1.4억 집 전세가 2.2억…1인가구 위협하는 '서울 깡통전세'

(서울=뉴스1) 장수영 기자 = 13일 서울시 강남구의 한 부동산 공인중개사 사무소에 붙어진 아파트 매물 가격표 앞으로 시민이 지나가고 있다. 2022.2.13/뉴스1

지방을 중심으로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 80%를 웃도는 깡통전세 위험 신호가 있는 가운데 서울도 예외는 아닌 것으로 나타났다. 올해만 공동주택 576곳에서 전세가격이 매매가격을 웃도는 거래가 이뤄졌고 전세보증금보다 낮은 값을 지불하고 집을 매수하는 '마이너스갭투자'도 속속 나오고 있다.
576개 단지, 전세가율 100% 넘는 '깡통전세'27일 한국도시연구소가 올해 매매·전세계약이 모두 이뤄진 서울 공동주택 5146곳을 전수조사한 결과, 평균 전세가율은 62.3%였다.

전세가율은 연평균 전세가격을 연평균 매매가격으로 나눠 계산했다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 집이 경매에 넘어가도 전세보증금을 다 돌려받을 수 없는 깡통전세로 여겨진다. 평균 62.3%는 아직 양호한 수준이라는 평가다.


평균값은 아직 양호하지만 지역별 차이는 컸다. 전세가율이 깡통전세 위험 수준인 80%를 넘어서는 단지도 총 1940곳에 달해 전체의 37.7%를 차지했다.

이중에서는 전세가율이 100% 이상으로 이미 전세가격이 매매가격을 웃돈 곳도 576곳이나 됐다. 전체 10분의 1을 넘어서는 수준이다. 이런 경우는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금보증금반환보험에도 가입할 수 없어 세입자 보호가 어렵다.

자치구별로는 강서구(173곳), 금천구(61곳), 양천구(45곳), 관악구(39) 순으로 전세가율 100% 초과 단지가 많았다. 대부분 전용 40㎡ 이하의 도시형생활주택·오피스텔이어서 1인가구 세입자들이 사각지대에 놓일 가능성이 높다.


주로 초소형·1인가구 '깡통전세' 피해 위험관악구 신림동 '보라매해담채' 전용 12㎡는 연평균 매매가격이 1억4125만원인데 2억2000만원에 전세계약돼 전세가율이 155.8%를 기록했다. 서울 최고치다. 강서구 화곡동 트리움팰리스'도 연평균 매매값이 1억300만원인데 1억7800만원에 전세계약돼 136.9%의 전세가율을 기록했다.

강남도 안전지대는 아니었다. 도곡동 '대우디오빌' 전용 25㎡는 연평균 매매가격이 2억3900만원인데 2억4500만원에 전세계약돼 전세가율이 102.5%를 기록했다. 서초구 서초동 '한라비발디스튜디오193' 전용 19㎡도 2억5500만원에 전세계약돼 평균 매매값 2억5250만원을 넘어섰다.

전세시세가 매매시세를 웃도는 현상이 서울에서도 나타나면서 '마이너스갭투자'도 속속 나오고 있다. '마이너스갭투자'는 집을 사들인 후에 본인이 매매거래한 가격보다 더 높은 전세보증금으로 세입자를 구하는 거래로 집값 하락기에 성행한다. 돈 한푼 들이지 않고, 오히려 세입자의 보증금을 받아 현금을 챙기면서 주택을 매수할 수 있다.

아실에 따르면 최근 3개월 간 서울에서 이뤄진 마이너스갭투자는 총 8건으로 절반 이상인 5건이 강동구에서 이뤄졌다. '강동와이시티' 갭투자자는 지난 5월 1억1900만원에 이 아파트 전용 13㎡을 매수한 후 다음달 1억7000만원에 전세를 놨다. 아파트를 샀는데 돈이 들기는 커녕 5100만원이 생긴 셈이다. 서초구 '강남역푸르지오시티' 갭투자자도 5월 전용 21㎡을 1억9900만원에 사고 7월 전세보증금 2억원에 세입자를 구해 100만원을 챙겼다.

전문가들은 도시형생활주택·오피스텔 등 소형주택의 경우, 집값 하락기에 하방 위험이 상대적으로 더 크기 때문에 깡통전세 위험이 높다고 우려했다. 정부는 깡통전세, 마이너스갭투자로 발생하는 세입자 피해를 최소화 하기에 위해 하반기 중 깡통전세 위험지역 사전관리에 나서고 내년 상반기에는 임차인이 시세정보를 확인할 수 있는 데이터베이스를 구축한다는 계획이다.