규제지역 해제, 30일 결정‥대구·대전·천안·전남 풀릴까

(서울=뉴스1) 송원영 기자 = 전국 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중이 절반을 넘어서는 등 ‘월세화’ 현상이 가속화하는 가운데 전국 주택 월세 가격이 올 들어 가장 큰 상승폭을 기록한 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 올해 들어 지난달까지 전국 아파트 월세 가격은 1.03% 올랐다. 같은 기간 매매 가격이 0.06% 내리고 전세 가격이 0.13% 하락한 것과는 상반되는 모습이다. 대출 금리가 단기간 급등하면서 이자보다 월세가 더 저렴해지자 자발적으로 월세를 선택하는 사람이 생겨났고, 이렇게 늘어난 수요가 월세 가격을 밀어올리고 있다. 19일 서울의 한 부동산업체에 '월세' 상담을 알리는 문구가 붙어 있다. 2022.6.19/뉴스1

정부가 오는 30일 규제지역 161곳 중 일부를 해제한다. 집값 하락세가 뚜렷한 대구, 대전, 천안, 전남, 세종 등이 거론된다. 규제지역에서 해제되면 세금부담이 낮아지고 대출규제가 완화돼 주택을 사고 팔기 쉬워진다.

28일 국토교통부에 따르면 정부는 30일 주거정책심의위원회(주정심)을 열고 규제지역 일부에 대한 해제를 결정한다. 규제지역은 주택가격 상승률, 미분양 주택추이, 청약경쟁률 등 정량평가와 정성평가를 종합적으로 고려해 지정·해제된다. 부동산 시장이 과열된 지역은 '조정대상지역'으로 투기가 성행하는 지역은 '투기과열지구'로 묶인다.


대출, 청약, 세금에 강력한 규제가 적용되는 조정대상지역은 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배를 넘으면 정량적으로 지정 요건을 충족한다. 여기에 청약경쟁률, 분양권 전매거래량 등의 선택요건이 고려되며 '집값과열 우려' 등 정성적인 요건도 주정심 의원들이 별도로 따진다.

현재 전국 49곳이 투기과열지구, 112곳이 조정대상지역으로 지정된 상태다. 강원도와 제주도를 제외한 대부분 지역이 규제지역으로 묶여있다. 규제지역으로 묶이면 대출, 세제, 청약 등에서 강화된 규제를 적용 받는다.

이번 주정심에서 수도권 외 지방을 중심으로, 투기과열지구보다는 조정대상지역이 일부 해제될 것이라는 관측이 많다. 이미 조정대상지역으로 지정된 대부분이 정량요건에서 해제 요건을 갖춘 상태다. 다만 정부가 대대적인 규제지역 해제엔 부담을 느끼고 있어 일부 지역만 해제될 것으로 예상된다. 해제 가능성이 높은 지역으로는 대구와 대전, 천안, 전남, 세종 등이 거론된다.


조정대상지역이 비규제지역이 되면 세금, 대출, 청약 등의 규제가 큰 폭으로 완화된다. 조정대상지역에서는 전용 84㎡ 이하 면적에 대해 2주택 취득 시, 8%의 세율이 적용되는데 규제지역에서 해제되면 2주택 취득시에도 1주택처럼 1~3%가 적용된다. 양도세 비과세를 받을 수 있는 일시적 2주택자의 기존주택 처분기간도 1년에서 3년으로 늘어난다. 1주택자의 양도세 비과세 요건도 '2년 보유·2년 거주'에서 '2년 보유'로 완화된다.

조정대상지역의 2주택자와 3주택자에게는 양도세 일반세율에 각각 20%, 30%씩 중과 되는데 비규제지역이 되면 중과 없이 일반세율만 적용된다. 아울러 다주택자의 장기보유특별공제도 적용돼 보유 기간에 따라 양도차액을 공제받을 수도 있다. 2주택자의 종부세도 완화된다. 조정대상지역에서는 주택가격에 따라 1.2~6%의 세율이 적용되는데 비규제지역이 되면 절반 수준인 0.6~3.0%를 적용 받는다.

1주택자가 주택담보대출을 받을 때 기존주택을 2년 내 처분해야 한다는 조건도 비규제지역이 되면 사라진다. 주택담보대출의 LTV(담보인정비율)과 DTI(총부채상환비율)도 각각 50%→70%, 50%→60%로 상향조정된다. 청약통장 가입 후 6개월만 지나면 1순위가 되고 세대원, 다주택 세대주도 1순위 청약이 가능하다. 분양권 전매제한 기간도 3년에서 6개월로 대폭 줄어든다.

규제가 대폭 완화되면 거래가 늘어 침체된 시장 분위기가 소폭 회복될 것이라는 기대도 있다. 그러나 금리인상에 따른 대출금리 상승과 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 등으로 매수세가 크게 늘기는 어렵다는 게 시장의 중론이다.