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[MT리포트]171만원→607만원…집값 안올라도 세금은 는다

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  • 2019.12.04 04:30
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[보유세 팩트 체크](종합)

[편집자주] 집값상승, 공시가격 현실화 등으로 주택 소유자들이 부담하는 각종 세금이 크게 늘었다. 정부가 공시가격과 시세 차이를 좁히는 작업을 진행중이서 집값이 오르지 않더라도 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 더 늘어날 전망이다. 형평성에 맞춘 조세 현실화는 필요하지만 급격한 보유세 증가에 따른 세부담은 완화해야 한다는 목소리가 높다.


"종부세도 안내는데"… 재산세 30% 뛴 마포 집주인


종부세 폭탄? 1가구 1주택 재산세 급등이 문제… 과세이연+고가주택 기준 사회적 논의 필요

[MT리포트]171만원→607만원…집값 안올라도 세금은 는다
#서울 '마포래미안푸르지오' 전용면적 84㎡(3단지, 고층)에 거주하는 맞벌이 주부 A는 올해 공시가격이 6억6400만원에서 8억4000만원으로 26% 올랐다. 1가구 1주택의 종합부동산세 과세기준이 9억원 밑이라 올해는 종부세를 내지 않았지만, 내년에 공시가격과 공정시장가액비율이 90%(현재 85%)으로 상향되면 종부세 납부 대상이 될 수 있다.

1주택자이지만 올해 A의 재산세(순수 재산세+지방교육세+도시교육세 포함) 상승분은 30%(171만원→222만원). 내년 공시가격 인상률을 10%로 잡고, 공정시장가액비율이 2022년까지 100%로 매년 5%포인트(p)씩 오르는 것을 감안하면 집값이 안 올라도 향후 5년 동안 보유세(재산세+종부세)가 연간 23~50%씩 오른다. 올해 171만원에서 2022년엔 607만원까지 세부담이 늘 것을 감안하면 마음이 무겁다.

지난달 20일부터 종합부동산세가 고지되자 '종부세폭탄'이란 말이 회자된다. 하지만 일선세무사들은 종부세 고지서를 받아든 자산가들의 반응은 의외로 차분하다고 전한다. 상당수가 보유세 부담에 대비해 이미 자녀에게 증여를 마쳤거나 법인 소유로 돌려놨는가 하면 임대사업자 혜택이 줄기 전 등록해 대비를 마쳤다는 것이다.

정작 표정이 어두운 것은 가진 집 한 채뿐인데 공시가격이 급등해 종부세 대상에 새롭게 오른 중산층이다. 일반서민들은 1주택 시 9억원까지 공제되고 '상위 1%'에게 부과되는 종부세보다 재산세 증가 폭에 더 예민하다. 당장 내 소득이 줄거나 없어도 피할 수 없는 세금이기 때문이다.

KB부동산에 따르면 현재 서울의 중위가격 아파트 가격은 8억8014만원으로 시세반영률(시세의 68.1%)로 역산한 공시가격은 약 5억9937만원이다. 종부세대상이 아니지만 이 가격대 아파트의 재산세 증가율이 적지 않다.

공시가격 6억원(현재 호가 9억5000만원~10억원)에 가까운 '영등포 당산푸르지오' 전용면적 114㎡ 저층 보유자는 올해 재산세가 지난해보다 10%(10만6968만원) 늘어 약 117만원으로 뛴다. 내년도 재산세는 공시가격 10% 인상시 157만원, 내후년엔 215만원으로 오른다. 특히, 2022년에는 종부세 납부 대상에 새롭게 포함돼 43만원의 종부세를 비롯해 보유세액이 324만원으로 뛴다.

올해 서울 아파트 공시가격은 평균 14.17% 올라 공시가격 9억원 초과 아파트가 지난해 13만5010가구에서 올해 20만3213가구로 51% 급증했다. 올해 오른 집값이 추후 공시가격에 반영된다면 현재 시세 10억원 초·중반대 아파트의 상당수가 집값이 추가로 오르지 않아도 수년 내 종부세 대상이 된다.
[MT리포트]171만원→607만원…집값 안올라도 세금은 는다
한국조세재정연구원의 '부동산 보유세의 세부담 및 경제적 효과분석'에 따르면, 한국의 보유세 비중은 다른 OECD 회원국 대비 낮다. GDP 대비 보유세 비중 역시 OECD 회원국은 평균 1.1%인 반면, 한국은 0.8%다. 민간 부동산 시가총액 대비 보유세액(보유세 실효세율)도 0.16%로 13개국 평균(0.33%)의 절반 이하다.

하지만 세무 전문가들은 우리나라는 부동산 거래세(취등록세+양도소득세) 비중이 높아 주택 보유자가 부담하는 부동산 관련 전체 세 부담이 크다고 지적한다. 현재 만 70세 이상 1주택자는 최대 70%의 세액이 공제되나 소득이 줄거나 없는 고령자와 장기보유자에 대해 보유세 부담을 완화할 추가 장치가 필요하다.

최승문 건국대 경제학과 교수는 "소득 대비 세 부담이 지나치게 높은 가구는 과세이연제도를 도입해 향후 주택 매각 시 양도소득세 또는 상속·증여 시 상속·증여세에 포함해 납부하게 하는 방안을 고려해야 한다"고 밝혔다.

김희정 기자



보유세 말고도…집에 붙는 세금은 많다


'살 때 취득세, 팔 때 양도세' 비롯 농어촌특별세·지방교육세도

최근 종합부동산세 고지서가 발송되면서 주택 보유세(재산세+종합부동산세)에 대한 관심이 높다. 하지만 집에 부과되는 세금은 이뿐만이 아니다. 살 때와 팔 때는 물론 임차인에게 월세를 받거나 가족에게 상속·증여하는 등 사실상 모든 과정에 세금이 붙는다.

서울과 수도권을 중심으로 집값이 많이 오르면서 세금의 부과기준인 과세표준이 덩달아 올랐다. 이에 보유세는 물론 취득세, 양도소득세, 상속·증여세 등 집값과 연동된 모든 세부담이 늘어날 가능성이 높다.

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◇ 내 집 마련 기쁨도 잠시…소유권 이전 60일 이내 내야 하는 ‘취득세’

새 아파트 분양에 당첨돼 입주하거나, 기존 아파트를 매입해서 내 집 마련의 꿈을 이뤘다면 취득세를 내야 한다.

취득세는 주택가격과 크기에 따라 적용되는 세율이 다르다. 과표 구간은 △6억 이하 △6억 초과~9억 이하 △9억 초과 3단계로 나뉘며 세율은 최저 1.1%부터 최대 3.5%까지(농어촌특별세, 지방교육세 포함) 분포됐다.

취득세는 지방세로 물건이 소재한 지자체에 내야 한다. 국민주택 규모인 전용 85㎡ 이하 주택은 가격대와 관계없이 농특세가 붙지 않는다.

일례로 최근 강북권 직주근접 단지로 수요자들의 관심이 높은 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡를 신규 취득하면 현재 과세표준(14억2500만원)을 고려할 때 4702만5000원(취득세 4275만원, 지방교육세 427만5000원)이 부과된다.

주택 외 토지, 상가, 건물 등의 취득세율은 4.6%, 증여에 따른 취득세율은 4.0%, 신축 아파트 최초 구입(원시취득)은 3.16%의 세율이 각각 적용된다.

소유권 이전 60일 이내에 세금을 신고하고 납부하지 않으면 매월 1.2%(연 14.4%) 가산세가 붙는다. 올해 주택을 구입한 신혼부부는 생애 첫 주택의 경우 취득세 50%가 감면된다.
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◇ 집 팔아서 생긴 이익엔 ‘양도소득세’…다주택자 최대 60% 세율

이사 등으로 기존에 살던 주택을 팔면 실거래 매매가격을 기준으로 양도소득세(양도세)가 부과된다. 과세표준은 매매가격에서 취득원가와 세금 및 필요경비를 뺀 금액이다. 1주택자는 3년 이상 보유시 보유 기간에 따라 장기보유특별공제(10%~30%)가 적용돼 세금부과액이 줄어든다.

하지만 다주택자에겐 이런 혜택이 적용되지 않는다.

정부는 지난 2017년 8·2 부동산 대책을 통해 2018년 4월 1일 이후 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에서 보유한 주택(조합원 입주권 포함)을 팔면 일반세율(6~38%)보다 더 높은 세금을 부과토록 했다. 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상 보유자는 20%포인트 가산된 세율이 적용된다. 3주택 이상 보유자는 양도차익의 최대 60%를 세금으로 내야 하는 셈이다.

1가구 1주택자라도 조정대상지역에서 구입한 주택에 2년 이상 실제로 거주하지 않거나 양도가액이 9억원을 초과하면 비과세 혜택을 받을 수 없다.

양도세는 단기 시세차익이 클수록 부담액이 커지는 구조다. 예컨대 서울에서 2010년 1월 5억원에 전용 84㎡ 아파트를 산 1주택자 A씨가 10년 만인 내년 1월 10억원에 판 경우엔 장기보유특별공제가 적용돼 약 46만원의 양도세가 부과된다. 하지만 같은 크기의 아파트를 2018년 1월 5억원에 매입해서 2년 뒤인 2020년 1월 팔면 약 638만원의 양도세를 내야한다.

이외에 주택 보유자들은 월세를 받을 경우 수익에 따라 종합소득세와 법인세를, 가족들에게 명의를 넘길 때는 증여세와 상속세를 추가로 내야 한다.

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◇ 집주인이라면 매년 내는 보유세…종부세는 과표+세율 동시 인상

주택 소유자에겐 매년 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세가 부과된다. 두 세목을 합친 개념이 보유세다. 과세표준은 정부가 매년 발표하는 공시가격에 공정시장가액을 곱해 산정되며 그해 6월 1일 소유권 기준으로 부과된다.

정부는 올해 서울 아파트 평균 공시가격 상승률을 12년 만에 가장 높은 14.53%로 책정했고 향후 보유세 현실화를 위해 주택 공시가격 상승률을 추가 상향 조정할 전망이다.

재산세는 공시가격에 공정시장가액 60%, 종부세는 공시가격에 공정시장가액 80%를 곱해 개별 과세표준을 산출한다. 재산세는 과표에 따라 0.1~0.4%의 세율이 적용된다.

종부세는 1주택자의 경우 9억원 공제한 금액에 0.5~2.7%의 세율이 적용되며, 3주택 이상 소유자나 조정대상지역 2주택자는 6억원을 공제한 금액에 0.6~3.2%의 세율을 적용한 금액이 부과된다.

정부는 지난해 9·13 대책에서 다주택자에 적용하는 종부세 세율을 높였고, 과표에 영향을 주는 공정시장가액도 현행 85%에서 매년 5%포인트씩 높여 2022년 100%를 적용하겠다는 계획을 밝혔다. 세율과 과표가 동시에 상향 조정돼 다주택자는 종부세 부담액이 계속 늘어날 전망이다.

재산세엔 세액 20% 상당의 지방교육세와 과세표준 0.14% 규모인 도시계획세가 종부세는 산출세액의 20% 수준의 농특세가 부가세(sur-tax) 형태로 추가 징수된다.

유엄식 기자



절세비법 ‘공동명의‘ 만병통치약일까


보유세, 양도세는 줄일 수 있으나...건보료 부담 늘 수 있어

서울 강남구 일대 아파트 밀집지역 사진./ 사진=김창현 기자 chmt@
서울 강남구 일대 아파트 밀집지역 사진./ 사진=김창현 기자 chmt@

부동산을 부부가 공동명의로 취득하는 것은 잘 알려진 '절세비법'이다. 하지만 일부 다주택자, 고가주택자의 경우 되려 세부담이 늘거나 예상치 않게 건강보험료가 부과될 수 있어 주의가 필요하다.

3일 기획재정부와 국세청 등에 따르면 주택 등 부동산을 부부가 공동명의로 취득할 경우 종합부동산세, 양도소득세 등을 줄일 수 있다. 종부세와 양도세는 과세표준이 높을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조다.

과세 방법은 세대별 합산 방식이 아닌 인별 합산 방식이다. 따라서 부부가 공동명의로 부동산 지분을 나눠 보유하면 과세표준을 낮출 수 있어 세금을 적게 낼 수 있는 게 사실이다.

종부세의 경우 1주택자는 공시가격 9억원, 다주택자는 6억원까지 공제돼 고가주택일수록 공동명의로 할 때 절세효과가 커진다. 종부세율은 주택의 경우 △6억원 이하 0.5% △12억원 이하 0.75% △50억원 이하 1% △94억원 이하 1.5%, 94억원 초과 2% 등이다. 조정대상지역에 2주택을 가진 경우 과세표준 구간에 따라 0.6∼3.2%를 적용한다.

가령 서울에 공시가격 10억원짜리 아파트 1채를 보유한 경우 9억원을 초과하는 1억원에 대해 종부세(22만1000원)를 낸다. 부부 공동명의라면 각각 6억원씩 공제받아 내지 않아도 된다. 이 부부가 보유한 아파트가 추후 공시가격이 12억원까지 상승해도 종부세 부담은 없다.

주택 매매차익에 부과되는 양도세도 공동명의가 유리하다. 양도세는 소득세여서 소득을 얻은 사람에게 각각 세금을 부과한다. 양도세율은 과표구간 1200만원 이하는 세율이 6%다. 1200만~4600만원 15%, 4600만~8800만원 24%, 8800만~1억5000만원 35%, 1억5000만~5억원 38%, 5억원 초과 40%다

부동산 자산을 공동 보유하다 팔면 양도차익이 절반으로 줄기 때문에 과표도 덩달아 절반으로 줄어 낮은 구간의 세율이 적용돼 세부담이 줄어든다. 여기에 각자 50%의 지분의 공동명의일 경우 양도소득세 계산 시 기본공제도 연간 250만원씩 각각 인정받을 수 있어 과세표준이 더 내려간다. 월세 등 임대소득도 마찬가지로 공동명의로 하면 과세표준이 낮아져 세금이 줄어든다.

그렇다고 공동명의가 모든 경우에 절세효과를 가져오는 '만병통치약'은 아니다. 일단 부동산 취득세와 재산세는 공시가격에 비례해 상품(부동산)에 부과하는 것이어서 공동명의를 하더라도 세금을 나눠서 낼 뿐 절세 효과는 없다.

또 다주택자는 공동명의로 했다가 되려 세금이 늘어날 수 있다. 예컨대 부부가 서울에 공시가격 10억원짜리 아파트를 각자 명의로 1채씩 보유하고 있을 경우 1인당 종부세는 134만4000원씩 부부합산 268만4000원을 내면 된다. 그런데 2채를 모두 공동명의로 했을 경우엔 재산세 중복분 차감 금액이 달라지면서 293만4560원을 내야한다. 30만원 가량 세부담이 늘어나는 것이다.

물론 혼자서 2채를 다 갖고 있다면 세율 1.3%(6억~12억원)가 적용돼 974만원을 내야해 부담은 훨씬 크다. 이 경우엔 부부 어느 한쪽이 2채를 모두 보유하거나 2채를 모두 공동명의로 갖고 있기보다는 각자 1채씩 나눠 갖는 게 조금 더 유리하다.

소득이 없어 배우자의 피부양자로 등재돼 건강보험료를 내지 않던 경우 공동명의가 되려 함정이 되기도 한다. 공시가격 상승으로 보유주택 지분 가치가 보건복지부의 건강보험 피부양자 기준을 넘어서게 되면 지역가입자로 전환돼 건보료 지출이 추가로 발생할 수 있어서다.

또 공동명의 전환 시 자칫 증여세가 부과될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 배우자 간에는 10년간 6억원까지 증여 시 공제를 해주는데, 만약 공동명의로 변경하는 주택의 공시가격이 12억원을 초과한다면 증여세 부과 대상이 된다. 배우자가 소득이 없는 경우라면 자금출처 조사를 받을 수 있다.

민동훈 기자



종부세 92만원 아끼려다...건보료 252만원 '화들짝'


공시가격 상승+피부양자 자격 강화로 건보료 부담↑..."부동산 외 소득 없는 은퇴자 등 대책 필요"

[MT리포트]171만원→607만원…집값 안올라도 세금은 는다
#월 100만원의 금융소득이 있는 서울 서초구 주민 A씨는 지난해 공시가격 14억6400만원 아파트를 직장인 남편과 공동명의로 해놓은 덕분에 종합부동산세를 남편 단독명의일 때보다 92만원 아꼈다. 그러나 올해 아파트 공시가격이 19억400만원으로 뛰면서 상황이 달라졌다. 아파트 지분(50%)이 9억5200만원으로 올라 건강보험 피부양자 자격을 상실한 것. 지역가입자로 전환된 A씨는 이제 매달 건보료 21만원(연 252만원)을 내야 한다. 종부세를 줄이려다 오히려 세금 부담이 더 커진 셈이다.

정부가 부동산 공시가격을 올리고, 건강보험 피부양자 기준을 강화하면서 지역가입자의 건보료 부담이 덩달아 커지고 있다. A 씨처럼 직장가입자 피부양자 자격을 박탈당하고 지역가입자로 전환되는 사례도 늘고 있다.

3일 국민건강보험공단에 따르면 지난달부터 지역가입자들의 건보료는 가구당 평균 6579원(7.6%) 올랐다. 공시가격이 뛰면서 종합과세소득과 재산과표가 오른 탓이다. 전체 지역가입자 758만 가구 중 전년대비 소득·재산과표가 오른 가구는 34.2%(259만 가구)에 달한다.

보유주택 지분 가치가 보건복지부의 건강보험 피부양자 기준을 넘어서게 되면 지역가입자로 전환돼 건보료 지출이 추가로 발생하게 된다. △연소득 3400만원 초과 △재산과표 5억4000만원(공시가격 9억원) 초과 및 연소득 1000만원 초과의 경우 직장 가입자의 피부양자가 될 수 없다.

건강보험공단은 재산보험료 등급표에 따라 건보료를 결정한다. 부동산 공시가격에 공정시장가액 비율(주택 60%, 토지 70%)을 곱하고, 이를 지역 간 구분 없이 60등급으로 나눈다. 최저 1등급은 재산 450만원 이하, 최고 60등급은 77억8124만원 초과다.

공시가격이 상승하더라도 등급 구간 변동이 없다면 건보료는 오르지 않는다. 그러나 공시가격은 계속해서 오르고 있어 자연히 건보료도 상승할 수밖에 없는 구조다. 실제 정부는 시세의 50~60% 수준인 주택 및 토지의 공시가격을 70~80% 수준까지 올리는 방안을 추진 중이다.

특히 주택 외에 별다른 소득이 없는 은퇴자들에게는 공시가격 상승에 따른 건보료 부담이 클 수밖에 없다. 보험연구원에 따르면 60세 이상 가구주의 보유자산 대부분은 부동산이다. 부동산 보유율은 50대 73.2%, 60세 이상 81.4%로 고령화할수록 높아지는 것으로 나타났다.

여기에 피부양자 조건까지 강화되면서 부담이 더 커졌다. 피부양자로 인정받으려면 부양요건 외 소득과 재산요건을 모두 만족해야 한다. 피부양자 중 과세표준 기준 △보유재산 9억원 이상(공시가격 15억원) △보유재산 5억4000만원(공시가격 9억원)·연소득 1000만원 이상인 경우 지역가입자로 전환돼 건보료를 내야 한다. 피부양자 소득과 재산요건은 2022년 7월부터 연소득 2000만원, 재산세 과세표준 합계액 3억6000만원으로 더 낮아진다.

정부도 이 같은 문제를 인식해 2017년 건보료 부과체계 개편안을 발표, 재산보다 소득 중심으로 부과 기준을 바꾸고 있다. 그러나 아직 재산에 부과하는 건보료의 비중은 총 보험료의 45.5%에 이른다.

보건복지부 관계자는 "지난해 건강보험 부과체계 1단계 개편을 통해 재산 공제제도를 도입, 재산에 대한 보험료 부담을 낮추고 자동차 보험료도 축소했다"며 "2022년 7월 2단계 개편 때에는 이를 더욱 확대할 예정"이라고 말했다.

또 이르면 2022년 7월부터 실제 거주 목적으로 구입 또는 임차(전세)하기 위해 대출받은 자금은 지역가입자의 건보료 산정에서 제외된다. 이런 내용이 담긴 국민건강보험법 개정안이 지난 10월31일 국회를 통과했다.

김근희 기자



같은 10억, 세금 차이 127만원…보유세 시각지대


주택수 명의방식 등에 따라 보유세 천차만별…9·13 대책 시행 이후 장기임대등록 혜택 차이도

[MT리포트]171만원→607만원…집값 안올라도 세금은 는다
#올해 공시가격이 10억3200만원인 서울 마포구 '마포래미안푸르지오'145.204㎡(이하 전용면적) 한 채를 부부 공동 명의로 보유한 A씨는 올해 종합부동산세(종부세) 대상에서 제외돼 재산세 등만 납부하면된다. 반면 서울 강북구와 마포구에 각각 공시가 3억원대, 7억원대 아파트를 단독 명의로 두 채 보유한 B씨는 올해 보유세(종부세+재산세 등)로 421만4138원을 내야 한다. A씨와 B씨는 각각 가구당 공시가격 10억원 상당의 부동산을 보유했지만 주택 보유수와 명의 방식에 따라 세금 차이가 127만원이 난다.

재산세와 함께 대표적인 부동산 보유세인 종부세 부과 후 조세 형평성에 관한 잡음이 이어진다. 총 부동산 보유액과 무관하게 세금이 부과되는 경우가 있어서다.

종부세는 주택수에 따라 과세표준이 달라진다. 공시가격을 기준으로 1주택자는 9억원, 다주택자는 6억원이 넘을 경우 과세 대상이 된다. 부동산 시장 과열을 막기 위해 다주택자 세 부담을 높인 것이나 제도의 사각지대가 있다.

자녀 출가 후 부부만 남은 고령층이나 아이를 출산한 30~40대 가구가 집을 옮기면서 일시적으로 2주택자가 되는 경우가 생겨서다. 수도권 비인기지역 다세대, 빌라 소유자도 이사 과정에서 주택을 처분하지 못해 비슷한 어려움을 겪는 사례가 적지 않다. 각종 부동산 규제로 거래가 얼어붙으면서 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 일시적 다주택자는 1채의 고가 주택 소유자보다 더 많은 세금을 내야 한다.

공동 명의와 임대사업자 등록 제도를 활용한 경우 역시 형평성 문제가 발생한다. 종부세는 개인당 소유 부동산 보유액에 부과되는 데 해당 제도를 활용하면 세금을 감면받을 수 있다. 먼저 집 한채를 부부가 공동명의로 소유할 경우 공시가격이 12억원을 넘어야 종부세 부과 대상이된다. 앞선 마포래미안푸르지오 사례의 경우 단독 명의일 경우 공시가격이 9억원을 초과해 종부세로 14만5800원을 내야 한다.

보유 주택을 장기임대주택으로(지난해 4월 1일 이후 등록한 경우 8년) 등록할 경우 재산세 감면(2채 이상 등록)과 종부세 합산 배제 등의 혜택을 받는다. 단 지난해 9·13대책 시행 전 취득한 주택은 공시가격이 6억원(수도권외 지역 3억원)을 넘지 않고 85㎡ 미만이어야 종부세 감면 효과를 볼 수 있다.

공시가격 기준 합산 13억원의 집을 두 채(마포래미안푸르지오+우이대우) 보유하고 있어도 공시가격 3억원인 우이대우(84.93㎡)를 9·13 대책 시행 이전에 취득해 장기임대주택으로 등록하면 보유세는 378만8755원이다. 해당 아파트를 9·13 대책 시행 이후에 취득했다면 장기임대등록에 따른 혜택이 없고 보유세가 792만7578원으로 늘어난다.

조한송 기자



"상위 1%의 종부세, 누가 폭탄이래?"


올 첫 종부세 부과 '마래푸' 114㎡ 1주택자 보유세 전년보다 72.5만원 증가, 종부세는 10.6만원

[MT리포트]171만원→607만원…집값 안올라도 세금은 는다
#서울 용산구 이촌동 '한강대우아파트' 84㎡(이하 전용면적)에 7년째 거주 중인 1주택자 A(59)는 올해 처음 종합부동산세(종부세) 13만4368원을 내게 됐다. 집값 급등으로 공시가격이 9억원이 넘는 9억7600만원이 돼서다. 총 보유세(재산세+종부세)는 296만3530원으로 전년보다 77만3290원 증가했다. 그는 세금이 늘었지만 최근 집값 시세가 16억원으로 작년 8월 13억원대 대비 3억원 가까이 올라 기꺼이 세금을 납부했다.

집값 급등으로 '마용성(마포·용산·성동구)' 등 서울 강북지역에서도 종부세를 내는 이들이 급증했다. 일각에선 '종부세 폭탄'을 거론하지만 종부세 대상자는 전체인구의 1%에 불과하다. 집값 상승폭 대비 세금이 미미하다는 의견도 많다. 대신 정부가 신경써야 할 것은 급작스레 늘어난 재산세와 이를 감당치 못하는 고령의 1주택자 등이라는 지적이다.

3일 국세청에 따르면 올해 종부세 납세 의무자는 59만5000명으로 지난해보다 12만9000명(27.7%) 증가했다. 전체 1998만 가구의 약 2.5% 수준이다. 종부세 총액도 3조3471억원으로 전년보다 12조2323억원(58.3%) 늘었다.

특히 비강남권의 종부세 납세 의무자가 크게 늘었다. 국토교통부에 따르면 서울의 공시가격 9억원 초과 아파트는 20만3174가구로 전년보다 50.6% 증가했다. 이 중 4만1466가구가 '강남3구(강남·서초·송파구)' 이외 지역으로 전년 2만122가구 대비 106.0% 늘며 평균 증가율을 크게 웃돌았다.

실제 마포구 '마포래미안푸르지오' 등 강북권 아파트에서 올해 처음 종부세를 납부하는 1주택자들이 속출했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에 의뢰한 결과 만 59세, 만 5년 보유한 1주택자가 마포래미안푸르지오 114.72㎡를 소유한 경우 올해 처음 종부세 10만6080원을 부담하게 된다. 총 보유세는 285만6240원으로 전년보다 72만5520원(34.05%) 더 내야 한다.

강남의 고가 아파트 보유세도 올랐다. 서초구 '아크로리버파크' 112.96㎡의 올해 공시가격은 24억8000만원이다. 1주택자일 때 총 보유세는 1534만848원(종부세는 572만6040만원)으로 전년보다 479만5536원(45.48%) 증가한다.

다주택자의 세금 증가폭은 더 크다. 위 아크로리버파크 소유자가 송파구 '잠실주공5단지' 82.61㎡까지 보유하고 있다고 가정했을 때 종부세는 2986만883원이다. 총 보유세는 4864만5163원으로 전년보다 2317만6822원(91.00%) 뛴다.

보유세 증가율만 보면 두 자릿수로 급증했지만 절대액 자체는 집값 상승폭 대비 미미하다. 아크로리버파크 112.96㎡ 실거래가를 보면 지난 8월 38억5000만원에 계약돼 지난해 1월 30억7000만·32억7000만원에 거래된 것보다 6억~8억원가량 급등했다. "고소득자가 많아 집을 팔지 않고 보유하며 증가한 보유세를 충분히 납부할 능력이 된다"는 게 인근 공인중개사 전언이다.

전문가들은 세금 증가속도가 빠른 게 문제라고 본다. 우병탁 팀장은 "다주택자를 제외하고 1주택자이면서 고가주택 아닌 경우 세금 부담이 크지는 않다"면서도 "고정 소득이 없는 1주택 고령자 등은 보유세 부담이 커져도 주거를 쉽게 옮기기 어려운 문제가 있어 대책을 마련할 필요가 있다"고 말했다.

박미주 기자



"종부세는 보통세 아닌 부유세" …과세 대상 고가주택 기준 높여야


양도세 완화 동반 안되면 매물 잠김 현상 불가피
[MT리포트]171만원→607만원…집값 안올라도 세금은 는다

정부가 향후 종합부동산세를 더욱 강화하겠다는 방침을 밝힌 가운데 부동산 전문가들 사이에서는 양도소득세 중과 폐지 등 완충장치가 동반 돼야 한다는 목소리가 나오고 있다. 종합부동산세 과세 대상이 되는 고가주택 기준(9억원)도 상향 조정돼야 한다는 지적이다.

3일 부동산업계에 따르면 정부는 종부세 산정의 기준이 되는 공정시장가액 비율을 올해 85%에서 해마다 5%씩 올려 2022년 100%로 올릴 계획이다. 종부세는 공시가격에 공정시장가액 비율을 곱해 과세 표준을 구한다. 공시가격 10억원 집을 가진 1주택자는 9억원을 기본 공제 받고 나머지 1억원에 공정시장가액 비율 85%를 곱한 8500만원에 대한 종부세를 내야 한다.

2022년까지 시장이 보합세를 유지한다고 가정해도 공정시장가액 비율 인상에 따른 보유세 부담 확대가 불가피하다. 여기에 공시가격 현실화까지 예정됐다. 정부는 현재 70%에 못 미치는 공동주택의 공시가격 현실화율을 80% 이상으로 높이는 방안을 논의 중이다.

급격한 세부담을 완화하기 위한 완충 장치도 일부 마련됐다. 장기보유세액공제가 확대돼 기존 제도(5년 이상 보유 시 20%, 10년 보유 시 40% 감면)에 15년 이상 보유 시 50% 세액공제를 추가 도입했다. 60살 이상 고령자는 나이에 따라 최대 30%까지 세액공제 혜택을 중복(최대 70% 한도)으로 받을 수 있다.

종부세가 250만원을 넘으면 관할세무서에 분납 신청서를 제출한 뒤 분할 납부도 가능하다. 납부 세액이 '250만원을 초과하고 500만원 이하'인 경우 250만원을 뺀 금액, 납부 세액이 500만원을 초과하면 세액의 50% 이하 금액을 분납할 수 있다.

그럼에도 전문가들 사이에서는 보유세 충격을 줄이기 위해 거래세 완화가 동반돼야 한다는 주장이 많다. 양도소득세 중과 폐지 등 '출구전략'을 만들어줘야 한다는 의견이다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 후보자 역시 작년 12월 "부동산의 효율적 활용을 위해 중장기적으로 보유세 비중을 높이고 거래세 비중을 낮출 필요가 있다"고 밝힌 바 있다.

정부는 8·2 대책에 따라 작년 4월부터 양도소득세 중과를 시행 중이다. 조정대상지역 내 보유주택이 2채 이상인 다주택자가 주택을 양도할 경우, 기존 양도소득세 세율에 10~20%의 세율을 더해 세금을 매기고 있다. 내년부터는 매매가격 9억원이 넘는 집은 실거주 2년을 채우지 않으면 장기보유특별공제율이 낮아진다.

양지영 R&C연구소장은 "보유세와 거래세를 동시에 강화하니 매도자는 증여나 임대사업자 등록을 선택할 수 밖에 없고 이로 인한 매물 잠김 현상이 불가피하다"며 "매물이 시장에 나오게 하려면 양도세, 취득세 등 거래세는 낮추는 동시에 가지고 있는 사람들에 대한 세금 부담을 높여야 한다"고 말했다.

김종필 세무사는 "실제 상담하러 오시는 분 중에서도 보유세 압박에 주택을 처분하고 싶지만 양도세 부담이 커 결정을 망설이는 경우가 있다"며 "양도세를 완화한다면 현금이 필요한 사람들이 시장에 매물을 내놓으면서 매물 잠김 현상이 해소될 수 있을 것"이라고 예상했다.

일각에서는 1주택자가 종부세 과세 대상이 되는 고가주택 9억원 기준이 현실에 맞지 않는다는 지적도 제기된다. 집 한 채 있다는 이유로 과도한 세 부담을 지우는 것은 형평성에 어긋난다는 이유에서다. 종부세는 매년 6월1일 기준으로 공시가격 9억원 이상(1가구 1주택 기준) 고가주택·토지를 가진 개인·법인을 대상으로 부과된다.

KB국민은행에 따르면 지난 11월 서울 아파트 중위가격은 8억8014만원으로 집계됐다. 서울 아파트를 비싼 순으로 나열했을 때 9억원이면 중간 정도라는 뜻이다. 이미 강남권 11개구의 중위가격은 11억원대에 진입했고 강북권 14개구도 6억2600만원까지 올라섰다. 올해 서울 신규 분양 아파트 중 절반도 9억원 이상으로 공급됐다. 공시가격이 현실화되면 외곽지역을 제외한 대부분의 자치구가 종부세 대상이 되는 셈이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "종합부동산세는 본래 목적이 부자에게 부과하는 부유세인데 지금 서울 아파트 중위가격이 9억이니 보통세와 다를 게 없어졌다"며 "종부세가 부유세다워지려면 고가주택 기준이 현재 두 배 수준인 15억~20억까지 상향조정 돼야 한다"고 말했다.

이소은 기자



'재산세 폭탄'은 아니지만…공시가 상승시 부담될 수도


美·OECD 등 보유세 비중 높은 선진국에 비해서는 부담 크게 낮아…실효세율 韓 0.15%, 美 1.5%

[MT리포트]171만원→607만원…집값 안올라도 세금은 는다
매년 공시가격이 오르는 만큼 재산세도 올라 납세자들에게 '재산세폭탄'이 될까. 종합부동산세를 내지 않는 공시가격 9억원 미만 1주택자 중산층의 경우 재산세 부담은 실제로는 크지 않지만, 집값이 계속 오르고 공시가격 현실화가 지속될 경우 부담은 늘어날 수 있다.

3일 지방세를 관리하는 행정안전부에 따르면 재산세는 지방자치단체가 매년 7월과 9월에 부과하며 집이나 토지를 보유한 모든 사람이 납세 의무를 진다.

재산세는 국토교통부가 매년 산정하는 공시가격을 기준으로 납부한다. 실거래가의 50~80% 범위 내에서 형성되는 공시가격에 공정시장가액비율(60%)를 곱한 과세표준에 재산세율만큼의 금액을 매년 세금으로 납부한다.

재산세율은 과세표준 6000만원 이하는 0.1%, 6000만원 초과 1억5000만원 이하는 0.15%, 1억5000만원 초과 3억원 이하는 0.25%, 3억원 초과는 0.4%를 적용한다. 3억원의 재산을 갖고 있으면 연간 재산세는 총 57만원이다.

실제 공시가격 6억원짜리 아파트를 보유한 1주택 중산층이라면 올해 재산세를 81만원 내야 한다. 그런데 만약 주택 가격 상승과 정부의 공시가격 현실화로 내년 공시가격이 7억원으로 오른다면 내년엔 재산세를 105만원 내야 한다.

집값이 16.7% 가량 오를 때 재산세는 29.6%로 더 오르지만, 공시가격이 1억원 오를 때 재산세는 24만원 더 내는 셈이어서 세금폭탄이라고 언급할 정도까지는 아니다.

하지만 이러한 공시가격 상승세가 지속될 경우 중산층에게는 부담으로 다가올 수는 있다. 정부가 공시가격 현실화에 나섰기 때문이다. 물론 재산세가 지나치게 오르는 것을 방지하기 위해 정부는 공시가격에 따라 세율의 상한선을 정해 놓았다.

주택 가격이 폭등하더라도 재산세는 전년대비 최대 30%까지만 오를 수 있도록 한 것. 현재 공시가격 3억원 이하는 전년 대비 재산세 인상률이 5%, 3억원 초과 6억원 이하 아파트는 10%로 제한된다. 공시가격 6억원을 초과하는 주택은 재산세가 최대 30%까지 오를 수 있다.

여기다 주택 공시가격이 지속적으로 올라 9억 원을 넘어설 경우 종부세까지 내야 한다. 이 경우 부담은 더 늘어날 수 있다. 종부세 공정시장가액 비율은 지난 2018년 80%에서 올해 85%, 내년 90% 등 2022년 100%가 될 때까지 매년 5%포인트씩 오르고 있어서다. 물론 정부는 재산세와 종부세를 합친 보유세 연간 인상 제한세율도 50%를 두고 있다.

다만 우리나라의 보유세 부담은 다른 선진국에 비해서는 크게 낮은 수준이다. 우리나라의 부동산 보유세 실효세율은 0.15% 수준에 불과하지만, OECD(경제협력개발기구) 평균은 0.31%로 우리의 2배에 달하며 미국은 1.5% 수준이다.

전세계적으로도 보유세 부담을 늘리고 거래세 부담을 줄이는 쪽으로 세제를 운용하고 있다. 이에 따라 국내에서도 거래세 부담을 줄이고 보유세를 늘려야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

정부 관계자는 "재산세의 경우 주택 공시가격에 따라 매년 오를 수 있는 제한세율이 정해져 있다"며 "공시가격이 6억원을 넘는 비교적 고가 주택을 소유하고 있더라도 세율 인상폭은 30%에서 제한돼 부담을 지나치게 지우지는 않도록 제한 장치를 두고 있다"고 밝혔다.

김경환 기자



정권 따라 '오르락 내리락', 부침 겪은 종부세


참여정부, 2005년 도입→이명박 정부, 부담완화→문재인 정부, 재강화

[MT리포트]171만원→607만원…집값 안올라도 세금은 는다
종합부동산세(이하 종부세)는 부동산 시장 과열을 막고 조세부담 형평성을 개선하겠다는 취지로 참여정부 시절인 2005년 도입됐으나, 정권에 따라 부침을 겪었다. 보수가 정권을 잡으면 완화, 진보가 잡으면 강화가 반복됐다.

3일 국회 기획재정위원회 등에 따르면 종부세는 2005년 6월 도입됐다. 제정 당시에는 개인별로 보유하고 있는 공시가격 9억원 초과 주택과 공시지가 6억원 초과 토지에 대해 세율 1~4%가 부과됐다. 종부세 도입전까지 부동산 보유세는 토지세(0.2%~5%)와 재산세(상가·업무용 0.3%, 주택 0.3%~7%) 나뉘어 부과됐는데 고액 부동산에 대해 추가과세가 이뤄진 것이다.

종부세는 노무현 대통령 취임 직후인 2003년부터 국정과제로 선정돼 도입이 준비됐다. 참여정부는 2003년 9월말부터 강남지역을 중심으로 주택가격이 급등하자 같은해 10월 '주택시장안정 종합대책'을 발표하고 도입을 준비했으나, 노 전 대통령이 2004년 탄핵소추되는 등 정치적 불안정을 겪어 2005년에 도입됐다.

2005년 12월에는 종부세 과세기준이 공시가격 기준으로 바뀌고 주택 6억원, 종합합산토지 3억원, 별도합산토지 40억원을 기본 공제하도록 개정됐다. 세율도 전반적으로 상향됐다. 가장 큰 변화는 과세방법이 종전 인별합산에서 세대별 합산으로 전환됐다는 것이다.

과세방법이 세대별 합산으로 전환되면 과표가 높아지는 효과가 발생, 실질적인 세부담이 늘어나게 된다. 예컨대 부부가 각각 공시가격 6억원짜리 주택을 보유하고 있었다면 개정 전에는 종부세를 부담하지 않지만, 이후에는 6억원에 해당하는 세금을 내야한다.

종부세 도입은 참여정부 성과로 여겨지지만 노 전 대통령 지지율 하락으로 이어져 정권이 교체되는 결정적 계기가 됐다. 특히 실거주용으로 고가 주택 한 채 만을 보유하고 있던 사람들에게 반발을 샀다.

이에 따라 종부세는 이명박 정부 들어 크게 완화된다. 과세방법은 헌법재판소 위헌 결정에 따라 다시 인별합산으로 돌아왔고 종합합산토지와 별도합산토지 기본공제액은 각각 5억원, 80억원으로 늘어났다.

세율도 주택(1~3%→0.5~2%), 종합합산토지(1~4%→0.75~2%), 별도합산(0.6~1.6%→0.5~0.7%)로 낮아졌다. 세부담 상한 비율은 기존 300%에서 150%로 돌아왔다.

사실상 무력화됐다 평가되던 종부세는 문재인 정부 탄생으로 다시 부활했다. 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 지난해 7월 조세부담 형평성을 제고하고 자원배분 왜곡을 최소화하는 방향으로 종부세를 정상화할 것을 권고했다. 토지세가 경제적 왜곡이 가장 적은 세금이란 점을 고려하면 사실상 강화를 주문한 것이다.

논의 끝에 국회는 지난해 12월 3주택자 이상에 적용되는 최고세율을 3.2%로 높이고 1주택 또는 조정지역지역 외 2주택 세율을 0.5~2.7%로 확대하는 것을 골자로 하는 종부세율 개정안을 통과시켰다. 세부담 상한율도 주택보유수에 따라 200~300%로 높아졌다.

개정 종부세법이 처음 적용된 올해, 세액은 1조2323억원 늘어난 3조3471억원으로 집계됐다. 종부세 납세의무자는 59만5000명으로 지난해보다 12만9000명 증가했다.

안재용 기자



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