커지는 '분양권시장'… 매매거래 '절반' 차지

/ 그래픽=유정수 머니투데이 디자이너.

지난해 전국 아파트 거래량이 100만건을 넘어 정부가 집계를 시작한 2006년 이후 최대치를 기록했다. 이는 재고주택거래가 늘어나기도 했지만 상대적으로 분양권 거래가 급증한 데 따른 것이란 분석이다.

11일 국토교통부 온나라부동산 정보통합포털에 따르면 2014년 아파트 총거래량은 107만1295가구로 직전까지 가장 많은 2006년(106만673가구)보다 1만여가구가 많다. 집값이 하락한 △2012년 71만6714가구 △2013년 87만6465가구 등에 비해서도 큰 폭으로 늘었다.


이처럼 거래량이 늘면서 주택시장이 살아난 게 아니냐는 주장이 나온다. 하지만 실제론 전매를 포함한 분양권 거래량이 전체 매매거래량의 절반에 육박하는 만큼 실수요 증가에 따른 매매시장 회복은 아니라는 지적이다.

실제 지난해 아파트 거래량 가운데 분양권 거래량은 32만3362가구로 30.2%를 차지했다. 이는 매매거래량(70만8950건)의 45.6%에 달하는 수치다. 이 같은 매매 대비 분양권 거래비중은 2006년 31.9%였으나 2011년 23.3%까지 떨어졌다 2013년 38.6%로 급격히 올랐다. 올해 1월 기준 51.2%에 달하는 등 절반을 넘어섰다.

일부 지방은 분양권 거래가 매매거래에 육박하는 수준이다. 지난해 2만8466가구의 아파트 매매거래가 있던 광주광역시는 분양권 거래가 2만2546가구로 매매 대비 79%에 달했다. 대구(77%) 경남(75%) 전남(68%) 부산(60%) 등도 상대적으로 높은 수준을 나타냈다.


박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양권시장이 활성화했다는 것은 새 아파트 선호에 더해 단기차익을 노리는 수요가 많아졌다는 증거”라며 “지난해 아파트 거래량이 늘었다고 해도 시장에서 체감하지 못하는 이유는 무주택자나 서민은 여전히 집을 사지 못하고 분양권 거래만 급증했기 때문”이라고 말했다.

최근 분양권 거래가 급증한 원인은 정부가 각종 규제를 대거 완화했기 때문으로 풀이된다. 정부는 지난 2년간 9차례에 걸쳐 부동산 부양대책을 내놓으면서 여러 가지 규제를 풀었다.

세제·금융지원뿐 아니라 청약저축 1순위 자격도 2년에서 1년으로 줄였다. 특히 지난해 6월부터 수도권 민간택지 전매제한 기간이 1년에서 6개월로 줄면서 분양권을 사고팔 수 있는 주기가 짧아졌다.

신규분양아파트에 입주할 수 있는 권리를 뜻하는 분양권은 보통 계약금을 지불하고 중도금 납입시점에서 거래되기 때문에 단기차익을 노리는 사람들의 투자 대상이다. 이렇듯 실수요가 아니기 때문에 거래량이 늘어났다고 해도 부동산시장이 살아났다고 보긴 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부는 청약제도 완화를 통해 분양시장을 활성화하면 재고주택시장도 살아날 것이라고 기대했지만 실상은 새 아파트만 선호하는 현상이 두드러졌다”며 “분양시장과 재고주택시장의 양극화가 더 심해진다”고 꼬집었다.

김태섭 주택산업연구원 연구위원은 “주택시장 과열기나 회복기에는 재고주택 거래비중이 증가하고 분양주택의 비중이 감소하는 특성을 보인다”며 “침체기일수록 분양주택 거래가 활발하고 의존도가 높다. 주택가격이 상승하려면 더 많은 재고주택거래가 필요하다”고 설명했다.