호가 24억 은마아파트, 경매로 26억에 사도 이득? [부릿지]

서울 아파트 실거래가가 반등하면서 부동산 시장이 일부 회복세를 보이고 있다. 경매 시장에도 훈풍이 불어 서울 아파트 낙찰가율은 지난해 11월 이후 6개월 만에 80%대에 들어섰다.

강남권에서는 호가보다 2억 이상 높은 가격에 낙찰된 아파트도 등장했다. 바로 강남 재건축 대장인 은마아파트다. 실거래가보다 저렴하게 살 수 있다는 경매의 이점을 활용하지 못한 셈이지만 재건축을 앞둔 강남권 아파트 단지에서 드문 사례는 아니다. 시세보다 비싸게 구매했지만 그럴 만한 이유와 가치가 있다고 하는데, ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 최근 경매 동향과 함께 재건축 아파트 경매의 장점과 유의할 점 등을 알아봤다.
▶김효정 기자
안녕하세요. <부릿지> 김효정입니다. 오늘 이달의 경매 5월편 이주현 지지옥션 선임연구원님 모시고 얘기 들어보겠습니다. 안녕하세요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
안녕하세요.

▶김효정 기자
저희가 지난달을 건너뛰고 오랜만에 이달의 경매 촬영을 하게 됐는데요. 그동안 경매 동향이 어땠는지 먼저 말씀해주시겠어요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네. 최근 5월달 제가 통계를 한번 봤는데 일단 전국 아파트 기준으로 한 76% 정도 나왔거든요? 몇 달 새 뭐 비슷한 수준을 계속 유지를 하고 있어서 지금 경매시장에서 어떤 반응을 하거나 그렇게는 보이진 않고요.

그런데 서울 같은 경우는 5월달을 보니까 아파트 평균 낙찰가율이 81% 정도 나왔어요. 이거를 반등으로 봐야 하느냐, 많이 궁금증을 가질 겁니다. 제가 강남권과 비강남권을 약간 구별을 해봤더니 강남권에서 응찰자가 많이 늘었고요. 그래서 낙찰가율이 조금 올라가면서 전체 낙찰가율을 좀 끌어올렸습니다. 그런데 비강남권같은 경우는 아직도 70%대를 보이고 있어서 전반적으로 반등했다고 볼 수는 없을 것 같습니다.

▶김효정 기자
강남권 지역에서 특히 낙찰가율이 높게 나온 이유는 뭘까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
일단 재건축 이슈가 있는 아파트들이 상대적으로 강세를 좀 보이고 있고요. 비강남권 같은 경우는 시중금리가 많이 낮아지긴 했지만 아직 좀 높다고 볼 수가 있습니다. KB시세 9억 원 이하는 특례보금자리론을 이용할 수 있는데, 강남권에서도 KB시세 9억 원이 안 되는 것들은 많지가 않거든요. 그래서 아직 대출 규제나 금리 때문에 비강남권은 여전히 낮은 수준으로 보이고 있다고 해석이 됩니다.
전세사기 특별법 시행, 실효성은▶김효정 기자
최근 전세사기 특별법이 국회를 통과했습니다. 내용을 설명해 주시겠어요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
우여곡절 끝에 이제 특별법이 통과가 되긴 했는데요. 내용을 잠깐 요약해보면 일단 피해자분들에게 경매 절차에서 우선 매수권을 준다는 내용이 첫 번째고요. 그다음에 최우선 변제를 못 받는 세입자들에게 무이자로 대출을 해주겠다. 또 경매대행 서비스를 제공을 하겠다. 이 세가지로 요약할 수가 있습니다.

우선매수권과 관련 해서는 많이 들어보셨을 거예요. (집이) 경매로 넘어갔을 때 누군가가 낙찰을 받으면 그 낙찰 금액에 세입자가 먼저 가져가겠다. 우선매수권을 행사할 수 있는 거고요. 우선매수권을 행사하지 않더라도 LH에 양도를 해서 LH에서 우선매수권을 대신 행사하고 세입자들에게 공공임대 형식으로 주겠다는 게 첫 번째 골자입니다.

여기까지는 크게 문제는 없는데, 그다음에 최우선 변제를 못 받는 분들이 상당히 좀 계시거든요. 제가 알기로는 미추홀구 전세사기 사건에서 약 30%가 최우선 변제 대상에서 제외가 돼요. 그런 분들을 위해서 못 받는 분들에게는 무이자로 대출을 해주겠다는 게 그 내용인데. 최우선변제금액이 현재 미추홀구 기준으로는 1억 4500만 원이에요.

▶김효정 기자
미추홀구를 예로 들어주셨는데, 미추홀구가 피해가 가장 큰 지역이긴 합니다만 또 전국적으로 지금 전세 사기가 많이 일어났거든요. 다른 지역의 경우엔 어떻게 되나요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
이번 대책이 미추홀구 사건과 관련해서 초점이 맞춰지다 보니까 최우선 변제 1억 4500만원으로 규정이 되어 있긴 한데, 다른 지역 같은 경우는 사실 보증금의 범위를 넘는 세입자들도 상당히 많이 있거든요. 현재 기준으로 봤을 때는 그렇게 대출을 신청할 수 있는 분들이 없을 수 있어요.

그런 부분에 대해서는 이제 특별법을 계속 변경하면서 적용하겠다는 게 국토부 입장이긴 한데 어떻게 될지는 모르겠지만 지금 이 내용으로만 봤을 때는 다른 지역에서는 해당이 안 될 수도 있다는 게 팩트입니다.

'단돈 1원' 차이로 아파트 뺏긴 사연▶김효정 기자
지금부터 연구원님께서 가져오신 경매 물건들 가지고 얘기해보도록 하겠습니다. 먼저 고양시 물건 가져와 주셨는데요. 이 물건 정해주신 이유가 뭘까요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
제가 너무 딱딱한 얘기만 하는 것 같아서 오늘은 조금 여러분에게 재미있는 이야기를 좀 들려주고자 한번 가져왔습니다. 결론적으로는 그 입찰가를 우리가 경매를 참가할 때는 스스로 이제 입찰가를 작성하잖아요? 경쟁이다 보니까 금액 차이가 많이 날 수도 있고, 적게 날 수가 있는데 이 사건 같은 경우는 금액 차이가 단 1원. 1원 가지고 낙찰이 된 사례입니다.

경기도 고양시 일산 서구에 있는 아파트고요. 감정가는 8억 1600만 원이었는데 한번 유찰돼서 5억 7000만 원 정도에서 시작을 했습니다. 낙찰가격은 5억 8900만 원이었는데 2위를 써낸 분의 금액은 5억8899만9999원.

경매에서 보면 이런 재미있는 사연들이 있는데 간혹가다 정말 똑같은 금액을 쓰시는 분들도 있어요.

▶김효정 기자
그러면 누가 가지고 가나요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
어떻게 할 것 같으세요?

▶김효정 기자
가위, 바위, 보?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
가위, 바위, 보도 공정한 방법이긴 하죠. 그런데 그전에 한번 그 같은 금액을 쓴 사람들끼리만 다시 한 번 입찰표를 작성을 합니다. 그때는 그 금액 이상으로 써야 돼요. 그러니까 자기가 낙찰을 받으려고 생각했던 것보다 조금 더 높아질 수는 있죠.

그렇게 해서 이제 결정이 되는데, 두 번을 했는데 또 똑같은 경우도 생길 수가 있어요. 그럴 때는 또 이렇게 쓰진 않아요. 그때는 집행관이 공정하다고 생각하는 방식으로 낙찰자를 결정할 수가 있습니다.

▶김효정 기자
그러면 정말 가위, 바위, 보 할 수 있는 거예요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
그렇죠. 가위, 바위, 보도 공정하잖아요? 그렇게 결정할 수도 있고요. 아니면 추첨 형식으로 둘 중에 한 명을 선정할 수가 있습니다.

호가 24억 아파트, 경매로 26억에 사도 이득?▶김효정 기자
이번에 두 번째 물건을 보려고 하는데요. 강남 대표적인 재건축 대장 아파트죠. 은마아파트 물건을 가지고 와주셨습니다.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
네. 은마아파트가 이제 경매로 나왔는데 이게 낙찰가가 다른 분들은 이해할 수 없을 정도로 높았습니다. 그래서 많은 이슈가 되기도 했고, 그런 이슈를 떠나서 우리 매매시장에서도 이제 은마아파트하면 재건축에 대한 굉장한 기대감이 있는 아파트이기 때문에 많은 관심을 받았던 아파트이고요.

▶김효정 기자
또 최근에 이제 재건축 조합 설립에 이제 필요한 동의율 넘었다는 기사도 나왔거든요? 이제 재건축이 속도가 붙을 거다, 라는 기대감도 올라가고 있는 상황입니다.

▶이주현 지지옥션 선임연구원
일단 내역을 한번 간단하게 한번 보실까요?

강남구 대치동 은마아파트 22동이라고 나와 있고요. 감정 가격은 27억 9000만 원이었는데 2번이나 유찰이 됐어요. 그래서 최저 가격은 17억 8560만 원부터 시작을 했던 그런 사건입니다. 이게 5월달에 입찰 당일 날 45명이나 입찰에 참여를 했거든요. 5월달 기준으로 서울에서 두 번째로 높은 응찰자 수를 기록한 아파트이기도 합니다.

중요한 건 낙찰가격을 보면 26억5288만9000원이라고 나와 있고요. 2위는 23억 정도로 썼는데 지금 현재 시세가 이게 얼마 정도 할 것 같나요?

▶김효정 기자
은마아파트가 또 재건축한다는 얘기가 나오니까 조금 올랐지 않았을까요? 비슷할 것 같은데요?

▶이주현 지지옥션 선임연구원
지금 매도호가가 가장 낮은 매물이 23억 9000만 원으로 나와 있습니다. 그런데 낙찰가격은 26억 5000만 원. 약 2억 원가량을 더 높게 쓴 거죠. 사실 저도 처음에 이해를 못했어요. 왜 이렇게 썼을까? 경매를 전혀 모르시는 분들도 이럴 거면 경매를 왜 해? 라고 생각하실 수가 있는 거죠. 그런데 여기에는 이렇게 쓸만한 이유는 분명히 숨어있었습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 김효정, 이주현
촬영 이상봉, 공하은 PD
편집 공하은 PD
디자이너 신선용