[MT리포트]개발이익은 재산 아니다? 분양가 상한제 적용 기준 논란

분양가 상한제 확대 시행과 관련해 가장 반대 여론이 거센 곳은 재건축·재개발이 진행중인 정비사업지다. 정부가 정비사업 마무리 단계인 재건축 단지에도 분양가 상한제를 소급 적용하겠다고 밝히면서 재산권 침해 논란이 일고 있다.

24일 국토교통부에 따르면 정부가 지난 23일까지 40일간 ‘주택법 시행령’ 개정안을 입법예고 한 뒤 총 4949명이 의견을 제출했다. 주로 민간택지 분양가 상한제 확대 시행 자체를 반대하거나 재건축 사업장에 소급 적용하는 것이 위헌이라는 내용이다.


재건축 조합원의 반발이 거센 까닭은 정부가 정비 사업장에서의 분양가 상한제 적용 기준을 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자 모집 공고 신청분’으로 바꿨기 때문이다.

이에 이미 관리처분계획 인가를 받은 사업장 모두가 분양가 상한제 적용 대상이 된다. 서울에서 정비사업이 본격화된 곳은 관리처분 인가 55개와 착공 59개를 포함해 총 114개 단지다.

관리처분계획은 재개발 사업시행자(조합)가 사업시행인가 후 분양 신청을 마무리 짓고 수립하는 대지 및 건축시설에 관한 관리·처분 계획이다. 일반 분양가를 포함한 전체 분양 계획이 담겨있다. 관리처분계획 인가를 받으면 정비 사업이 마무리 단계에 접어든 것으로 본다.


조합들은 이미 관리처분 인가를 받고 이주를 앞둔 상황에서 일반 분양가를 낮추고 분담금을 더 내라는 것은 재산권 침해라고 주장한다.

강남의 한 재건축사업단지 조합장은 “왜 조합원 땅으로 일반분양자에게 로또를 만들어줘야 하는지 모르겠다”며 “추가 분담금으로 1억원을 더 내게 됐는데 이럴 줄 알았으면 재건축을 추진하지 않았을 것”이라고 목소리를 높였다.

국토부는 관리처분인가를 받았더라도 분양 승인을 받지 않았다면 분양에 대한 사실관계가 확정되지 않았다고 본다. 관리처분 인가에 포함된 예상 분양 가격과 이에 따른 사업 가치는 ‘기대이익’에 불과해 소급 적용을 하더라도 재산권 침해가 아니라는 것이다.

이와 달리 전문가들은 향후 재건축·재개발 단지에서 재산권 침해 논란이 이어질 것으로 예상한다.

방송희 한국주택금융공사 연구위원은 “조합이 건설사 또는 시행사를 선정할 때 일반 분양 가격을 확정받고 사업을 진행한다”며 “(분양가 상한제)소급 적용으로 분양가가 낮아지면 당초 계획과 달리 조합의 기대수익이 줄어들기 때문에 재산권 침해 논쟁을 불러일으킬 수 있다”고 설명했다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수도 “정부가 개발 이익을 규제하는 것 자체만으로도 조합이 현재의 재산권을 행사하는 데 영향을 미친다”며 “분양 가격이 기대 이익에 불과해 재산권 침해가 아니라는 정부의 주장은 옳지 않다”고 언급했다.