미분양 아파트 증가의 진짜 원인-미래證

머니투데이

오정은 기자

미래에셋증권은 31일 미분양아파트의 증가 원인은 공급 과잉이 아닌 가격이 문제라고 분석했다. 주택 수요 감소가 지속되는 상황에서 무리한 분양가 인상은 미분양 증가를 가속화시킬 수 있어 건설사들의 합리적 분양사 산정이 필요하다고 지적했다.

이광수 미래에셋증권 연구원은 "미분양 아파트가 4개월 연속 증가했는데 그 직접적인 원인은 주택수요 감소라는 판단이다"며 "따라서 미분양 아파트 증가 추세는 당분간 이어질 가능성이 높다"고 말했다.

7월 미분양 아파트는 전월대비 3128호 증가하며 2014년 이후 최대치를 기록했다. 지역별 편차가 컸는데 경기는 2494호 줄어들었으나 경남은 4184호, 강원은 934호 증가했다. 정부는 공급 증가에 의한 상황으로 판단하고 향후 분양 감소를 통해 대응하겠다고 발표했다.

이 연구원은 "최근 미분양 아파트 증가는 분양과 입주물량 증가가 가장 큰 원인으로 지적되고 있으나 실제 원인은 다를 수 있다"며 "전국 16개 시도를 살펴보면 공급 증가가 미분양 증가로 이어진 곳은 4곳, 공급감소가 미분양 감소로 이어진 곳은 3곳에 불과했다"고 지적했다. 16개 시도 중 9곳은 공급 변화와 미분양 증감이 다르게 변동했다.

장기적으로 봐도 분양물량과 미분양 증가의 상관관계는 낮았다. 2002년부터 2016년 현재까지 분양물량 증가가 미분양 아파트 증가로 이어진 해는 3개 연도에 불과했다. 분양물량 감소가 미분양 감소로 이어진 경우도 2011년에 그쳤다.

그는 "2002년부터 2016년까지 미분양 아파트 증감에 가장 큰 영향을 미친 것은 분양가격이다"며 "15년 추이를 살펴보면 12년간 분양가격이 상승하면 미분양이 증가하고 분양가격이 하락하면 미분양이 감소하는 패턴을 보였다"고 설명했다.

따라서 최근 미분양 아파트 증가의 직접적 원인은 분양가격 상승이 원인이라고 분석했다.

이 연구원은 "한국 주택경기는 주택공급보다는 분양가격에 따라 변화한다는 것을 과거가 보여주고 있다"며 "따라서 주택공급 조절을 통한 주택시장 대책은 한계를 가질 수밖에 없다"고 판단했다.