상가 임대차 계약, 종료 전 계약갱신요구권과 법정갱신 여부 확인해야

상가임차인의 계약갱신요구권 행사 요건
상가건물임대차보호법(이하 상임법)이 적용되는 상가임대차의 경우, 임차인은 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이(이하 법정기간)에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다. 이를 상가임차인의 '계약갱신요구권'이라고 한다.

이러한 상가 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사가 가능하다고 규정하므로, 이를 반대해석하면 상가임차인이 위 법정기간마다 주기적으로 계약갱신요구를 할 경우 10년의 임대차 기간을 보장받을 수도 있다.


구법에서 보장한 임대차 기간은 총 5년이었으나 2018. 10. 16. 시행된 개정법은 10년으로 개정하였다. 부칙 제2조 및 대법원 판례에 따르면 개정법이 시행된 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약갱신사유에 따라 갱신되는 임대차의 경우에 위 10년이 적용되므로 2018. 10. 16. 이후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간이 경과하여 기간만료 등으로 종료된 경우에는 적용되지 않는다고 한다.

상가임대인의 계약갱신요구 거절이 가능한 경우
임차인의 계약갱신요구권이 항상 인정되는 것은 아니다. 상임법은 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 열거하고 있다. 특히 ① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임대차계약 당시 재건축 계획 등을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 등이 주로 문제된다.

차임 연체와 관련하여 상임법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데, 이때 3기의 차임액에 달한 때라함은 연속해서 연체하지 않더라도 연체 차임이 3기분에 달한 때도 포함한다. 이에 관하여 하급심은 임대차계약 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 별도'라는 약정을 한 경우, 위 부가세는 상임법에서 정한 '차임'에는 포함되지 않는다고 판시한바 있다.

유재벌 변호사/사진제공=법무법인 센트로

최근 대법원은 계약갱신요구권의 거절사유로 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"라고 규정하고 있는 점을 고려하여 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 상가임대인은 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 판시한 바 있다.

예컨대 현재는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하지는 않아 계약해지는 당하지 않더라도, 과거 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신청구권을 행사할 수 없다. 임차인은 특히 차임을 연체하지 않도록 주의해야 한다.

상가임대인으로서는 임차인과 임대차계약을 체결할 때 특약사항으로 "공사시기 및 공사소요기간 등을 포함한 해당 상가건물의 철거 또는 재건축 계획"등을 구체적으로 적시하여 고지할 필요가 있다. 또한 계약갱신요구를 거절하기 위해서는 실제로 그 고지된 위 계획에 따라 철거 또는 재건축을 진행하여야 한다. 임차인의 갱신요구 및 임대인의 갱신거절통지가 없는 경우(묵시의 갱신) 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인과 임차인 사이에 계약갱신에 관한 어떠한 의사표시가 없었다면 상임법 제10조 제4항에 의하여 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 된다. 이를 묵시의 갱신(법정갱신)이라고 한다.

다만 이 경우 전임대차의 계약기간과 무관하게 1년 연장된 것으로 보게 된다. 묵시의 갱신은 상임법 제10조 제2항, 즉 전체임대차기간을 10년으로 제한하는 규정이 적용되지 않는다. 따라서 묵시의 갱신은 그 요건만 충족한다면 10년을 초과하더라도 인정된다.

만약 임대차계약서 상의 계약기간인 2년이 경과되어 묵시의 갱신이 되었는데, 묵시의 갱신으로 인하여 연장된 1년의 기간 만료 전 임차인이 적법하게 계약갱신을 요구한 경우 묵시의 갱신으로 연장된 기간인 1년만 연장된다고 하급심은 판시한 바 있다. 이 경우에는 그 연장된 1년의 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신요구를 할 것이 요구된다.

최근 상가 임대차보호법 개정과 관련하여 많은 분쟁이 발생하고 있다. 이러한 분쟁이 발생한 경우 당사자가 원만하게 합의하는 것이 가장 바람직하다. 다만 임대인과 임차인 모두 위 내용을 충분히 인지하여 추후 발생할지 모를 분쟁에 미리 대비·대응할 필요가 있다. /글 법무법인 센트로 유재벌 변호사