尹 집권 2년차, 뜨거운 건설주...미분양 공포딛고 '토끼랠리' 왜?

연초 건설주가 뜨겁다. 지난해 윤석열 정권 초기 '尹수혜주'로 부각됐으나 정작 주가는 부진했던 건설주가 새해 들어 강하게 반등했다.

정부의 고강도 대책에도 올해 아파트 미분양 급증에 대한 우려가 많다. 주가 반등이 지속될지 시장의 관심이 집중되는 이유다.

10일 코스피 시장에서 대우건설 (4,205원 ▲55 +1.33%)은 전일대비 245원(5.44%) 오른 4750원에 거래를 마감했다. GS건설 (14,030원 ▲230 +1.67%)(2.16%), 금호건설 (5,100원 ▲30 +0.59%)(2.11%) 현대건설 (36,250원 ▲650 +1.83%)(1.99%) 등도 올랐다. 태영건설 (3,550원 ▲55 +1.57%) 한신공영 계룡건설도 1%대 상승세였다. 건설업종지수도 2.16% 강세를 보였다.

지난 3일 국토교통부는 서울 강남·송파·서초·용산 4개 자치구를 제외한 모든 규제지역을 대폭 해제하고 분양권 전매제한 기간을 크게 줄이는 등 거래절벽, 미분양 해소 등 주택시장 연착륙을 위한 업무계획을 윤석열 대통령에게 보고했다.

1.3 부동산 대책에 따르면 전매제한 기간이 대폭 줄어든다. 현재 최대 10년인 수도권 전매제한 기간은 최대 3년으로, 비수도권은 4년에서 1년으로 줄어든다.

또 수도권 분양가상한제 주택에 적용하는 실거주 의무(2~5년)도 폐지된다. 중도금대출, 특공 배정 분양가 상한 기준도 폐지된다. 현재 12억원으로 설정한 중도금대출 보증 분양가 기준도 폐지한다. 청약 당첨 1주택자에게 부과하는 기존주택 처분 의무도 폐지하고, 무순위 청약에 유주택자 신청을 허용하는 내용도 포함했다.

특히 1.3 부동산 대책은 '라이언 둔촌 구하기'라고 불릴만큼 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축단지(올림픽파크포레온)에 큰 선물을 가져다줬다. 규제 완화책 골자가 '실거주 의무 폐지, 중도금 대출 규제 폐지, 전매제한 축소'인데 세 가지 모두 둔촌주공 계약을 고민하던 당첨자들이 간절하게 기다리던 소식이었다.

박세라 신영증권 연구원은 "1.3 대책 훈풍에 이어 1월 첫째주 전국 주간 아파트 매매가격 낙폭이 반등했고 매매수급지수도 소폭 개선됐다"며 "지난 5월 이후 35주만의 반등으로 정부 정책이 투자심리에 긍정적 영향을 줬다"고 판단했다.

이어 "이에 역대 최저 PBR(주가순자산비율)을 경신하며 주가가 부진했던 건설주에 호재로 작용해 주가 반등을 이끌고 있다"고 설명했다.

건설업종이 단기 반등했지만 부동산 시장 침체 우려는 여전하다는 지적도 나온다. 건설사에 가장 큰 악재로 꼽히는 미분양이 여전히 늘고 있다. 특히 올해는 미분양이 대폭 증가할 전망이다.

이광수 미래에셋증권 연구위원은 "2022년 11월 기준 미분양 아파트는 5만8000호를 기록했으며 2023년 미분양 아파트는 9만7000호로 작년대비 약 4만호 증가하겠다"고 예상했다. 이는 2023년 일반 아파트 분양물량 14만호에 지역별 예상 분양률 적용해 도출한 수치다.

그는 "올해 건설업종은 미분양 아파트 증가로 불확실성 확대가 불가피하다"며 "최근 부동산 정책 규제로 주가가 상승했으나 반등에 한계가 있으며, 미분양 아파트가 최고점을 달성한 후에나 주가 회복이 가시화될 것"이라고 내다봤다.

부동산 경기가 최악이었던 지난 2008년 금융위기 당시 전국 미분양 아파트는 16만5000호로 역대 최고치를 기록했다. 건설사 재무상황은 크게 악화되며 다수 건설사들이 워크아웃(채무조정)과 법정관리에 들어갔다. 당시에는 홈쇼핑에서 아파트를 판매할 정도였고, 아파트 구매시 '무이자 대출'이라는 파격 조건이 붙기도 했다.

이 연구위원은 "과거 건설주는 미분양 아파트 증가 시점에는 주가가 하락하고, 미분양 아파트 물량이 최고점을 기록한 이후에 주가는 회복됐다"고 부연했다.

박세라 연구원도 "정부의 강력한 의지에도 미분양 수치가 쉽게 줄어들지 않으며 건설주는 단기 반등에 그칠 것"이라며 "분양시장 양극화가 심화되는 국면에서 전국적으로 미분양이 다시 늘어날 여지가 있다"고 진단했다. 다만 정부 정책으로 부동산 시장 연착륙 가능성이 높아지며 바닥은 가까워졌다고 분석했다.