공사비 인상이 두려운 조합.."신탁 방식은 검증이 가능하죠"

한국토지신탁 도시재생2본부 도시재생2팀 /사진=한국토지신탁

"요즘처럼 공사비가 천정부지로 오르는 환경에서는 신탁방식이 큰 차이를 만들어 냅니다. 어떤 정비사업장은 시공사로부터 40%가량 공사비 증액 요구를 받았는데, 조합은 이게 적정한 가격인지 알 수가 없죠. 반면 신탁방식에서는 공사비를 검증할 수 있습니다."

정경찬 한국토지신탁 (1,006원 ▼1 -0.10%) 도시재생2본부 도시재생2팀장은 재건축·재개발 사업에 신탁방식이 필요한 이유에 대해 이같이 말했다. 조합이 모든 것을 스스로 해야 하는 정비사업장의 경우 공사비가 올랐을 때 적정하고 합리적인 수준인지 알기 어렵지만, 신탁방식에서는 전문성을 갖춘 신탁사가 검증할 수 있기 때문이다. 원자잿값 인상에 따라 공사비 증액 요구가 봇물 터지듯 이어질 것으로 예상되는 요즘 같은 시기에 특히 신탁방식이 유효한 이유다.


정 팀장은 "공사비를 올려 주지 않으면 시공사는 조합에 사업비 대출 보증을 끊는 등 결별 수순을 밟을 수밖에 없다"며 "하지만 신탁방식에서는 신탁사가 조합에 필요한 자금을 조달해주기 때문에 적정 공사비 검증, 시공사와의 협상을 통해 여러 가지 대안을 제시해 조합이 선택할 수 있도록 돕는다"고 말했다.

많은 신탁사 중 한토신만의 강점은 '전문성'이다. 정 팀장은 삼성물산 등 건설사에서 17년간 근무한 정비사업 분야 베테랑이다. 정 팀장이 이끄는 도시재생2팀은 13명으로 신탁업계에서 가장 큰 규모다. 팀원들은 시공사, 도시계획, 건축 등 다양한 출신으로 구성돼 있다.

전문성은 수많은 경험을 바탕으로 갖췄다. 그는 "팀에서 관리하는 사업장이 1만 가구가 넘을 정도로 경험치에서 나오는 전문성이 있다"며 "예를 들어 용적률 인센티브를 받을 수 있는 여러 항목이 있지만, 무리하게 끼워 넣는 식이 아니라 요즘 심의에서 잘 인정되는 항목이 뭔지 알고 이를 적용해 가능성을 높이는 식"이라고 설명했다.


한토신의 또 다른 특징은 신탁사에서는 가장 규모가 크고 전문적인 '건축기술본부'를 갖췄다는 점이다. 설계 검토부터 계약서 분석, 인허가, 착공 후 공사관리까지 담당하는 부서다. 단순히 사업만 따내는 게 아니라 이를 관리·지원하는 시스템을 갖춘 것이다. 정 팀장은 "공사비를 협상할 때 시공사에서 법무팀, 영업팀, 기술팀 담당자들이 오는데 우리도 각 분야 담당자들이 있어 동등한 위치에서 대응이 가능하다"고 했다.

전문성, 경험, 시스템(조직) 3박자가 갖춰지면서 정비사업 업계에선 한토신의 입소문이 났다. 특히 신길10구역은 만족도가 높아 '다시 선택해도 우리는 한토신과 한다'며 주변 현장에 추천할 정도다.

정 팀장은 신탁사의 역할은 '내비게이션'이라고 정의한다. 조합을 위해 비용이 가장 적게 드는 길, 빨리 가는 길, 안전한 길 등을 알려주는 역할이라는 것이다.

정 팀장은 "간혹 일부 조합은 신탁사에 사업시행자라는 이름이 붙는 탓에 신탁사 임의로 결정한다고 오해하는 경우가 있다"며 "신탁사가 여러 선택지를 제시할 뿐 선택은 오로지 조합의 몫이고, 만일 임의로 결정하더라도 법에 따라 원상회복 의무가 있다"고 했다.

그러면서 "내비게이션은 많지만 가장 경험이 많고 성능이 좋은 건 사람들이 모두 안다"며 "여러 성공 사례들이 쌓이면서 한토신만의 차별화 요소가 만들어지고 있다고 본다"고 말했다.