성수동 부동산 투자하려면 '여기'…"평지+한강조망+강남인접 3박자"

/자료제공=NH투자증권

새로운 서울의 중심 상권으로 주목받고 있는 성수동 부동산을 심층분석한 보고서가 나왔다. 성수전략정비구역으로 지정된 성수1~4지구 중 성수1지구의 입지가 가장 우수해 향후 '성수동 대장'이 될 가능성이 높다는 분석이다. 보고서는 토지거래허가 규제로 사업속도가 더디지만 1~2년 내 매수하기를 추천했다.

NH투자증권은 최근 '성수동 심층분석(성수전략정비구역 및 성수동 상권)' 부동산 보고서를 출간했다. 보고서는 성수전략정비구역 사업 진행 현황과 시장을 점검하고 성수동 상권의 특징과 사업 이슈를 다뤘다.


우선 성수1지구를 정비구역 중 입지가 가장 좋은 곳으로 꼽았다. 서울숲이 바로 옆에 위치하고 성수대교와 분당선을 통해 강남 접근성이 뛰어나다는 평가다. 성수1지구는 전체 2909세대로 사업규모가 가장 크다. 입지와 규모 측면에서 향후 성수동의 대장이 될 가능성이 높다.

2017년 7월 조합설립 인가를 받았다. 2909세대 중 2414세대를 분양한다. 일반분양 비중이 높아 사업성이 좋다는 평가다.

2지구와 3지구는 강변북로 지하화에 따른 한강수변공원 수혜지역이 될 것이라는 판단이다. 성수2지구는 2020년 3월 조합설립인가를 받았고 총 1907세대 중 1582세대가 분양 물량이다. 뚝도시장이 포함돼 사업 속도가 느렸으나 최근 속도를 내기 시작했다. 성수3지구는 2019년 2월 조합설립인가를 받았다. 1579세대 중 1310세대를 분양한다.


4지구는 조합원수가 적어 사업 속도와 사업성 측면에서 유리하다는 분석이다. 2016년 7월 조합설립인가를 받은 성수4지구는 1579세대 중 1310세대가 분양 물량이다. 영동대교를 통한 강남 접근성이 좋다는 설명이다.

성수동은 한강에 인접한 한강조망권인데다 평지이면서 강남에 인접한 최적의 입지를 갖췄다. 성수전략정비구역 내 아파트 단지는 최근 3년 이내 30평대(전용 84㎡)가 20억~25억원에 거래됐다. 성수1지구 인근 트리마제는 지난 8월 38평(전용 84㎡)이 38억2000만원에 거래되며 '3.3㎡당 1억원'을 기록했다. 아크로서울포레스트는 대형 평수인데도 계속 3.3㎡당 1억원 이상 가격에 거래되고 있다. 8월에는 평당 1억3000만원에 거래됐다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 "성수전략정비구역은 모든 구역이 평지고 영구 한강 조망이 가능하며 강남 접근성이 좋아 한강변 최고의 입지라 할 수 있다"며 "다만 다양한 이해관계와 토지거래허가구역 규제로 인해 사업 속도는 더딘 편으로 수요자는 사업구역에 포함된 아파트를 접근하거나 사업 진행 상황을 지켜보며 1~2년 이내 매수 계획을 수립하는 게 좋다"고 말했다.

성수동 업무·상업용 부동산은 2018년부터 꾸준히 거래 단가가 올랐다. 2018년 토지 3.3㎡당 4500만원에서 2022년 1억3100만원으로 약 3배 상승했다. 거래량은 2019년 이후 빠르게 증가해 2021년 111건으로 2019년 대비 2배 이상 증가했다. 하지만 지난해 고금리 여파로 78건으로 감소했다.

성수동 상권의 핵심이슈는 상생 임대와 용적률 상향이다. 성수동2가 일대에서는 IT산업·유통개발진흥지구 지구단위계획으로 IT(정보통신) 및 R&D (연구개발) 관련 업종 입지 및 공개공지 조성 계획 시 용적률을 최대 560%까지 받을 수 있다.

정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 "성수동 상권은 성장과 안정 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 곳"이라며 "연무장길과 아뜰리에길 상권이 계속 커지고 있어 성장성이 높은 데다가 성동구와 임대인, 임차인이 상생을 도모하는 지속발전가능구역으로 젠트리피케이션 방지 효과를 볼 수 있다"고 했다.

정보현 연구원은 "지난 수년간 지가는 급등했지만 임대수익은 낮아 보유 실익이 감소, 진입 부담은 높은 상황으로 적정 레버리지 비중 및 현금흐름 분석에 신중이 요구된다"며 "성수동 상권은 용도지역이 준공업지역이 대부분이고 지구단위계획으로 용적률 상향이 가능한 점에 따라 중장기적으로는 오피스 권역으로 발달할 가능성이 높다"고 예측했다.

/자료제공=NH투자증권