청약만 넣으면 광탈하는 2030…내집 마련 '이것'부터

"꿈도 못꿔요. 30점대는 웁니다"
"맞벌이 신혼부부인데 서울은 포기해야 겠네요"

최근 청약시장에 도전했다가 탈락한 30대 직장인과 20대 신혼부부 얘기다. 20~30점대 저가점자 대부분을 차지하는 2030세대가 서울과 수도권 주요지역 청약시장에서 연일 고배를 마시고 있다.


30대에게 서울 청약 희망은 없는 것인가? 저가점자는 내집 마련을 어떻게 해야 하나?

머니투데이 건설부동산부 전문 유튜브 채널 '부릿지'는 청약전문가 '월용이' 박지민 월용청약연구소 대표를 만났다.

지난 1편이 40점대 이상 고가점자들을 위한 전략이었다면 2편은 20~30점대 저가점자가 내 집을 마련할 수 있는 현실적인 방안을 담았다.

☞유튜브 채널 '부릿지'를 구독하시면 다 자세하고 많은 정보를 얻을 수 있습니다.


질문 1. 20~30점대, 저가점자 전략은?▶최동수 기자
이제 사실 30대나 저가점자들은 그러면 사실 서울에 청약 기회가 없는 건데요. 그러면 우리는 어떻게 (집을) 마련해야 하나요? 어떻게 해야 할까요?

핵심포인트 1. 시흥, 인천, 양주, 평택 청약을 노려라!


▶박지민 대표
저도 그게 항상 고민이에요. 수강생 중에도 20~30대가 많거든요. 방법은 많기는 한데 돈이 많이 들어서가 문제입니다. 기존 주택을 사면 되고 분양권 매물을 살 수 없는 구조라면 입주권을 사면 되는데요. 그런데 대출도 쉽지 않고 가격도 비싸니까 그게 너무 힘든 거죠.

우회 방법은 수도권 내 직주근접이 되는 위성도시급 아파트에서 당첨되는 수밖에 없어요. 우리가 알고 있는 2기신도시가 있잖아요. 수도권 공공택지고 서울과 인천, 경기지역에 다 청약경쟁이 발생하는 지역이에요. 가점제도 있고 추첨제도 있어요.

요즘에 계속 분양을 하는 곳은 시흥 장현지구, 인천 검단신도시 등이 있습니다. 그리고 파주 운정신도시, 조금 멀리 가면 양주 옥정신도시, 남쪽으로 가면 평택 고덕신도시 이런 곳이 공공택지예요. 직장이나 삶의 터전에 맞춰서 청약을 하는 게 좋다. 문제는 가격이 싸지만 약간 멀다

박지민 월용청약연구소 대표가 추천한 수도권 공공택지 청약 지역 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
말씀해준 곳은 저가점자가 노려볼만한 곳이라는 거죠?

▶박지민 대표
네 맞습니다.

▶최동수 기자
규제지역하고 비규제지역 설명 해주면 좋을 것 같은데 거긴 전매제한이 어떻게 되나요?

▶박지민 대표
수도권 공공택지 분양은 전매제한 3~10년 걸려있어요. 3년이라는 말은 입주 때까지 못 팔거나, 소유권이전 등기까지 3년간 전매제한 이거든요. 입주하고 나서는 전매는 자유롭죠.

▶최동수
신도시 청약을 받으면 분양가 대비 상승률이 높지 않고 위험도 있다는 얘기가 있습니다. 30대가 말씀해주신 곳에 청약을 받으면 앞으로 주거지나 투자의 목적으로 같이 가져갈 수 있는 거라고 생각하시나요?

▶박지민 대표
네 그렇게 봅니다. 예를 들어서 경기 북부에요. 의정부, 양주, 동두천 이쪽에 계시면 양주 옥정신도시까지도 고려를 해보세요. 강서 쪽, 양천구 이쪽이면 인천 검단신도시랑 가깝다. 서울에 어차피 당첨이 안 되는 20~30대는 검단 쪽에 청약하는 것도 방법이에요.

약간 남부로 내려가서 서울에서 금천 구로 쪽이랑 가까운 경기 안산, 시흥이 있습니다. 시화도 있고요. 전매제한이 당연히 걸려 있기는 하지만 분양가가 조금 저렴해요. 지금 말씀드리는 수도권 공공택지가 84㎡ 기준으로 4억원대 중반 가격이거든요. 그러면 서울 아파트 반값이에요. 예를 들어 시흥이라고 하면 그 동네에서 70~80%로 분양한다고 하거든요. 그걸로 일단 만족하고 징검다리로 서울을 가시거나 파시고 다른 주택을 사는 방법이 좋을 것 같습니다.

▶최동수 기자
중도금 대출은 얼마나 나오는 거죠?

▶박지민 대표
규제지역은 40~50%, 비규제지역 60%까지 나옵니다.

핵심포인트2. 많이 오른 수도권 분양권…그래도 기회는 있다!


▶최동수 기자
서울에서 혹은 수도권에서 분양권 매매를 노려볼만한 곳이 있을까요?

▶박지민 대표
많이 올랐어요. 이 책(2020 부동산 시그널)이 지난해 9월에 초안이 나왔고, 11월부터 발매가 됐어요. 상황은 1~2월에 끝났어요. (책을) 쓸 때는 인천 분양권도 프리미엄이 없거나 마이너스 프리미엄, 3000만원 이하 프리미엄 매물이 많았는데 지금은 5000만원~1억원이상 많이 올랐어요.

정말 원하면 사야겠지만 너무 비싸다고 생각하면 수도권 공공택지 분양받는 게 훨씬 좋아요. 지금의 상황에서 수도권은 많이 비싸졌어요.

▶최동수 기자
그런데 한 번 당첨이 되면 제한이 있죠?

▶박지민 대표
어느 지역에서 당첨돼도 상관없이 규제지역에 청약을 하려면 5년 당첨제한이었어요. 이번에 바뀐 게 조정대상지역 7년, 투기과열지구 10년 이렇게 바뀌었죠.

왼쪽부터 최동수 기자, 박지민 월용청약연구소 대표 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
그래도 지금 현재 분양권 매매를 해볼 만한 곳이 있을까요?

▶박지민 대표
분양권 매매로요?

▶최동수 기자
네

▶박지민 대표
저는 가격대를 좀 중시하는데요. 수도권에서 일단 5억원 이하라고 하면 좀 저렴해 보여요. 서울에서 출퇴근 가능한 범위잖아요. 아직 김포는 5억원 이하인 게 많고요. 심지어 김포 도시철도를 도보로 이용할 수 있는 곳인데 4억원 이하인 분양권도 있습니다.

신축분양권이 4억원 이하 전후인 곳에 평택도 포함됐습니다. 그러면 지금 말씀드린 곳이 서울을 동서로 잇는 남북을 잇는 곳인데 그 정도가 아직은 저렴하다고 보여요.

▶최동수 기자
서울 중심부에서 일한다고 했을 때 너무 멀지 않느냐는 얘기가 있다. 그래서 30대 직장인이 서울 중심부에 있으면 출퇴근이 매우 힘든데요. 감수해야 한다고 생각하시나요?

▶박지민 대표
김포는 가능한데 평택은 힘들 것 같습니다. 저는 지난달까지 직장인 이었어요. 수원에서 구로까지 편도 1시간40분, 왕복 약 3시간30분 걸렸어요. 지금 하라고 하면 못하겠는데 당시에는 다니게 되더라고요. 그 정도가 감당할 가능한 범위라고도 보이지만 편도 2시간도 출퇴근하는 분이 계세요.

저는 개인적으로 둘 다 비추입니다. 한 시간 이내로 봐야 하는데 서울 도심에는 없어요. 유일하게 받쳐줬던 곳이 안산이었는데 안산도 작년 가을부터 1억5000만원~2억원씩 올랐어요. 지금은 결론 너무 많이 올랐어요.

▶최동수 기자
어떻게 해야 하죠?

▶박지민 대표
월세 사셔야죠. 그리고 전세 사시고. 그리고 차근차근 자산을 모아야 하고요. 징검다리로 청약을 도전하거나 아니다 싶으면 하락기를 기다릴 수밖에 없어요. 그러면 현금보유를 많이 하셔야겠죠.

지금은 가격이 오르니까 규제가 막 들어가잖아요. 하락기면 대출 규제도 많이 풀어주고요. 재당첨 제한도 아마 풀어줄 거에요. 청약통장이 없을 때도 당첨되는 시기가 오면 그때를 기약하는 게 좋다.

핵심포인트 3. 초기 재개발 투자 노려라!

▶최동수 기자
저가점자 전략 중 초기 재개발 투자를 말씀하셨어요.

▶박지민 대표
네. 이미 성숙된 신축으로 가는 단계에서 재개발은 이미 비싸요. 차라리 초기재개발에 선진입하는 거죠. 5년 뒤에 10년 뒤에 신축이 되고, 더 길어져도 상관없다고 판단하면 저렴한 가격에 매수할 수 있는 거예요. 그러면 오래 기다려야 되고 투자금 적게 드는데 불확실해요. 그러면 본인이 사는 집은 최소한의 입주 비용, 거주 비용을 내면서 살 수밖에 없죠. 저희집이 그렇게 했습니다.
질문2. 6월 이후 부동산 전망은?


▶최동수 기자
6월 이후로 부동산 시장이 어떻게 변할 것 같나요?

▶박지민 대표
일단 하반기에는 상승할 것 같습니다. 코로나19가 모든 걸 3개월 동안 중지시켰어요. 분양가 상한제 기간도 3개월 늘려놓은 판이잖아요. 밖에 안 나가고 전세도 안 보여주고 살려는 손님도 없으니까 3개월 동안 중지됐다고 봐요.

힘은 있는데 올라가려다가 주춤했다고 보여요. 완전한 하락 신호라고 보이지는 않아요. 중국의 보복성 소비처럼 부동산도 보복성에 소비성향이 있지 않을까 하는 생각이 드네요.

강남에서 3~4억원씩 떨어진 거는 비율로 보면 10% 정도 예요. 비규제 지역 수도권 5억원짜리 아파트로 치면 5000만원정도 떨어지는 거거든요. 절댓값이 커서 크게 느껴지는 건데 비율로 보면 크지 않아요.

결국은 새로운 아파트 신축에 대한 수요는 계쏙 있기 때문에 희소성은 항상 존재합니다. 가격이 떨어지는 것 보다는 최소 유지되면서 오르지 않을까 생각해요.
질문3. 30대 월룡이는 어떻게 청약전문가가 됐나?▶최동수 기자
어릴 때부터 준비를 하셨어요. 동기부여 차원에서 어떻게 청약시장에 뛰어드셨는지 말씀 부탁드릴게요.

▶박지민 대표
긴 스토리를 짧게 말씀드릴게요. 경매부터 시작했고요. 20살 때 처음 배웠고요. 제대로 경매를 배운 건 입사 1년차 때예요. 27살 때 처음 강의를 들었어요. 그런데 계속 떨어졌어요. 그래서 분양권 시장을 봤는데요. 광교였습니다. 30살이었거든요.

미달 났습니다. 그 전에 경매로 입지 분석하는 걸 배워왔기 때문에 이 가격이 바뀔 수 있겠다. 떨어지지 않을 거라고 판단하고 분양받았어요. 결국 광교에서 2개를 더 분양 받았어요.

▶최동수 기자
그때는 규제가 달랐죠?

▶박지민 대표
완전 달라요. 지금 보시면 제 괴리감이 너무 커요. 2014~2015년 위례신도시하고 동탄 등에서도 많이 분양했거든요. 전매제한 1년이었고, 분양가도 쌌었어요. 이 흐름이 서울에서 출발해서 인천까지도 퍼지더라고요. 수원 사람이 인천에서 당해미달로 또 당첨이 2건이 됐었어요. 2017년 한번 2018년 한 번씩이요. 규제는 지금 막혔고, 당첨이 안 되는 상황이 돼서 분양권 매수 쪽으로 돌렸어요. 백데이터들은 그냥 공부 많이 했습니다. 술 덜 먹고요.

Q. 청약제도 개선 방향은?▶최동수 기자
요즘 가점제 청약제도에 대한 불만도 많고 문제점도 많이 지적이 되고 있는데 대표님은 제도가 어떤 식으로 개선이 돼야 한다고 보는지요?

▶박지민 대표
2030세대는 일명 부러진 사다리 세대라고 불리잖아요. 부동산 시장에서 이들을 위한 청약확대가 필요해요. 현재는 가점제 100%로 막아 놓았잖아요. 만약에 청약제도를 손본다고 하면 부양가족 점수를 조금 낮추고 무주택 점수를 높이는 거죠. 예를 들어 부양가족 점수를 1명당 3점. 무주택 기간을 1년당 2점인데 1년당 3점 또는 4점으로 바꾸는 거죠.

1인, 2인 가족은 50~60대가 됐을 때 그래도 가점 50점 넘기가 쉽지 않아요. 요즘 가족 트렌드인 1~2인 가정에 맞추는 거죠. 지금의 가점 구조는 장유유서에요. 나이 많은 사람이 가져가라는 건데 배율조정이 필요해요. 만약 배율 조정이 안 된다면 추첨제 일부를 (20~30대에게)넘겨야 한다고 봐요.

박지민 월용청약연구소 대표 /사진=부릿지 캡쳐

▶최동수 기자
오늘 박지민 대표님 청약 경쟁률을 뚫기 위한 어떤 비책이 있는지 말씀 들어봤습니다. 40~60점대가 그나마 서울에서 조금 기회를 노려볼 수 있을 것 같고, 30점대 이하 가점자들은 서울은 쉽지 않아 보입니다.

(저가점자는) 수도권이나 경기지역(공공택지) 청약을 노려볼 수 있다는 말씀을 해주셨습니다. 먼저 자기 가점을 먼저 알아보고 대표님이 말씀해주신 전략에 따라 어떻게 하면 내 집을 마련할 수 있을지 고민해보시기 바랍니다. 감사합니다.


출연 박지민 월용청약연구소 대표, 최동수 기자
촬영 이상봉 기자, 김소영 기자, 김소정 인턴기자
편집 김윤희 인턴기자
디자인 신선용 디자이너 기자