3기 신도시 대토보상리츠, 구룡마을에 적용하나

서울 강남구 구룡마을 / 사진 = 이재윤 기자 / 사진=이재윤 기자

서울시가 적정 토지보상비를 놓고 대립 중인 구룡마을 토지주들을 설득할 카드로 '리츠'를 검토 중이다. 100% 공공임대주택을 건립하되 임대수익을 나눠갖자는 방식이다.

11일 서울시에 따르면 100% 공공임대로 공급되는 개포 구룡마을 개방 방식으로 대토보상리츠가 검토되고 있다. 소유자가 토지를 리츠(REITs·부동산투자신탁)에 현물로 출자하고 개발 이후에 수익을 소유자에게 배분하는 방식이다. 앞서 국토교통부도 3기 신도시 토지 보상에 대토보상리츠를 적극 활용하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.


서울시 도시재생실 관계자는 "SH공사와 토지주가 토지를 현물출자해 투자운용사(AMC)와 함께 리츠 방식으로 공공임대주택을 건립하고, 임대수익을 공유하는 방식을 검토 중"이라고 말했다.

서울시는 이날 개포 구룡마을 도시개발사업(강남구 개포동 567-1 일원)에 대한 실시계획인가를 고시했다. 100% 수용해 개발한다는 내용이다. 2016년 12월 구역지정 이후 4년 만이다. 임대 1107가구, 분양 1731가구 포함 총 2838가구를 공급한다는 당초 주택공급계획이 그대로 포함됐다.

그러나 서울시는 인가를 내기 전 '공급 물량 전체를 100% 공공임대로 전환한다'고 발표했다. 이번 인가 역시 이런 조건 하에 진행됐다는 설명이다. 로또 분양이 사회적 문제로 떠오르면서 투기 세력을 원천 차단한다는 목표다. 계획 변경 전 발표를 서두른 이유에 대해 서울시 측은 "토지주나 거주민들이 괜한 희망을 가지지 않도록 '전체 임대로 간다'고 선제적으로 선을 그은 것"이라 설명했다.

서울 강남구 구룡마을 / 사진 = 이재윤 기자 / 사진=이재윤 기자

실시계획인가는 났지만 토지보상을 두고 서울시와 토지주들의 입장 차이는 여전하다. 서울시는 구룡마을 용도지역인 자연녹지지역에 맞춰 토지 보상비를 평(3.3㎡)당 500만~600만원으로 생각하고 있다.

반면 토지주들은 구룡마을이 녹지지역이긴 하나 추후 주거지역으로 개발되는 만큼 시세가 일부 반영된 합리적인 수준을 원한다는 입장이다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 용도지역이 제2종일반주거지역인 개포동 토지 45㎡는 15억1000만원에 실거래 됐다. 평당 1억1073만원이다.

서울시는 구룡마을 임대 운영 방식 등 구체적인 내용에 대해서는 사업시행자인 SH공사를 포함해 강남구청, 토지주들과 별도의 협의체를 구성해 대안을 마련한다는 계획이다. 이 과정에서 서울시는 대토보상리츠는 물론 공공임대주택 건립에 토지주를 직접 참여 시킨 후, 임대 후 분양 시점에 우선 매입권을 주는 방안도 검토 중이다.

서울시 관계자는 "강남 금싸라기땅을 분양해서 수천억원대 수익을 남기는 것은 공공개발 취지에 맞지 않다는 데 SH공사, 강남구 등과 뜻이 모아졌다"며 "질 좋은 임대주택을 짓고 임대료를 인하하는 등 단지에 재투자할 수 있는 방안을 연구할 것"이라고 말했다.

강남구 개포동 567-1 일원에 위치한 구룡마을은 1980년대 말부터 생활 터전을 잃은 철거민들이 이주하면서 형성된 집단 촌락이다. 2011년 서울시가 토지주들에게 현금으로 보상하는 수용·사용 방식 개발방침을 발표하며 개발 논의가 본격화 됐다. 다음해 서울시가 사업비 부담을 줄이기 위해 환지방식을 도입하려 했으나, 일부 토지주들이 특혜를 볼 수 있다는 강남구의 반발에 표류하다 2014년 도시개발구역 지정이 해제됐다.

당시 재선에 성공한 박원순 서울시장이 거주민의 생명과 안전확보 등 대승적 차원에서 수용 방식으로 사업 재추진을 발표했고 2018년 12월 실시계획인가 신청이 이뤄졌다.