5월 양도세 완화? "서울 남기고 지방만 판다"..강남1주택이 '승자'

머니투데이

권화순 기자

(서울=뉴스1) 장수영 기자 = 10일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습. 2022.4.10/뉴스1

대선 이후 서울 재건축 아파트를 중심으로 집값이 달아 오르면서 아파트값 양극화 문제가 새 정부에서 더 심화할 것으로 보인다. 강남3구와 용산 아파트값이 단숨에 수억씩 오른 가운데 서울 강북권과 지방은 하락세를 이어갔다. 지방은 미분양 물량이 쌓이면서 "규제지역을 해제해 달라"는 목소리가 커졌다.

윤석열 대통령 당선인은 취득세, 양도세, 보유세 등 부동산 세제를 보유 주택수가 아니라 '보유주택의 총액' 기준으로 변경하겠다고 공약했는데 대통령직 인수위원회의 구체 실천 방안에 관심이 쏠린다.

"다주택자 양도세 중과 완화하면 지방 아파트부터 팔듯"..강남 25억인데 지방 2억, 12배차 '양극화'

15일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 압구정동 신현대11차 전용 183.41㎡(61평)가 지난달 17일 59억5000만원(4층)에 실거래됐다. 직전 실거래는 2021년 1월 11일로 당시 5층이 50억원에 거래됐다. 1년2개월여 만에 10억원 가까이 급등한 것이다. 이 아파트는 지난 1982년 지어진 대표적인 재건축 아파트다.

지난 1984년 입주한 강남구 개포동 경남1차 123.28㎡는 지난달 8일 4층이 34억3000만원에 매매됐다. 직전 거래는 2021년 5월7일로 같은 층이 32억원에 실거래 됐다. 1년도 안돼 가격이 2억3000만원 뛴 것이다. 인근 개포우성1차 158.54㎡는 지난달 19일 12층이 51억원에 거래돼 직전 거래일 2019년 10월28일 34억5000만원(1층) 대비 단숨에 16억5000만원 올랐다.

강남권 주요 아파트도 신고가 행진을 이어갔다. 강남구 역삼동에서는 '역삼2차 아이파크' 전용 84㎡가 지난달 19일 26억6000만원(18층)에 거래되면서 전고가 대비 6억6000만원 뛰었다. 국민평형인 전용 84㎡ 실거래가가 30억원을 웃도는 사례도 나왔다. 도곡동 '도곡렉슬'이 지난달 31억3000만원(16층)에 매매됐다.

서울 25개 자치구 가운데 강남구(0.04%)와 용산구(0.03%), 서초구(0.02%), 양천구(0.02%) 등은 대선 이후 집값 오름세가 이어지고 있다. 반면 강북권 아파트는 내림세가 계속됐다. 도봉구(-0.03%), 노원구(-0.02%), 서대문구(-0.02%), 강서구(-0.02%), 종로구(-0.01%), 중구(-0.01%) 등이 대표적이다. 서울 안에서도 집값 양극화가 극명한 것이다.

서울과 지방 아파트값 차이도 계속 벌어지고 있다. 이달 기준 KB국민은행 시세를 기준으로 보면 강남구와 서초구 아파트값 평균이 각각 25억9000만원, 24억7000만원이다. 반면 경북, 전남은 2억원에 그쳤다. 강남 아파트값이 최소 12배 이상 비싼 셈이다. 서울을 제외하고 전국 대부분의 지역은 아파트값 평균액이 10억원을 밑돌고 있어 지역간 양극화가 뚜렷하다.

"강남 30억 아파트 보유한 1주택자가 진짜 승자"...다주택자 규제 풀고 보유주택 총액 기준 정책 전환 '밑그림' 제시해야

대구지역은 미분양 물량이 매월 2000가구 이상으로 신규 분양시 청약 미달 사태가 이어지고 있다. 세종에 이어 두번째로 집값 하락폭이 크다보니 규제지역 해제를 정부에 정식 건의했다. 규제지역으로 지정되면 대출, 청약, 세금 등에서 강력한 규제를 받기 때문이다.

서울 강남과 강북간, 서울과 지방간 집값 양극화 문제를 풀기 위해선 보유주택 숫자가 아니라 보유주택 총액 기준으로 부동산 정책을 선회해야 한다는 지적이 나온다. 문재인 정부는 1가구1주택 중심의 정책을 유지해 왔다. 지난 5년간 1주택자에게 모든 혜택을 몰아주고 다주택자엔 강력한 패널티를 주다보니 똘똘한 한채 현상이 심화했다. 윤석열 정부가 오는 5월 다주택자 양도세 중과를 1년간 배제한다고 해도 다주택자들이 서울 똘똘한 한채는 놔두고 지방 아파트 위주로 매도할 것이란 관측이 나오는 이유다.

보유주택 숫자 기준 세제가 유지된다면 강남의 30억 아파트 1채 가진 1주택자가 지방 아파트 3채를 가진 총액 15억 다주택자보다 더 많은 혜택을 볼 수밖에 없다. 강남 30억 아파트 보유자는 1주택자라는 이유로 다주택자 대비 양도세를 약 3분의 1수준(1억1029만원)으로만 낸다. 보유세는 2021년 기준 1403만원을 내야 하지만 고령자, 장기보유 공제에 따라 800만원(80% 공제) 수준까지 낮아질 수 있다. 때문에 다주택자에 대한 과도한 규제를 풀면서 집값 양극화 문제를 풀기 위해서는 보유주택 총액 기준 제도 변경이 필수라는 지적이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "보유 주택 호수에 따른 차등과세를 가액기준 과세로 전환하면 지방의 경우 1채 보유 경향이 덜할 수 있다"며 다만 "서울과 수도권은 상대적으로 지방보다 주택가격이 비싸 공약이 시행되더라도 큰 혜택을 입기 어려울 수 있다"고 말했다.