종 상향을 승인해줄지 여부가 여전히 미지수기 때문이다.

　박원순 서울시장은 지난 12일 한 라디오 프로그램에 출연, 이번 종 상향 결정은 다른 재건축 추진단지에도 통할 수 있는 일관된 흐름이 아니라는 입장을 밝혔다. 박 시장은 "가락시영은 주변이 대로나 지하철역 등과 접해 있어 고밀개발이 가능한 지역"이라며 "지역의 여러 특수성을 감안한 결정"이라고 말했다.

　만일 서울시가 종 상향을 승인하지 않으면 개발행위 자체가 상당히 후퇴할 수 있어 사업지연과 주민갈등 등 대혼란이 불가피하다.

현재 3종 일반주거지역인 잠실주공5단지나 은마아파트의 경우 상업지역으로 변경하려면 지구단위계획과 별도로 용도지역을 상향하는 도시관리계획도 변경해야 하는데 결정권한을 쥔 서울시가 특혜시비 등을 이유로 난색을 표하고 있다.

서울시 관계자는 "주거지역 내 대단지를 상업지역으로 바꿔준 선례가 없는 데다 특정 단지에 대한 특혜시비와 고밀개발로 인한 주거환경 악화문제 등이 우려된다"며 "조합원도 본인들이 살아갈 공간에 대해 고민해야 할 시점"이라고 강조했다.

◇"기존 안대로 빠른 재건축이 유리"
때문에 일각에서 종 상향 가능성이 언급되는 개포주공이나 고덕주공 등의 경우 현재 2종으로 추진되는 재건축사업을 종 상향 없이 가는 것에 무게가 실린다.

특히 개포주공의 경우 과거 택지개발지구에 개발돼 주거밀도가 관리된 곳으로 종 상향 가능성이 적다는 지적이 나온다. 서울시도 "가락시영과는 성격이 다르다"고 선을 그었다.

　개포주공은 현재 2종임에도 용적률 265%를 적용받는 상황에서 추가적인 종 상향에 따른 최고 용적률 상승폭이 크지 않을 것으로 보인다. 게다가 용적률 상승은 조합원이 꺼리는 임대주택비율 상승으로 이어지는 데다 기부채납도 늘어날 수밖에 없어 실익이 적다는 게 조합원의 속내다.

개포주공 재건축조합 한 관계자는 "종 상향이 무조건 된다고 하면 사업성에 있어 유리해지는 것은 사실이지만 시간이 많이 소요되고 사업 추진과정에서 주민갈등이 재연될 게 뻔한 데 굳이 추진할 필요가 있느냐는 분위기가 우세하다"고 전했다.

　전문가들은 종 상향이 남발될 경우 난개발에 따른 도시주거환경 악화와 교통난 등 사회문제를 야기할 가능성을 우려했다.

　조명래 단국대 교수는 "고밀개발은 필연적으로 인구밀도 상승·교통량 증가 등으로 인한 주거환경 악화를 야기할 수밖에 없다"면서 "무분별한 종 상향을 통한 고밀개발은 도시계획에 따른 도시관리의 틀을 망가뜨릴 뿐"이라고 지적했다.