대장동 '블랙홀'?. 용산정비창·3기 신도시·공급대책 '혼돈' 빠지나

(수원=뉴스1) 김영운 기자 = 더불어민주당 대선 후보인 이재명 경기지사가 18일 오전 경기도 수원시 팔달구 경기도청 대회의실에서 열린 2021년 국회 행정안전위원회의 경기도에 대한 국정감사에서 질의에 답변하고 있다. 2021.10.18/뉴스1

"공공이 하든, 민간이 하든 절차를 투명하게 하고 개발이익은 공정하게 분배하겠다. 공공성을 강화하는 쪽으로 검토하는 것이 옳다."(노형욱 국토교통부 장관)

대장동 개발사업으로 민간의 과도한 개발이익 독점이 논란이 되면서 향후 부동산 정책 방향이 선회할지 관심이 쏠린다. 문재인 정부 후반기에는 주택공급 확대에 방점이 찍히면서 민간에 '당근책'으로 '인센티브'를 주는 방안이 추진돼 왔다. 대장동 개발 사태를 계기로 분양가 상한제, 초과이익환수 필요성이 강조돼 정책 방향이 '유턴' 하는게 아니냐는 해석이 나온다.
대장동처럼 도시개발법 적용받는 용산정비창 개발사업 어디로?.."분상제 적용받는 용산, 대장동과 달라"24일 정부와 정치권 등에 따르면 1조원에 달하는 개발이익으로 '대박' 난 대장동 개발사업이 논란이 되면서 홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관은 다음달 개발이익환수를 위한 종합대책을 내놓겠다고 밝혔다. 민간 주도의 시장 친화적인 주택개발을 강조해 왔던 야당 조차 '개발이익의 공공 환수'를 주문하고 있는 만큼 공공이나 민·관합작 뿐 아니라 민간 건설사 및 재건축·재개발 조합에 돌아가는 개발이익도 제한될 수 있다는 전망도 나온다.


당장은 지난해 5·6 대책에서 발표된 용산정비창 개발 사업 계획부터 변경해야 한다는 요구가 정치권에서 나온다. 정부와 서울시는 51만㎡에 달하는 용산정비창 부지에 1만 가구를 공급하고 이 가운데 약 30%를 임대주택으로 짓는 계획을 내놨다. 정치권에서는 감정평가액만 5조7000억원인 땅을 민간에 매각할 경우 토지 용도변경, 사업 인허가 승인 등에 따라 민간이 막대한 이익을 가져갈 것이라고 비판했다.

공공주택특별법을 적용을 받는 다른 주택공급 사업과 달리 용산정비창은 대장동처럼 도시개발법 적용을 받는다. 공공주택법으로 주택을 짓는 3기 신도시의 경우 전체 공급주택의 35% 이상을 임대주택으로 지어야 하지만 도시개발법 적용을 받는 용산정비창은 법상으론 15% 이상만 지으면 되기 때문에 그만큼 사업성이 보장되는 것은 사실이다.

대장동 개발사업 여파로 도시개발법에도 6~10%의 초과이익환수제가 도입되면 용산정비창 사업도 영향이 불가피해 보인다. 다만 용산의 경우 공공인 코레일(한국철도)이 부지를 갖고 있는 만큼 택지개발이익이 코레일이나 시행사인 SH(서울주택도시공사)에 상당부분 귀속될 있다는 점이 대장동과 다르다. 또 대장동 개발사업과 달리 용산정비창 개발은 분양가 상한제가 적용된다. 민간에 택지가 매각돼도 과도한 이익을 취하기 어렵다는 설명이다.


민간 토지주에 '토지 수용권' 행사하는 2·4 대책은 괜찮나·정부 추진중인 분상제 합리화는 큰폭 변화 어려울듯2·4 대책 도심공공복합개발 사업에도 '불똥'은 튀었다. 지난 21일 국정감사에서 허영 더불어민주당 의원이 민간에 과도한 이익이 가지 않도록 뉴욕주 처럼 아예 공공임대 주택으로 공급해야 한다고 지적했다. 이에 대해 노형욱 국토부 장관은 "모든 사업을 전면적으로 바꾸는 것은 신중해야 한다"며 "도심공공복합개발사업에서는 공공자가, 토지임대부 주택 등으로 주택을 저렴하게 하는 취지의 제도들이 있다"고 강조했다.

서울 도심 주택공급을 위한 2·4 대책은 토지 강제수용권을 통해 토지 소유권을 넘겨 받는다는 점에서 대장동 개발 사업과 유사하다. 다만 대장동의 경우 공공이 지분 51%만 갖고도 수용권을 행사했다면 2·4대책은 토지주 3분의 2 동의를 받아야 하고, 10~30%의 이익을 토지주에 보장하되, 나머지는 공공이 환수해 공공자가주택 등으로 분양한다는 점이 다르다. 대장동과 비교해 2·4 대책은 사업성과 공공성을 균형있게 확보했다는 설명이 나오는 이유다.

공공주택특별법으로 짓는 3기 신도시 개발사업도 대장동 영향을 받을 수 있다. 3기 신도시는 공공임대주택 의무 비율이 전체의 35% 이상이고 공공분양은 25% 미만이어야 한다. 신도시 공공분양은 15~20% 수준이었는데 이번에 공공성을 강화하면서 분양주택 비율이 5~10% 정도 늘어날 것으로 보인다. 다만 조성된 토지를 민간 매각하지 않고 100% 공공이 지어야 한다는 주장엔 노 장관은 "신중히 검토해야 한다"며 부정적인 의견을 냈다. LH 등의 자금여력 부족한데다 대부분 전용 85㎡ 이하 주택으로 공급돼 수요자의 다양한 요구에 부응하기 힘들수 있다.

대장동 사태 후폭풍으로 정부가 추진 중인 분양가격 합리화 방안은 '후퇴'하는 것 아니냐는 우려도 있다. 정부는 고분양가 심사제 개선과 함께 서울과 수도권의 분양가격 상한제 합리화 방안을 발표할 예정이다. 일부 지자체가 건축비 가산비를 합리적인 근거 없이 깎고 있어 정부가 심사 가이드라인을 내놓는다. 업계 관계자는 "대장동이 분상제 미적용으로 분양가격이 높게 책정됐단 비판이 있어 정부가 분상제를 큰 폭으로 바꾸긴 힘들 것"이라고 말했다.