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상한제 첫 적용단지 '후분양' 우회…다른곳은?

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  • 이소은 기자
  • 2019.11.12 04:00
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'브라이튼 여의도' 정비사업 아니어서 유예 안돼

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민간택지에 대한 분양가상한제를 처음으로 적용 받는 단지가 후분양을 확정했다. 유예기간 내 분양이 어려워 상한제를 피하지 못하는 정비사업장도 후분양으로 돌아섰다. 공급 감소 우려가 현실화 되면서 전문가들은 정책 실효성에 의문을 제기하고 있다.

11일 분양업계에 따르면 지난 6일 발표된 상한제 적용 지역에서 연내 분양을 준비했던 단지는 총 6곳이다. '르엘 대치' '르엘 신반포센트럴'이 분양 중이며 '아현2구역' '브라이튼 여의도' '대치1지구' '개포주공4단지' '천호중흥S-클래스' 등도 연내 분양을 계획했다.

이들 대부분은 재건축·재개발로 공급되는 정비사업 물량이어서 상한제 유예 적용을 받는다. 상한제는 지난 8일부터 효력이 발효됐지만 관리처분인가단계의 재건축·재개발 정비사업 물량은 내년 4월29일까지 입주자모집공고를 신청하면 상한제를 피할 수 있다.

연내 분양을 준비하던 단지 가운데 유예 적용을 받지 못하는 곳은 '브라이튼 여의도'가 유일하다. 이 단지는 신영 컨소시엄(여의도MBC부지복합개발PFV)이 옛 여의도 MBC 부지에 조성하는 복합단지다. 정비사업이 아닌 시행사 자체개발 사업이기에 당장 입주자모집공고 신청을 해도 분양가상한제 적용을 피할 수 없다.

이 단지는 지난 8월 오피스텔을 완판하고 아파트 454가구 분양을 준비 중이었다. 당초 오피스텔과 아파트를 동시에 분양하려 했지만 주택도시보증공사(HUG)와 아파트 적정 분양가를 두고 갈등을 빚어 일정이 미뤄졌다. 시행사인 신영은 부지 매입가격 6010억원, 전체 사업비 1조2000억원을 고려해 3.3㎡ 당 4000만원 초반의 분양가 산정을 요구했으나 HUG는 주변 시세를 반영해 3000만원대를 적정 분양가로 봤다.

신영은 연내 분양을 목표로 최근까지 HUG와 분양가 협의를 진행 중이었던 것으로 알려졌다. 그러나 이번에 상한제 적용 단지로 지정되면서 후분양을 확정 지은 상태다.

신영 관계자는 "HUG가 요구하는 분양가도 못 받아들이는 상황에서 상한제 지역으로 묶였으니 결국 후분양으로 가는 것"이라며 "임대 후 분양, 후분양 등의 선택지를 놓고 고민 중이며 상한제 적용 분양가로 분양할 가능성은 없다"고 강조했다. 국토부는 상한제 적용 분양가는 HUG의 가격보다 5~10% 더 낮아질 것으로 예측하고 있다.

유예기간 내 분양이 불가능해 상한제를 못 피하는 정비사업장도 후분양으로 가닥을 잡는 분위기다. 송파구 '잠실 미성크로바' 재건축조합은 준공이 임박한 시점에 후분양하기로 뜻을 모았다. HUG 고분양가 통제를 피하면서 공시지가 상승률에 기대를 걸겠다는 입장이다. 인근 잠실진주 아파트도 후분양과 통매각 등을 두고 고민 중이다. 신반포3차·경남 아파트조합은 민간사업자에게 일반분양 물량을 통매각하기로 하고 서울시를 상대로 행정소송을 준비하고 있다.

분양업계 관계자는 "시공사는 마진율이 떨어지고 조합 입장에서는 조합원 분양가가 일반분양가보다도 높은데, 누가 자기재산을 걸고 재건축을 하려 하겠냐"며 "정권이 바뀔 때까지 기다려보자는 분위기가 조성될 것"이라고 내다봤다.

전문가들도 분양가상한제 실효성에 의문을 제기했다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "공급이 충분한 상황에서 상한제를 실시하면 효과가 나타날 수 있겠지만 공급이 안되는데 수요억제 정책만 펴서는 시장을 잡을 수 없다"며 "신축 가격이 더 올라가면서 상한제가 오히려 집값 상승을 부추기는 꼴이 될 수 있다"고 지적했다.



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