오세훈표 '모아타운' 첫발...저층 빌라촌→최고 50층 설계 가능

오세훈 서울시장이 올해 1월 서울 강북구 북부수도사업소에서 열린 모아주택 시범사업 현장 기자설명회에 참석해 발언하고 있다. /사진제공=뉴시스(공동사진취재단)

오세훈 서울시장의 대표 주택공급 공약인 '모아타운' 사업지 21곳이 최초 선정됐다. 신축·구축 다세대, 빌라 건물이 혼재됐고 층고 제한 규제로 대규모 재개발이 어려웠던 저층 주거지에 지하 주차장이 마련된 신축 아파트를 지을 수 있게 된다. 기부채납을 통해 3종 주거지역 종상향 및 35층 층고 제한 폐지가 적용되면 이론상 최고 50층 설계도 가능할 전망이다.

서울시는 모아타운 대상지 발굴 자치구 공모 결과 성동구, 중랑구, 도봉구, 양천구 등 11개 자치구 21개 사업지가 선정됐다고 21일 밝혔다.
구역 내 최대 2만㎡ 부지 개발…인접 지역은 지하 주차장 연결 가능사업지는 △종로구 구기동 100-48 (6만4231㎡) △성동구 마장동 457 (7만5382㎡) △성동구 사근동 190-2 (6만6284㎡) △중랑구 면목3·8동 44-6 (7만6525㎡) △중랑구 면목본동 267-28 (5만5385㎡) △중랑구 중화1동 4-30 (7만5015㎡) △중랑구 망우3동 427-5 (9만8171㎡) △강북구 번동 454-61 (5만3351㎡) △도봉구 쌍문동 524-87 (8만2630㎡) △도봉구 쌍문동 494-22 (3만1303㎡) △노원구 상계2동 177-66 (9만6000㎡) △서대문구 천연동 89-16 (2만4466㎡) △마포구 성산동 160-4 (8만3265㎡) △마포구 망원동 456-6 (8만2442㎡) △양천구 신월동 173 (6만1500㎡) △양천구 신월동 102-33 (7만5000㎡) △강서구 방화동 592 (7만2000㎡) △구로구 고척동 241 (2만5000㎡) △구로구 구로동 728 (6만4000㎡) △송파구 풍납동 483-10 (4만3339㎡) △송파구 거여동 555 (1만2813㎡) 등 21곳이다.

모아타운 대상지 선정 결과. /자료=서울시

모아타운은 부지 면적 10만㎡ 이내 노후 저층주거지를 하나의 그룹으로 묶어 구역 내 소규모 재건축을 촉진하는 방식이다. 구역 내 이웃한 다가구·다세대주택 소유자들이 최소 1500㎡ 이상 블록 단위로 필지를 모으면 해당 부지에 신축 아파트를 지을 수 있도록 인허가를 지원한다.


관련법에 따라 구역 내에서 최대로 모을 수 있는 부지 한도는 2만㎡로 전용 59~84㎡ 아파트 약 500가구를 조성할 수 있는 규모다. 사업부지가 2만㎡을 넘어도 인접한 경우 소유주 합의에 따라 지하를 연결해서 대규모 주차장으로 활용할 수 있다.

이번에 모아타운으로 지정된 구역은 대체로 1종 주거지역, 2종 주거지역 7층 제한 구역으로 그동안 고층 아파트 건립이 사실상 불가능했던 지역이다. 특히 마장동, 사근동, 천연동, 신월동, 고척동, 구로동 등 6곳은 그동안 도시재생구역으로 관리돼 신축 건물을 짓기도 어려웠다.

해당 지역은 관할 자치구에서 관리계획을 수립한 뒤 주민공람, 통합심의 절차를 거쳐 내년 상반기까지 순차적으로 소규모 주택정비 관리구역으로 지정된다.
이론상 50층 설계 가능하나 일조권, 건축비 등 고려시 20~35층 위주로 추진될 듯모아주택 사업으로 짓는 신축 아파트는 이론상 최고 50층 설계가 가능하다. 2종 주거지역을 3종 주거지역으로 종상향하고 도시계획 조례 변경을 통해 35층 룰이 폐지된 상황을 전제로 소유주들이 최대 한도 기부채납을 한다는 가정에서다.


하지만 사업지 주변 일조권과 건축비 등을 고려할 때 건물 층고는 대체로 20~35층 내외로 결정될 가능성이 높다는 게 시 관계자의 설명이다. 일례로 모아주택 1호 사업지인 강북구 번동 429-114 일대는 최고 35층 설계를 추진 중이다.

당초 이번 공모에 30곳이 참여했지만 한양도성, 풍납토성 등 역사문화환경 보존이 필요한 지역과 공공재개발과 중복 신청한 사업지는 제외된 것으로 알려졌다.

모아타운 시범 사업지로 선정된 서울 강북구 번동 일대 저층 주거지 전경.

권리산정기준일 6월 23일 지정…조합 설립 전까지 소유권 확보해야해당 지역 개발 기대감이 높아진 만큼 외부 투기 수요가 유입될 가능성도 커졌다. 이에 시는 투기방지 대책도 마련했다.

우선 시는 해당 구역의 권리산정기준일을 6월 23일로 지정·고시한다. 이날까지 착공 신고를 득하지 못한 사업의 토지 등 소유자는 해당 필지에서 모아주택 사업이 시행되면 현금청산 대상자가 된다. 권리산정기준일까지 착공신고를 받아도 개별 모아주택 조합 설립인가 전까지 소유권을 확보해야 분양권이 부여된다.

권리산정기준일로부터 2년 내에 모아타운이 지정되지 않거나 모아타운 계획 수립지역에서 제외되는 경우 권리산정기준일은 자동 실효된다.

시는 7월 중 모아타운 대상지 추가 공모를 실시할 계획이다. 일정 토지 지분(면적 2/3 이상)을 확보한 주민들이 직접 모아타운 사업을 제안하는 방식도 추진키로 했다. 이를 통해 2026년까지 총 3만호 이상의 신규 주택을 공급할 예정이다.

김성보 시 주택정책실장은 "선정된 대상지에서 모아주택 사업이 신속하게 추진될 수 있도록 모든 지원을 아끼지 않겠다"고 강조했다.