피아노교습소 운영한다며 대출 받아 집 장만…'작업대출' 구멍

부동산 급등기 및 저축은행 사업자 주담대 잔액/그래픽=윤선정

"주담대 사업자대출 3억원을 받은 차주에게 어떤 용도로 썼는지 물었더니, 피아노 10대 구입했다고 한다. 본인 집에서 피아노 교습소를 운영한다며 대출을 받은 사례였다. 하지만 아파트인 차주의 집에 피아노 10대를 들여 놓는 것이 상식적으로 가능하지 않다."(한 대부업체 관계자)

양문석 더불어민주당 후보자 사례로 이슈가 된 '작업대출' 관련해 2금융권에서는 "생각보다 광범위하게 벌어졌을 가능성이 높다"는 반응이 나온다. 집값 호황기인 2020~2021년, 정부가 대출규제를 대폭 강화해 대출한도가 나오지 않게 된 차주들이 대출규제가 없는 2금융권 사업자대출로 몰렸다는 얘기다. 특히 최근 집값 하락으로 부실이 발생하기도 한다. 2금융권의 건전성을 우려하는 목소리도 나오고 있다.


2금융권에서 사실상 주택담보대출임에도 사업자대출이 만연한 건 대출규제 때문이다. 집값 급등기인 2019년 12월 이후 정부는 가계대출 규제를 대폭 강화했다. 그해 12월 정부는 15억원 초과 서울 아파트에 주택담보대출을 금지(LTV 0%)했다. 아울러 2022년 11월까지 서울 대부분의 지역은 LTV 40%를 적용했고, 수도권 등 주요 도시는 조정대상지역으로 묶여 대출한도가 집값의 50% 이내(LTV 50%)로 묶였다.

피해나갈 '구멍'은 있었다. 가계대출은 역대급으로 깐깐하게 관리했지만 사업자대출은 느슨했다. 주택임대나 매매업이 아닌 경우라면 주택을 담보로 사업자금 마련을 위한 대출엔 별도 규제가 없었다. 어려운 자영업자들이 자신의 집을 담보로 대출을 받는 경우가 많아서 사업자대출까지 조일순 없었다. 다만 본인 집을 담보로 사업자대출을 받을 때 소유권 보존(이전) 등기일로부터 3개월 이내엔 대출을 제한했다. 사업자금이라고 해놓고 주택구입으로 쓰는 걸 막기 위한 최소한의 조치였다.

하지만 이를 악용한 사례가 2금융권에서 빈번하게 발생했다. 서울 소재 9억원짜리 아파트를 구입하고 싶다면 집값의 40%인 3억6000만원까지 은행 대출을 받고 나머지는 대부업체에서 3~4개월간 고금리 대출을 받는 것이다. 등기일로부터 3개월이 지난 시점에 사업자인 것처럼 서류를 위조해 2금융권 주담대 사업자대출을 받는 식이다. 대출서류 위조는 대출모집인이나 법인에서 조직적으로 이뤄지기도 했다. 2금융권 사업자대출 LTV는 90% 이상인 사례도 적지 않았다. 즉 '내 돈' 1억원만 있어도 9억원짜리 서울 아파트 구입이 가능했다.


문제는 집값이 고점 대비 20~30% 하락한데다 대출금리가 급등했다는 점이다. 캐피탈사의 사업자대출 금리는 취급당시 연 7~8%였다. 연 4~6%대의 저축은행, 새마을금고 사업자대출 부실도 '경고등'이 켜질 수 있다. 실제 저축은행의 평균 연체율은 지난해 말 기준 6.55%로 올랐다.

금융당국은 불법 사업자대출에 관리를 강화했다. 작업대출 논란이 1차적으로 벌어졌던 저축은행 업권은 지난해 2월 이후 사후점검이 강화됐다. 사업자등록증명원 원본을 필수 확인해야 하고 사업자등록일로부터 3개월 이내 대출은 원칙적으로 현장점검을 실시한다. 최초 대출 취급 후 1년 이내 대부업 대출 상환을 했으면 '용도외 유용'으로 의심해 사후점검한다. 금감원은 캐피탈사 등 여신전문회사에도 사후점검 '체크리스트'를 도입하는 등 관리 강화 방안을 조만간 발표한다.

금융당국의 '대출모집인 1사 전속의무 해제'도 제동이 걸릴 수 있다. 금융당국은 규제완화 권고에 따라 대출모집인이 한 금융회사 대출상품만 모집할 수 있었던 1사 전속 제도 폐지를 검토해 왔다. 1사 전속제로 인해 소비자에게 불리한 상품을 추천할 가능성이 있다는 지적에 따른 것이다. 하지만 이 제도를 폐지하면 '작업대출' 문제가 더 심화할 것이란 우려가 제기된다.