미달, 미달, 미달…미분양 아파트 6.4만채 해결? 정부대책 나왔지만

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 신규 아파트 분양 가격이 오르면서 전국 아파트 분양권 거래량이 증가하고 있다. 사진은 5일 서울 시내 아파트 밀집 지역. 2024.03.05. [email protected] /사진=김금보

"근본적인 문제 해결이 빠졌다", "양질의 사업지 위주로 매입이 집중되는 양극화가 발생할 수 있다".

국토교통부 등 관계부처가 28일 내놓은 '건설경기 회복방안' 중 '미분양 등 건설사업 리스크 최소화' 방안에 대한 업계의 반응이다. 미분양 주택이 약 6만4000호 쌓인 현재 상황을 해결하기에는 효과가 부족할 것이라는 분석이다. 전국 미분양 주택 물량은 최근 3년간 3배 이상 증가했다. 미분양 증가 문제는 신규 착공 지연요소로 작용해 건설업계 기반을 흔들 수 있는 '뇌관'이다.


이날 발표된 정부의 해결방안의 핵심은 지방에 집중된 미분양 해소를 위해 세제지원을 받는 기업구조조정리츠(CR리츠)가 지방 미분양 주택을 매입하도록 해 사업 리스크를 줄이고 신규착공 지연을 최소화하는 것이다. 이와함께 브릿지론 단계(착공 전)에서 더 이상 사업추진이 어려운 사업장은 LH(한국토지주택공사) 또는 공공지원 민간임대리츠가 매입해 사업 재구조화를 지원키로 했다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 "물에 빠진 건설사들을 끄집어내려면 금리가 내려가고 부동산 시장이 살아나 미분양도 소진되고 정상영업이 되는 흐름이 필요한데 정부의 미분양 소진대책이 약하다"고 지적했다. 오히려 미분양 물량이 늘 경우 리츠가 매입하더라도 남아있는 미분양 가구수가 그대로일 수 있다는 설명이다. 김 소장은 "그 정도로 해결될 문제면 위기설은 나오지도 않을 것"이라며 대책이 미흡하다고 지적했다.

지방 미분양 아파트 구입시 정부의 5년간 양도세 면제, 은행의 중도금이자 감면, 건설사 분양가 할인 패키지 정도의 파격적인 대책이 필요하다는 주장이다. 그는 "대책의 효과는 시장 예상을 뛰어넘어야 극대화되는데, 다 알고 있거나 예상했던 내용이어서 대다수는 감흥이 없을 거라고 본다"며 "정부는 여전히 지금 위기 상황을 소극적이고 낙관적으로만 보는 것 같다"고 덧붙였다.


청약시장 양극화를 해소하기에 역부족이라는 지적도 나왔다. 전국 미분양 물량은 지난 1월 기준 6만3755호다. 이중 지방의 미분양이 5만3595호 대부분을 차지한다. 서울 등 수도권 입지에서는 청약에 수요가 몰리는 반면, 지방은 1군 건설사가 시공을 맡고 입지가 좋은 단지에도 미달이 속출하고 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "CR리츠를 통한 지방 미분양 주택 매입 프로그램은 지방 공급과잉 우려를 낮추고 미분양 해소와 관련 사업 리스크 저감에도 도움이 될 전망"이라면서도 "CR리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해구조조정대상 기업의 부동산이나 부동산 관련 증권에 투자하고 그 수익을 투자자들에게 배당의 형태로 배분하는 회사형 부동산투자신탁이라 지방 미분양 중에서도 시장 개선 효과가 나타날 만한 양질의 사업지 위주로 매입이 집중되는 양극화가 발생할 수 있다"고 설명했다.

한국부동산원 청약홈에 따르면 최근 분양에 나선 경기 용인 '역북 서희스타힐스 프라임시티'의 청약경쟁율은 0.6대 1, '이천 서희스타힐스 SKY'는 0.0대 1, '이천 롯데캐슬 센트럴 페라즈 스카이'는 0.1대 1, '평택 지제역 반도체밸리 해링턴플레이스'는 0.3 대1, '울산 e편한세상 신정 스카이하임은 0.2대 1', '울산 더폴 울산신정은 0.0대 1'을 기록하는 등 지방 대부분의 단지에서 미달이 발생했다.

미분양은 건설업계 전반에 큰 타격을 줄 수 있다. PF, 즉 대출을 일으켜 아파트를 지은 다음, 수분양자가 입주할 때 내는 돈으로 대출을 상환하고 공사비를 지급해야 하는데 미분양이 생기면 돈이 들어오지 않게 된다. 미분양 물량이 쌓인 지방 중소·중견 건설사는 물론, 자금을 댄 금융사들까지도 공포에 떨고 있는 상황이다.

정부가 이번에 꺼낸 CR리츠 카드는 2008년 글로벌 금융위기 당시에 시행된 바 있다. 당시 CR리츠는 9개가 운용됐는데, 미분양 주택 총 3404가구를 매입했다. 김인만 소장은 "리츠를 도입한다고 하지만 과연 얼마나 사들일 수 있겠냐"며 "안 하는 것보다는 낫겠지만 현재 미분양 6만4000호에서 3000호를 줄여 6만1000호가 되면 뭐가 달라지겠냐"고 반문했다.