슬금슬금 오르는 전셋값, 역전세 공포 끝?…하반기 변수 남았다

(서울=뉴스1) 구윤성 기자 = 최근 3개월간 수도권 아파트 역전세 거래가 3만 건을 돌파한 것으로 나타났다. 2년 전에 비해 전세 시세가 내리면서 전세금을 억대로 깎아 새 세입자를 들이거나 기존 세입자에게 보증금을 돌려주며 재계약하는 사례가 이어졌다. 22일 프롭테크 기업 호갱노노에 따르면 전날 기준 최근 3개월 사이 수도권 아파트 역전세 거래는 3만3709건으로 집계됐다. 경기도가 1만7734건으로 가장 많았고 서울 1만1572건, 인천 4403건 순이었다. 서울에서 역전세가 가장 많이 발생한 지역은 송파구로, 최근 3개월간 전세 거래 중 1117건이 2년 전보다 낮은 값에 체결됐다. 강동구(1197건), 강남구(1022건)도 1000건을 상회했다. 사진은 이날 서울 송파구의 한 부동산 중개업소. 2023.5.22/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포 금지.

올 하반기 극심한 역전세 대란을 걱정했던 서울 전세시장이 회복세를 보이며 반등하는 분위기다. 정부가 역전세 상황에 놓인 집주인을 위한 대출을 허용하는 등 대책을 내놓으며 급한불을 끈데 따른 것이다. 하지만 강남권 1만가구 등 하반기 입주물량 폭탄이 남아있어 아직은 지켜봐야한다는 의견이 나온다.

31일 한국부동산원에 따르면 7월 넷째주 서울 전세수급지수는 89.7로 지난주(89.1)에 비해 0.6p(포인트) 올랐다. 지난해 8월 셋째 주 90.2를 기록한 이후 최대치다. 서울 전세수급지수는 지난 2월 첫째 주 60.5로 바닥을 찍은 뒤 24주 연속 상승세다.


전세수급지수는 전세 수요와 공급 비중을 지수화한 지표다. 0에서 200 사이에서 100을 밑돌면 전세 수요가 공급보다 낮고, 100이상은 전세 수요가 공급보다 많다는 의미다.

서울 아파트 전세가격지수도 오름세다. 7월 넷째주 0.08% 올랐는데 전주(0.07%)에 비해 상승폭을 키운 것이다. 5월 넷째 주 반등에 성공한 이후 10주 연속 상승세를 이어가고 있다.

KB국민은행이 7월 주택시장동향을 조사한 결과에서도 서울 KB부동산 전세가격 전망지수는 100.8로 14개월만에 100을 넘겼다. 이 지수는 0~200 범위로 나타나는데, 100이 넘으면 '상승'을 예견한 비중이 높다는 뜻이다.


올 상반기 들어 전세사기 사건이 잇달아 발생하고 역전세에 따른 깡통전세 우려가 커지면서 생긴 월세 선호 분위기도 반전되고 있다. 월세에 수요가 몰려 월셋값이 올랐고, 수요자들은 다시 전세로 눈길을 돌리면서다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월 서울에서 체결된 전월세 거래량은 총 1만7757건인데, 이중 전세 비율은 59.1%를 차지했다. 이는 5월(57.9%)보다 높고, 지난 1월(55.2%)과 비교하면 비중이 크게 늘었다.

정부는 최근 '역전세 대책'을 내놨다. 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우, 전세금 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 전세보증금 반환목적 대출규제(DSR·RTI 등)를 완화했다. 반환대출의 경우 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용한다. 집주인이 대출받을 수 있는 한도가 늘었다.

실제로 서울과 수도권 일부 지역에서는 최고가에 전세계약이 체결된 사례도 나왔다. 2년 전 체결한 전세보증금 대비 신규계약 건에 적용되는 전세보증금이 훨씬 낮아 '돌려줄 돈'이 없는 역전세 사태에 대한 공포감이 줄어드는 분위기다.

다만 업계에선 아직 안심하기엔 이르다는 분석이 나온다. 하반기 중 계약만료가 도래하는 '2021년 하반기 전세계약'이 몰려있는데, 당시 전세시세가 역대 최고 수준이었기 때문이다. 최근 전세가격이 반등에 성공했다고는 해도 아직 고점에 비하면 10~20% 가량 낮은 수준이다.

상반기 강남권을 중심으로 서울 입주 물량이 몰렸다는 점도 전세시장 회복 속도를 높이는 요인이 될 수 있다. 서울 서초구 반포동 래미안원베일리(2990가구)와 강남구 개포동 디에이치퍼스티어아이파크(6702가구) 등이 올 하반기 입주를 진행할 예정이다.

두 단지만 해도 1만가구에 육박하는 규모다. 이중 상당수가 전세매물로 출회하면 수요공급의 원리에 따라 가격 상승이 쉽지 않아 진다. 신축 아파트 전세가격의 상승이 제약을 받게 되면, 인근 단지 전세가격도 영향을 받는다. '기준선'이 낮아져 다른 지역 전세가까지 상승이 제한될 가능성이 높다.

업계 관계자는 "매매시장 흐름이 반등하면서 전세시장도 이를 후행적으로 따라가고 있다"면서도 "다만 여러 제약요인이 아직 남아있어 급격한 전세가 상승을 기대하긴 어려울 것으로 보인다"고 말했다.