[법률판] "집주인 빚 때문에" 경매 넘어간 전세집, 보증금 찾을 수 있을까

/사진=게티이미지뱅크

세입자입니다. 집주인의 카드빚 때문에 살던 집이 경매에 들어갔습니다. 전세금은 2억500만원, 현재 집의 시세는 3억7000만원입니다. 제 보증금은 어떻게 되나요?
잘 살고 있던 집이 갑자기 경매에 넘어간다면 세입자 입장에선 막막할 수밖에 없습니다. 보증금을 돌려받는 방법부터 이사에 대한 문제까지 알아봐야 할 게 한둘이 아닌데요. 이러다 법정싸움을 하게 되면 어떻게 대응해야 하나 걱정부터 됩니다.

◇전입신고와 확정일자, 왜 중요할까


살던 집이 경매로 넘어갈 경우 가장 먼저 대항력과 우선변제권 여부를 따져봐야 합니다. 대항력이란 임차인이 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)
즉 약속한 임차기간 동안에 경매나 매매 등으로 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장함과 동시에 계속 집에 살 수 있는 권리입니다. 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록 및 전입신고를 마친 그 다음 날부터 오전 0시부터 생깁니다. (대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결)

등기부등본상 앞선 다른 권리가 접수된 바 없이 깨끗하다면 대항력을 취득합니다. 그 이후에 가압류나 저당권이 설정돼도 보증금을 받는 데에는 큰 문제가 없습니다. 그러나 대항력이 없는 상태로 부동산 경매가 진행되면 주택의 낙찰대금은 권리자의 선순위대로 배당되기 때문에 선순위자가 많으면 보증금 일부 또는 전액을 못 받을 수도 있습니다.

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다음으로는 우선변제권을 확인해야 합니다. 우선변제권이란 임차주택이 경·공매되는 경우 임차주택 대금에서 후순위권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리를 뜻합니다. 우선변제권은 대항력 취득 요건에 임대차계약증서상 확정일자까지 갖춰야 취득됩니다.

임대차계약서를 작성한 날 바로 확정일자를 받아두는 이들도 종종 보이는데요. 그렇게 해도 대항력을 취득하지 못하면 우선변제권이 생기지 않으므로 보증금을 반드시 돌려받을 수 있는 건 아닙니다. 혹은 계약 때부터 이미 선순위근저당이 설정된 집을 임차하면 전입신고와 확정일자를 받는 두 절차를 모두 완료했더라도 대항력이 생기지 않습니다.


종전에는 임차인이 입주 후 지방자치단체나 대법원 인터넷 등기소 등을 통해 전입신고와 확정일자 신청을 직접 해야 했습니다. 하지만 올해 6월부터 전월세신고제가 시행되며 계약 한달 이내 전입하는 경우 임차인은 임대차신고와 동시에 자동으로 확정일자를 부여받고 전입신고도 처리할 수 있게 됐습니다.

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◇보증금 반환, 대항력에 달렸다

1. 대항력 있는 선순위 임차인

대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인에겐 두 가지 선택권이 있습니다. 첫 번째는 배당요구를 해서 보증금을 돌려받고 이사를 가는 방법입니다.

경매 개시가 결정되고 이 내용이 등기부등본에 기재된 후에는 임차인에게 배당요구 신청과 그 기간을 알려주는 문서가 송달됩니다. 종기일(배당신청 기간) 이내에 배당신청을 하지 않으면 배당이의의 소를 제기할 자격이 사라지므로 배당을 요구할 계획이라면 기한을 반드시 지키는 것이 좋습니다.

살고 있는 집이 경매로 넘어간 상황에서 아직 임대차기간이 끝나지 않았는데도 선순위 임차인이 경매법원에 배당요구를 하면 이는 특별한 사정이 없는 이상 임대차해지의 의사표시로 간주됩니다. 기존 임대인과 임차인 사이 계약은 경매법원으로부터 임대인에게 배당요구 사실이 통지된 때에 해지됩니다. (대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결)

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여기서 주의할 점이 있습니다. 매각기일까지는 이사를 가면 안 된다는 건데요. 배당요구 후 우선변제를 받기 위해서는 주택 점유와 동시에 주민등록을 갖추고 있어야 합니다. 만약 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. (대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결)

다만 법원에 임차권등기명령을 미리 신청했다면 집을 비워도 됩니다. 임차권등기가 되면 임차인이 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

유찰이 계속되면 낙찰가가 낮아집니다. 돌려줘야 할 보증금 액수보다 매각금이 적어 선순위 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 일이 생기기도 합니다. 이럴 때는 낙찰자가 남은 보증금을 지급해야 하며, 임차인은 이 돈을 다 받을 때까지 해당 부동산을 계속 사용·수익해도 됩니다. (대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결)

반대로 배당신청을 하지 않고 계속 현재의 집에 사는 방법도 있습니다. 선순위 임차인이 배당을 요구하지 않으면 임대차계약은 정해진 기간까지 존속합니다. 경매로 인해 소유자가 바뀌더라도 남은 임대차기간을 채울 수 있음은 물론 지난해 도입된 계약갱신요구권도 행사할 수 있습니다.

2. 대항력 있는 후순위 임차인

근저당권 등 말소기준권리보다 뒤에 전입신고를 하고 입주한 뒤 확정일자를 받은 경우입니다. 이런 임차인은 배당요구를 할 순 있지만 낙찰자에게 기존 임대차계약의 효력을 주장하지는 못 합니다. 확정일자에 따라 순서대로 배당을 받았으나 당초 보증금보다 금액이 모자랄 때 낙찰자에게 이를 달라고 요구하거나, 집을 비워주지 않는 등의 행위를 할 수 없는 것이죠. (대법원 1983. 4. 26. 선고 83가카116판결)

3. 대항력 없는 임차인

전입신고 없이 확정일자만 받은 임차인은 어떨까요? 전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않습니다. 대항력 없는 임차인은 확정일자를 받았다 하더라도 경매법원에게 자신의 몫을 배당해줄 것을 요청하기 힘듭니다. 확정일자는 변제 순서를 정해주는 역할이므로, 대항력 있는 임차인에게 배당된 만큼을 제하고 남은 금액이 있으면 그 다음 순서로는 보증금을 받을 수 있습니다.

계약 당시 등기부등본이 깨끗했더라도 전입신고를 미루다 저당권 및 가압류 등 다른 권리자가 먼저 대항력을 갖춰버리면 보증금 반환이 어렵습니다. 이사 후 전입신고도 하지 않고 확정일자도 받지 않은 임차인은 사실상 보증금을 날릴 가능성이 높습니다.

못 받은 보증금은 원래 임대인에게 전세금반환소송 등의 민사 절차를 통해 받아내는 게 최선입니다. 이런 일에 대비하기 위해선 계약 당시부터 선순위의 저당권이나 가압류·가등기가 돼있는지, 그 액수는 보증금을 보전할 수 있을 만큼 작은지를 확인해야겠죠.

혹은 전세금보장보험 등의 상품을 통해 보증금을 사전에 보호하는 방법도 있습니다. 임차기간 중 해당 주택이 경매되거나 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 30일이 경과되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못함으로써 임차인이 입은 손해를 보상해주는 상품입니다.

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4. 소액임차인의 우선변제

주택임대차보호법은 소액임차인의 특례를 규정하고 있습니다. 대항력을 갖춘 소액임차인은 근저당권자 등 우선변제권을 가진 담보물권자가 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 변제받을 수 있도록 하는 건데요. 이때는 확정일자가 보증금 반환을 위한 필수 요건은 아닙니다.

그렇다면 소액임차인이 대항력을 갖춘 경우 전세보증금 전액을 최우선 변제로 받을 수 있을까요? 현행법에 따르면 서울 기준 보증금 1억5000만원 이하인 임차인의 경우 5000만원의 범위 안에서 최우선변제를 인정하고 있습니다. 단 이 금액은 소액임차인의 전입신고 일자가 아니라 선순위 담보물권 설정 당시 기준으로 결정된다는 점을 유의해야 합니다. (주택임대차보호법 시행령 제 10조)