"강북 개발 규제 확 풀겠다"…강남만 키운 서울의 '당근책', 효과는?

(서울=뉴스1) 김민지 기자 = 13일 KB부동산에 따르면 지난달 전국 주택매매가격 종합지수는 93.2로, 전달(93.3) 대비 0.1포인트(p) 하락한 것으로 집계됐다. 같은 기간 서울 주택매매가격 종합지수는 94.9에서 94.8로 떨어졌다. 강남 11개구(95.8→95.7)보다 강북 14개구(94.0→93.8)의 하락 폭이 더 컸다. 특히 영끌(영혼까지 끌어 대출) 대표 지역으로 꼽혔던 서울 노도강(노원·도봉·강북구) 아파트값이 하락하면서 거래 절벽마저 이어지고 있다. 사진은 이날 오전 서울 용산구 남산타워에서 바라본 아파 /사진=(서울=뉴스1) 김민지 기자

부동산 시장에서 '강남 3구'라는 단어와 극단적으로 대비되는 단어는 '노도강(노원구, 도봉구, 강북구)'이다. '노도강'을 포함한 서울 강북권(동북 8개구+서북 3개구)는 서울에서 철저히 '하급지' 취급을 받아왔다.

강북권이 부동산 시장에서 위상을 지키지 못하고 소외된 상태이지만, 서울시가 외면하고 방치할 수는 없다. 강북권은 서울 면적의 40%를 차지하고 서울 인구의 43%가 여기에 거주하기 때문이다.


서울시가 강북을 위한 '당근'을 꺼냈다. 전향적인 규제완화가 포함된 '강북권 대개조-강북 전성시대' 도시대개조 프로젝트를 26일 내놨다. 서울시도 인정할만큼 외면받고 노후화된 강북을 다시 살려보겠다는 취지다.

강북권 부동산 시세, 오를 땐 '찔끔' 내릴 땐 '뚝'…강남권과 격차 커져한국부동산원 통계에 따르면 2월 기준 강북권 아파트 매매가격지수는 91로 서울 전역 매매가격지수 93.9보다 낮다. 강남권(96.5)과 비교하면 차이가 더 크다. 매매가격지수는 2021년 6월을 기준월(100)로 삼는다. 최근 약 3년 간 강북권 아파트 하락률이 강남권의 2배에 가깝다는 의미로 해석할 수 있다.

실제로 강남권에서는 청약 경쟁률도 수백대 1을 기록하고 신고가 사례가 최근에도 관측되고 있는 반면, '노도강'을 중심으로 강북권에서는 부동산 경기 침체의 골이 깊어지고 있는 상황이다.


더구나 1980~1990년대 서울 내 '베드타운'으로 역할을 했던 강북권 아파트들은 이제 노후화됐다. 서울시 내 30년 이상 된 노후주택의 46%는 강북권에 밀집한 것으로 나타났다.

상업지역 총량제 폐지, 화이트사이트 도입..'강북 르네상스' 효과 있을까늙고 가치가 떨어진 강북을 살리겠다며 서울시가 이번에 내놓은 정책의 핵심은 상업지역 총량제 폐지와 화이트사이트 도입이다. 개발의 발목을 잡는 규제를 전폭적으로 풀겠다는 측면에서, 서울시가 최근 발표한 서남권 대개조와 같은 맥락에 있다. 서울시는 도시개발 과정에서 용도지역 규제를 대폭 푼 싱가포르의 도시계획 정책을 따와 접목시키겠다는 취지다.

다만 일각에선 실효성이 부족할 것이라는 지적이 나온다. 상업지역 총량제를 폐지하겠다고 했지만, 현재 서울시 내에서 상업지역 총량을 초과해 상업지역을 운영중인 자치구는 없다. 서울시는 강북권 상업지역이 강남권에 비해 현저히 적다는 것을 인식하고, 필요한만큼 충분히 상업시설 운영을 허용한다는 취지이지만, 상업시설에 대한 수요가 따라오지 않는 이상 큰 의미가 없다. 현재 강북권의 상업지역 면적은 동북권(343.1만㎡)과 서북권(176.2만㎡)을 합쳐도 도심권(814.8만㎡), 동남권(627.1만㎡), 서남권(615.8만㎡)보다 적다.

서울시가 이번에 제안한 '강북 전성시대' 방안 중 하나는 '화이트사이트(White Site)'다. 기존도시계획으로 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 용도와 규모로 개발하는 것을 허용하는 제도다. 이 역시 규제완화책이다.

오세훈 서울시장이 지난 2022년 방문한 싱가포르 '마리나베이샌즈'가 화이트사이트를 적용한 사례다. 당시 오 시장은 서울의 낙후된 도심에 이 개발방식을 적용하겠다고 밝혔다. 앞서 오 시장은 서남권 대개조 구상을 발표할 때도 화이트사이트를 언급했다.

싱가포르는 화이트 사이트 정책을 1995년에 도입했다. 미국 뉴욕의 '허드슨 야드'도 화이트사이트의 산물이다. 낙후된 지역을 '규제없이' 개발해 완전히 새로운 모습으로 탈바꿈시키겠다는 의도다.

업계 관계자는 "상업지역 완화나 화이트사이트 도입도 수요가 적은 상황에서는 규제를 풀어봤자 큰 효과가 없다"며 "기업들이 투자할만한 다른 인센티브를 먼저 마련하는 게 필요해보인다"고 지적했다.