"1년간 '반토막' 아파트 쏟아진다…반등 시점은 이때"[부릿지]

머니투데이

조한송 기자
이상봉 PD
김아연 PD
신선용 디자이너

2021년 1월 서울 아파트값이 신고가 행진을 이어가던 시점, 부동산 시장에 한 폭락론자가 등장했다. 그는 각종 기술적, 통계적 지표를 제시하며 2021년부터 서울 집값이 최고 52% 하락할 것이라고 주장했다. 그 후 1년 11개월여가 지난 지금, 시장 상황은 크게 달라졌고 집값 상승을 주장하던 전문가는 자취를 감췄다. 2021년 두 차례에 걸쳐 진행한 인터뷰는 집값 상승론이 우세한 시점 선제적으로 집값 하락 위험을 경고했다는 점에서 호응을 얻었다. 당시 엘리엇이 주장한 내용과 달리 서울 아파트값 고점이 예상보다 늦게 나타난 이유는 뭘까? 2021년 1월 예측대로 앞으로 8년간 조정이 진행될까? ☞2021년 1월과 5월 서울 아파트값 대폭락을 주장했던 엘리엇(필명)을 재초청해 당시 주장했던 내용과 이후 시장 상황을 점검해봤다.

▶조한송 기자
2021년 1월 출연 당시 앞으로 8년 동안 52%, 1년에 6%씩 하락할 거라고 주장했습니다. 당시 관점을 그대로 고수하나요?

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
네. 그렇습니다. 서울 집값 고점이 2021년 10월이었어요. 지금 1년 정도 지났잖아요. 제가 판 서울 아파트가 고점 대비 38% 하락했어요. 그런데 제가 작년에 언급한 52%는 물가를 감안한 실질 지수에요. 명목으로는 37%인가 그래요. 근데 8년 동안의 물가 상승률까지 감안하면 52% 정도 하락한다는 게 제 주장이었죠. 근데 지금 8년 중 1년 동안 벌써 집값이 37% 빠졌어요. 나머지 7년 동안 한 15%만 빠져도 맞는 거죠. 근데 8년 내내 집값이 빠지는 게 아니거든요. 아직 더 1년 정도는 집값이 더 폭락할 거로 봐요. 고점 대비 반토막 이상 떨어지고요. 2023년 말 즈음 반등하는 시점이 올 거로 봐요.

▶조한송 기자
매수 시점은 뒤에서 더 자세하게 얘기를 나눠보겠습니다. 강동구 아파트 사례를 언급해주셨습니다. 이미 1년 만에 37% 하락한 단지도 있는데 하락 폭을 더 조정해야 하는 거 아닌가요?

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
과거 34년간의 집값 데이터를 기반으로 추정한 것이기 때문에 지금 상황이 달라졌다고 바뀌는 건 없어요. 그래프를 보면 이해가 빠르실 겁니다.

▶조한송 기자
네.

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
이 차트는 1960년 이후 서울 아파트 시가총액 상위 100개 단지를 중심으로 만든 실질 지수에요. 그리고 이 선은 25세 즉, 아파트를 매매할 수 있는 생산 가능 인구입니다. 생산 가능 인구가 꺾이면서 작년에 서울 집값이 상투를 쳤어요. 1990년대 일본도 생산 가능 인구가 줄면서 아파트값이 하락했어요. 미국도 서브프라임 모기지 사태 때 생산 가능 인구가 꺾이면서 케이스-쉴러지수(미국 주택시장의 가격 동향을 나타내는 경제지표)가 꺾였어요. 스페인도 마찬가지고요. 한국은 작년에 생산 가능 인구가 상투를 쳤고요. 서울 아파트값이 국토교통부 실거래가 기준 작년 10월이 고점이었어요. 기업부채와 가계부채를 합한 민간신용의 국내총생산(GDP) 대비 비율은 210%를 넘었어요. 그래서 저는 이제 8년 하락하는 게 시작된 거로 봅니다. 특히 우리나라에서 1991년 집값이 고점일 때 입주 물량이 가장 적었어요. 2006년 11월 고점 당시에도 마찬가지고요. 지금도 입주 물량이 올해가 가장 적습니다. 꼭 집값 고점 이후에는 미분양이 늘어요. 작년까지는 미분양이 거의 없다가 올해부터 미분양이 늘어났죠. 또 결혼 10년 차 부부 수도 20~30년 동안 계속 줄어요. 그러면 취학 연령이 감소하면서 주택 수요도 줄어듭니다.

▶조한송 기자
과거 인터뷰에서도 여러 데이터를 기반으로 2021년 상반기 고점을 주장하셨습니다. 고점이 늦게 나타난 이유가 뭔가요?

▶엘리엇(필명) '2021년 서울아파트 대폭락이 시작된다'의 저자
저는 과거 노무현 정부 당시 버블세븐 때의 패턴을 반복할 것이라고 생각했어요. 마지막 파동이 급하게 올 거라고 봤는데 그렇지 않았던 거죠. 1991년도 당시의 하락 패턴으로 분석하는 게 더 유효했던 거죠. 이 그래프는 제가 2020년 말에 판 아파트의 실거래가입니다. 강동구 소재 대단지 아파트인데 14억~15억원에 거래되다 최근 10억원으로 급락했어요. 이 단지뿐만 아니라 헬리오시티나 은마아파트도 상황이 비슷해요. 제가 2016년에 6억원대에 샀는데 2020년 말 14억원 후반대에 팔았습니다. 가장 최근에 10억원에 거래됐는데 7억~8억원대로 내려오면 집을 다시 살 생각이에요. 저는 대다수 서울 아파트가 고점 대비 반토막 날 거라고 봐요. 고덕동 고덕그라시움 아파트도 전용면적 84㎡ 기준 19억원에 거래되다 최근 13억8000만원까지 내렸어요. 같은 평형의 상일동 고덕 아르테온도 19억8000만원에서 12억9000만원까지 내렸어요. 그게 10억원까지 내려가면 반토막 난 거잖아요. 저는 충분히 간다고 봐요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.