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법원이 임대차법 5%룰 뒤집었다?.."판결 아닌 당사자 합의일뿐"

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  • 권화순 기자
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  • 2021.01.21 20:30
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(서울=뉴스1) 황기선 기자 = 21일 서울시내 한 부동산 공인중개사 사무소에 매물관련 정보가 붙어있다. 한국부동산원은 이날 1월 셋째 주(18일 기준) 전국의 아파트 매매가격이 0.29% 올라 지난주(0.25%)보다 상승 폭이 커졌다고 밝혔다. 지역별로는 수도권이 0.31% 올라 부동산원이 통계를 작성한 이후 8년 8개월 만에 최고 상승률을 기록했다. 2021.1.21/뉴스1
(서울=뉴스1) 황기선 기자 = 21일 서울시내 한 부동산 공인중개사 사무소에 매물관련 정보가 붙어있다. 한국부동산원은 이날 1월 셋째 주(18일 기준) 전국의 아파트 매매가격이 0.29% 올라 지난주(0.25%)보다 상승 폭이 커졌다고 밝혔다. 지역별로는 수도권이 0.31% 올라 부동산원이 통계를 작성한 이후 8년 8개월 만에 최고 상승률을 기록했다. 2021.1.21/뉴스1
임대사업자 등록을 하기 전 전세계약을 맺은 민간임대사업자가 등록을 한 후 첫 갱신계약에 임대료 증액 상한 5%를 적용해야 할까.

일반 집주인들은 기존에 맺은 계약을 갱신할 때 5% 증액 제한을 받는데 임대사업자도 동일하다는 게 정부의 유권해석이었다. 반면 임대사업자들은 최근 법원 조정에서 "5% 증액 제한을 하지 않아도 된다"는 결정이 나온 만큼 원하는 수준으로 올릴 수 있다고 주장한다.

그렇다면 모든 임대사업자들은 최초 갱신계약에 대해서 5% 이상 올릴 수 있을까. 법원 조정결과를 좀더 뜯어보면 몇가지 조건이 붙어 있다. 우선 당사자간 합의다. 임대사업자와 세입자는 합의 하에 임대료를 5% 넘게 올리는 대신 향후 계약갱신권을 한번 더 주기로 했다.

임대차2법에서도 집주인과 세입자간 합의에 따라 5% 이상 증액은 할 수 있다. 대신 갱신권을 행사하지 않은 것으로 보고 2년이 지난 시점에 갱신권을 행사에 2년더 거주하며 증액 5% 상한 제한을 둔다.

21일 정부와 대한주택임대인협회 등에 따르면 임대사업자의 최초 임대료 증액 제한이 뜨러운 이슈로 떠올랐다. 경우에 따라선 지난해 7월 통과한 임대차2법이 임대사업자와 계약을 맺은 세입자에겐 적용되지 않을 수 있다는 점에서 파장이 작지 않다. 논란의 시작은 법원 조정이다.

임대사업자 A는 2018년 12월 보증금 5억원의 전세계약을 맺었고, 2019년 1월 임대사업자로 등록했다. 이후 2020년 12월 전세 만기를 앞두고 보증금 3억원을 증액하겠다는 의사를 세입자에 통보했다. 임대차2법이 통과되기 전이라면 이 임대사업자의 '증액'은 하등의 문제가 될 게 없다.

하지만 세입자는 2020년 7월말 임대차법 개정에 따라 기존 임대료의 5%인 2500만원만 올릴 수 있다고 주장하고 나섰다. 국토부와 법무부도 유권해석을 통해 "임대사업자와 계약을 맺은 세입자도 계약갱신권을 행사할 수 있다"고 설명한 바 있지만 임대사업자는 이를 거부하고 법원에 조정신청을 했다.

법원이 최근 내린 조정결정은 "3억원을 증액해 전세금 8억원에 재계약하는 것"이다. 이 대로라면 정부의 유권해석은 틀렸고 임대사업자의 주장대로 사업자 등록 전에 맺은 전세계약의 경우 최초 갱신 때 5% 증액 제한을 할 수 없다고 볼 수 있다. 하지만 조금 더 뜯어 봐야 하는 부분도 있다.

조정신청을 받아들인 세입자는 무엇을 얻었을까. 3억원 증액을 수용하는 대신 임대의무기간이 종료하는 시점에 계약갱신권을 행사하기로 했다. 만약 A 임대사업자가 8년 의무임대 사업자라면 세입자는 3억원 증액을 수용하는 대신 잔여 의무임대기간(6년)을 더 살 수 있을 뿐 아니라 마지막 만기시점에 계약갱신권을 행사해 2년을 더 살수 있다. 사실상 한 집에 10년을 살게 되는 셈이고 계약갱신권 행사에 따라 마지막 갱신도 임대료 증액 5% 상한 적용을 받는다. 세입자도 나쁠게 없는 조정결과다.

대한주택임대인협회 자문변호사인 김성호 변호사는 "조정결정은 양 당사자간 합의를 통해 확정 됐다"며 "세입자는 계약갱신권을 행사한 것이지만 실질적인 갱신권을 임대의무기간이 끝나는 시점에 행사해 2년 더 살고 임대료 증액 제한도 받게 되니 세입자 입장에서도 전셋값 급등기에 유리한 측면이 있다"고 설명했다.

계약갱신권을 행사했는지 논란의 여지는 있다. 협회측은 조정결정을 하면서 세입자가 계약갱신권을 행사한 것으로 했다고 설명한 반면 국토부는 실질적으로 행사를 했다고 보기 어렵다고 봤다. 만약 갱신권을 행사한 것이라면 5% 이상 증액을 한 것은 "무효"라고 볼 수 있다는 것이다. 모든 임대사업자의 최초 갱신계약에 이번 조정 결과를 획일적으로 적용하는 데는 무리가 있다는 게 정부 판단이다.

국토부는 보도설명자료를 통해 "법원의 조정은 당사자의 합의를 기반으로 하는 것이므로, 법원의 조정결정이 사법부의 법리적 해석에 따른 판단이라고 볼 수 없다"며 "법원이 정부의 유권해석을 뒤집었다거나 배치되는 판단을 했다고 보기는 어렵다"고 반박했다.



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