[MT리포트] 용산공원에 임대주택? 미친 집값에 '콤팩트시티론' 급부상

"용산국가공원 부지에 임대주택 50만호를 허하라."

청와대 게시판에 올라온 국민 청원 내용이다. 서울의 상징이자 금싸라기 땅으로 꼽히는 용산공원 자리에 대규모 초고층 임대 주택을 지으면 집값 안정에 확실한 효과가 있을 것이란 주장이다. '미친 집값'을 잡기 위해선 그만큼 충격적인 발상의 전환이 필요하다는 의견이다.


용산국가공원은 문재인 대통령의 공약이기도 하지만 오랜 기간 외국 군대가 차지했던 땅을 되찾아오는 역사적 의미가 깊은 곳이다. 국가공원을 위한 사회적 논의만 십여년 이상 지속됐고 '용산공원 조성 특별법'으로 그 용도를 못 박은 땅이기도 하다. 집값을 잡을 만큼 대규모 임대주택을 짓는 것이 현실적으로 어렵다는 의미다.

국토교통부 용산공원조성추진기획단 관계자는 "장기간 국민 공감대를 형성해 어렵사리 특별법을 제정했는데, 이제와서 집값 잡는 목적으로 변경한다는 것은 매우 어렵다"며 "게다가 일부 청원이 전체 국민의 의사를 대변하는 것도 아니다"라고 일축했다.

그럼에도 부동산업계에선 용산공원의 취지를 살리면서도 약 5만가구 정도의 주택을 공급할 부지는 확보할 수 있을 것으로 보고 있다. 용산 미군부대 안에도 녹지가 없고 미군이 쓰던 대지 상태의 지역을 활용하면 가능하다는 게 업계 주장이다.


권대중 명지대 교수는 "용산국가공원 부지를 주택용도로 활용하는 것엔 개인적으로 반대한다"면서도 "다만 부득이하게 일부 지역에 한해 짓는다면 또 다른 투기의 장이 되지 않도록 반드시 영구임대주택으로 한정해야 한다"고 밝혔다.

심교언 건국대 교수는 "청원한 심정은 이해하지만 차라리 용산에 초고층 오피스를 지어 개발이익을 거둬들이고 그 자금으로 서민 주거를 지원하는 것이 효율적"이라며 "10층 지을 것을 20층 짓게 하고 대신 서민과 청년을 위한 주택을 공급하게 하는 게 낫다"고 말했다.

이와 관련, 박원순 서울시장은 이날 용산공원 부지 내 임대주택 건립과 서울시내 그린벨트 해제에 대해 부정적 입장을 분명히 했다. 박 시장은 프레스센터에서 열린 환경포럼에서 “그린벨트 해제는 극도로 신중해야 한다”며 기존 원칙을 고수했다.

뾰족한 대안은 없다. 결국 미래 세대를 위해 공원과 녹지를 유지하려면 서울시내 토지의 활용도를 높여야 한다는 주장에 힘이 실린다. 서울은 저층 주거지 위주의 제한된 도시재생이 아니라 고밀도의 압축적 도시재생이 절실하단 지적이다.

이창무 한양대 교수는 "서울에 새로 공급되는 아파트의 80% 이상이 재개발·재건축사업의 일반공급분인데 이를 규제하다 보니 다세대·다가구만 난립하고 있다"며 "재개발·재건축을 수용한 일본식 도시재생관점을 참고해 서울도심은 고밀도로 개발하는 게 장기적으로 도시의 사회적 비용을 줄이는 방안"이라고 강조했다.

"자족기능을 갖춘 곳으로 개발한다"는 당초 목표와는 달리 사실상 베드타운으로 전락하며 투기장화된 수도권 신도시의 전철을 밟지 않으려면 수요가 몰리는 서울 도심 내 토지의 활용도를 높여 고밀도로 개발하되, ICT(정보통신기술)를 활용해 교통·환경 문제를 최소화하고 친환경적 개발을 장려해야 한다는 의견이다.

임대주택을 공급하면 용적률 인센티브를 확실히 제공하는 대신, 개발이익을 철저히 환수해 해당지역의 인프라 건설과 함께 주거복지에 활용하자는 제안도 여러 곳에서 나오고 있다.

주진형 전 한화투자증권 대표는 "시대착오적 토지사용 용도 규제를 폐기하고 그에 근거해서 만든 서울시 도시계획도 수정해야 한다"며 "용적률, 건폐율, 층고 규제를 바꾸고 도심 지역의 토지를 놀려두고 있어도 보유세 부담이 낮아 매각 압력이 없는 세금 제도도 바꿔야 한다"고 밝혔다.