[MT시평]2024년 주택시장 전망

머니투데이

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터소장

2024년 올해 주택시장은 어떨까? 한국부동산원에 따르면 지난해 전국 아파트 매매가격은 직전년도 대비 -5.1%를 기록하면서 2022년도의 -7.2%에 이어 2년 연속 마이너스 상승률을 기록했다. 한국개발연구원(KDI)는 이번 달 월간 경제동향에서 최근 우리나라 주택시장은 고금리 기조하에서 주택수요가 둔화하면서 거래량이 낮은 수준에 머물고 건설업체는 부동산 PF 부실 등으로 재무 여건이 악화하면서 향후 주택공급에 제약이 있을 수 있음을 지적했다.

항상 새해가 되면 경제전망과 함께 주요 경제지표에 대해 많은 기관과 경제학자들의 소리가 나온다. 특히 주택시장에 대한 전망은 주요 기사에서의 단골 메뉴이기도 하다. 예를 들어, 올해 주택가격이 상승할 것이냐 아니면 하락할 것이냐, 투자의 시점은 언제가 적기이냐, 부동산 투자 상품으로는 어느 것을 주목해야 하느냐 등등이다. 첫 번째 질문만 하더라도 참으로 답하기 쉽지 않은 항목이다. 왜냐하면 전망을 예측하는 기관마다 제각기 다른 목소리가 섞여 있어 방향을 잡기가 어렵기 때문이다. 예를 들어, 하나금융경영연구소는 2024년도의 주택시장은 2023년과 비슷한 모습으로 거래가 이루어지고 가격도 소폭 상승할 것이라고 예상했다. 그러나 한경연은 올해 주택가격이 3.3% 하락할 것이라고 예상했다.

먼저 주목해야 할 것은 거시경제 지표다. 과거 외환위기 시점, 그리고 글로벌 금융위기 시점, 카드 사태 시점은 경기가 모두 침체한 시점으로 주택시장은 당시 예외 없이 전년도 대비 마이너스 상승률을 기록했다. 그럼, 최근 2년간 연속해서 우리나라 아파트 매매 가격이 하락한 것은 왜일까? 경기 침체에 근거한 것인가? 먼저 많은 경제학자는 최근 2년간의 주택시장에 가장 영향을 미친 주요 변수로 금리 인상을 지목한다. 2022년도 8번에 걸친 지속적이고 급격한 금리 인상과 2023년도의 높은 금리의 지속이 주택시장에 큰 영향을 미쳤다는 점이다.

경기는 어땠을까? 국내 경제성장률은 2021년에 4.3%를 그리고 2022년엔 2.6%를 기록했다. 2023년에도 1.4%를 기록하고 저점을 확인한 다음에 2024년에는 2.2%의 상승률을 기록할 것(KDI 경제전망)으로 전망했다. 물론 주택시장이 경제성장률대로 반응하지는 않는다. 그러나 전반적 흐름을 파악하고 해석하는 데에는 도움이 된다

주택시장도 2023년보다는 2024년도의 경기가 주요 가격지표에서 상승압력으로 작용할 수 있음을 짐작할 수 있다. 한편 2023년도의 높은 금리의 지속도 2024년 하반기에는 누그러질 것으로 예상한다. 구체적으로 올해 5월에는 미국의 기준금리 인하 가능성이 높게 예측된다. 만일 그러면 올해 7월에는 우리나라의 기준금리도 인하될 가능성이 높다고 본다. 다시 말해서 과거 2년간 주택시장의 강한 하방압력으로 작용했던 금리와 경기 요인이 2024년에는 2023년도와 달리 상승압력으로 작용할 수 있음을 예상할 수 있을 것이다. 따라서 2024년 상반기가 무주택자에게는 주택 구매의 적절한 시기로도 예상할 수 있을지도 모른다.

일반적으로 주택시장은 금리에 반응은 하지만 점진적으로 반응한다는 점에서 즉각적이지는 않다. 특히 금리가 인플레이션의 하락이 본격적으로 예상되는 시점에 변동될 가능성이 높아 기준금리 조정 시기도 사실 가변적이다. 물론 주택시장을 이해하는 데에는 주택정책의 변화, 구체적 입지의 특징, 주택금융의 환경, 주택공급의 추이 등 많은 요인의 동학이 복합적으로 작용한다는 점에서 쉽게 말할 수는 없을 것이다. 그런데도 거시경제 지표의 흐름을 파악하는 것은 향후 주택시장의 변화를 예상하고 해석하는 데 중요한 팁이다.